Intervista a Luca Dondi sul rapporto di Nomisma sull'andamento mercato immobiliare nel 2010

Radio radicale siamo collegati con Luca Dondi che il responsabile mercato immobiliare di Nomisma allora benvenuto dottor Ardondi grazie
Allora voi avete presentato recentemente uno studio sull'andamento del mercato immobiliare nel
Lo scorso anno ce lo illustra brevemente
Dire mercato in una fase di stagnazione eravamo su materie probabilmente troppo stalinisti a decretare la fine della fase recessiva e l'avvio di una fase di ripresa
In realtà indegna lì dell'ultima parte del due mila dieci dieci al due mila undici sono piuttosto negativi
La ripresa delle compravendite tre arrestata la seconda parte del due mila dieci ieri tra i popoli sono piuttosto
Fatta di lì sui livelli dello scorso anno siamo a livelli ancora piuttosto elevati ed è proprio all'entità dei preti
Rende difficile una ripresa del mercato
Senta appunto lei adesso analizzava dal problema dei prezzi però finge al mercato e quando cala la domanda che erano anche i prezzi se l'avere l'offerta rimane invariata ciò perché in questo caso secondo lei non stanno parlando i prezzi
Se si arriva così nel mercato immobiliare a mercato particolare c'è una componente
D'investimento ma allo stesso tempo una componente di utilizzarla nel possesso degli immobili
Non molto diffusa la proprietà immobiliare in Italia non sempre il mercato si comporta in maniera efficiente e quindi potendolo venuta meno gran parte della domanda e tenendo presente una
Offerta notevole sul mercato non accettato ma un adeguamento
Dei tre punti una relazione alle mutate condizioni domanda e offerta per cui c'è una sorta di resistenza dei preti su livelli piuttosto elevati o comunque
Troppo elevati rispetta le capacità della domanda quella preesistente hanno contribuito anche le banche evitando di immettere sul mercato degli immobili
Di sofferenza assessori immobili sofferente ora su cui ci sono posizioni contenzioso hanno preferito o preferiscono tuttora rinegoziare rivedere le posizioni
Con i mutuatari insolventi piuttosto che accelerare come accade ad esempio gli Stati Uniti è un per un processo di percorso di recupero degli immobili e questo perché è il
Il recupero dell'immobile tale per le banche
Piuttosto lungo dura in media cinque o sei anni a costi piuttosto elevati quindi comunque meglio cercare per le banche
Di rinegoziare di rivedere le protezioni colla moto tale insolvente piuttosto che accelerare
No
Il recupero dell'immobile questo punto le voi nel vostro studio somma realizzata anche il comportamento delle banche dicendo appunto che hanno più difficoltà a concedere
Mutui insomma I alle famiglie alle imprese e questo somma con
La difficoltà anche a mettere sul mercato in me gli immobili in sofferenza può essere anche una scelta della banca che si vedrebbe in qualche modo o prezzo ma dei costi l'allungamento dei tempi di recupero del denaro diminuire il valore dell'immobile in
Indi proteica visto che anche l'altra norma una scelta consapevole delle banche che deve
Preferiscono nonna Vaccarella il valore di iscrizione preferiscono non sobbarcarsi dei costi e per quanto riguarda le
Nuove erogazioni sono piuttosto prudente per cui preferiscono agevolare operatori surroghe sostituzione più piuttosto che
Agevolare l'acquisto di nuovi immobili immobiliare adesso viene percepito come una lettera abbastanza rischioso dalle banche e questo giustifica con un atteggiamento particolarmente selettivo che non facilita la ripresa del mercato ma esistesse ma
Ci sono anche recentemente una
A indagine conoscitiva della Commissione ambiente e lavori pubblici della Camera che parla di centoventimila
Appartamenti invenduti intanto secondo voi questa stima e
Verosimile o no poteva che ma ragionevole fatta dall'ANCI anche la sua trasformata nazionale costruttori edili
Che insomma la l'invenduto usato anche questa quota notevole di invenduto appena realizzato a cui si aggiungerà tutto
Tutta la mole di
Immobili in costruzione che nonostante la crisi continua dai in fase di di sviluppo per cui vi è una vittima che andrà corretta rialzano non appena
Arriveranno sul mercato gli immobili che sono dati non sono in fase di realizzazione
Ma secondo lei esiste la possibilità di una bolletta immobiliare che possa scoppierà anche in Italia
No non credo dal punto di vista dei frantoi credo che il rischio sia una fase di montagna tre piuttosto lunga la la bolla
Forse avrei dovuto scoppiare sarebbe scoppiato
In maniera istantanea alla all'apice della fase espansiva quindi alla fine del due mila sette due mila otto entro il due mila otto in realtà imboccato una strada di
Prima declino potabilizzazione che adesso potrebbe sfociare in una fase di stagnazione piuttosto lunga e per il rischio che vedo per il mercato immobiliare piuttosto che lo scoppio della bolla speculativa senza a lei come come spiega insomma il fatto che
Gli imprenditori edili continuano a costruire case mentre ci sono appunto centoventi mila case dello dicono loro stessi invendute insomma che spiegazione si dà
Ma che non è facile alterare un processo nel momento in cui è stato avviato soprattutto dopo che sono stati appelli
Tempi piuttosto lunghi per quanto riguarda l'autorizzazione e l'avvio della fase
Operativa purtroppo in Italia nei tempi burocratici e tecnici sono
Eterni e questo determina un avvio dei lavori molto differito rispetto alla fase
Di richiesta per quanto riguarda le costruzioni in un secondo aspetto che secondo me incide è che non tutti sono consapevoli della fase che ricavata dalle domando soprattutto
A è diffusa una
Un ottimismo che non trova fondamento né il dato di mercato per cui da una parte non non è così semplice operare on processo avviato come dall'altra non è
Non è chiaro se siano consapevoli delle dell'effettiva situazione del mercato di come il prodotto che stanno realizzando e concorrente rispetto al prodotto analogo anche stanno realizzando altri costruttori di
A poche righe tanto dalla dall'intervento che costruttori stanno portando avanti senta detto non ha un po'la
Hai i prezzi sono e le case a secondo lei tra uno stipendio c'è congruità tra uno stipendio medio di un italiano pellicola il prezzo delle case
Ma guardi quindi valori mobiliari sono cresciuti moltissimo negli ultimi vent'anni molto più delle capacità attuale delle famiglie abbiamo avuto una fase che
Ricorda caratterizzata da un
Disponibilità di credito che ha fatto pensare che la sostenibilità dei valore immobiliare fosse stata raggiunte fosse garantita per esempio facendo venuta meno quella componente di credito che ha fatto
Che faceva da illusione ottica adesso siamo in una fase di difficoltà improvvisa che
Bene figlia di una delle dinamiche mobiliare che non è andata di pari passo con la dinamica delle capacità reddituali delle famiglie quindi rientra la componente creditizio con la componente creditizia
A scartamento ridotto rispetto a quello che è un atto del periodo espansivo del mercato immobiliare ai valori attuali non sono sostenibili
Cioè mai rispetto agli altri Paesi somma di scienza Cendon pone a proporzione tra gli stipendi medi Tagliani coste le case tra Alitalia e gli altri quelli degli altri Paesi lo stipendio mi non sono in
Tedesco il valore le Casse c'è molta differenza dire rispetto al mercato Nedelko senz'altro perché al mercato del De Luca ha avuto una dinamica molto più contenuto il mercato tedesco e quello giapponese sono i due mercati
In cui i prezzi sono cresciuti meno nella fase espansiva per cui si era determinata una
A maggiore sostenibilità dei preti immobiliare il mercato decurtata quello italiano il mercato italiano sconta un'evoluzione rituale delle famiglie pressoché
Nulla negli ultimi tempi è comunque limitata al venti venticinque per cento negli ultimi vent'anni quindi con questa capacità reddituale è chiaro che è un apprezzamento concertato all'IVA all'immobiliare risulti insostenibile per lei
Per le famiglie italiane include le riprese su insomma con la previsione del nel giro di dieci quindici anni si dovrebbero abbassare di un
Rimettersi in linea se non volete o no ma secondo me la tendenza è quella che in quattro cinque anni ci sia un adeguamento dei prezzi
Al ribasso che consenta non dico una nuova sostenibilità ma una condizione più favorevole rispetto attuale
All'attuale credo anche che possa ritornare si possa ritornare su una situazione di normalità creditizia in un orizzonte
Di medio periodo crea appunto consenta di surrogare alla poca disponibilità di reddito a parte le famiglie quindi una normalità crediti tra da una parte una stabilizzazione che consenta di recuperare o un maggiore equilibrio tra Franco mobiliari e redditi potrebbe creare le condizioni nel giro di tre cinque anni e John nuova ripartenza del mercato immobiliare ma all'orizzonte è molto più lungo di quello che ci raccontava l'anno scorso che
Alcuni costruttori probabilmente ottimistici raccontano per giustificare la i lavori potranno portando avanti anche perché si continua a diminuire la capacità di acquisto delle famiglie non si capisce chi dovrebbe comprerei fortemente
Ma il mercato negli ultimi anni è stato sostenuto da una domanda di investimento che ha largamente compensato la domanda di acquisto di prima casa approvato e questo ha determinato sostanzialmente un mercato a due velocità
Nel grandi città soprattutto nelle zone di pregio nel centro il mercato bene o male ha tenuto nelle periferie nei centri minori il mercato Park praticamente crollato quelle per la situazione non è sostenibile
Nel lungo periodo quindi un andamento così divaricato tra le località Tre migliore mercati secondari
Ci dovrà essere un riallineamento e questo riallineamento comporterà una stagnazione di tre cinque anni senta un'ultima domanda
In questi giorni è entrata in vigore insomma la cedolare secca insomma abbiamo sentito commenti entusiastici insomma come sarà la panacea di tutti ma insomma ma secondo legge ma questo questa misura porterà dei benefici agli inquilini Forestal mirando anche i prezzi che sono anche lampo a saliti alle stelle oppure serviranno solo per i proprietari di immobili
Parecchio questa misura dovrebbe portare a un aumento degli investimenti perché misure aumenta il guadagno di chi invece in questo settore per dare gli immobili in locazione
Sul fatto che ci possa essere nella breve e medio periodo un calmieramento dei canoni di locazione ho qualche dubbio in più e credo che ci si dovrà porre il problema abbrevia ed la sostenibilità di questa iniziativa perché io non credo che ci possa essere l'introduzione di una circolare a parità di gettito con la
Situazione precedente quindi credo che non si ponga un problema di equilibrio in termini di getto che porterà ad una qualche revisione dell'impianto dell'impianto complessivo esaurita questa fase di rodaggio
L'altro aspetto se vogliamo critico è il fatto di avere differente dati in maniera troppo contenuta il canale libero rispetto a quello concordato perché ecco non è più conveniente da si canone concordato che venga ridotta drasticamente la convenienza del canale concordato che era l'unica ok di effettivo social housing vitale in questo momento quindi
è è una scelta che andrà probabilmente rivalutata tra qualche tempo quando si avrà evidente la di quello che secondo me la riduzione del gettito che è un'iniziativa di questo tipo comporta e a quel punto saranno necessari correttivi
Quindi possiamo semplificare dicendo che sarà stato ai poveri per dare riti
Forse questa è una forzatura sicuramente se non ci saranno più cioè non con è più conveniente il canale concordato risparmiano i proprietari di immobili vi accorgete diciamo che non si è giocato più sull'aspetto di attivazione
Mercato che non di redistribuzione sociale poteva essere l'occasione per cercare di portare avanti i due obiettivi diciamo che si è privilegiato un obiettivo rispetto all'altro bene grazie
Grazie a voi