Il Real estate: uno strumento a disposizione della riqualificazione urbana

Bene buona sera boh buona sera a tutti oggi trattiamo un tema un po'tecnico se vogliamo rispetto a gli appuntamenti che hanno sempre uno sfondo forse più politico di solito nel nostra in questa in questa in questa casa però se avvenga scavare questo è un tema fortemente politico e sociale
Il tema della del futuro delle città della riqualificazione del del nostro patrimonio immobiliare non solo è fondamentale per molti punti di vista il primo e certamente perché se si vive bene si sta tutti meglio vediamo in questi in queste settimane forse Roma come ci fa soffrire non solamente per a gli spostamenti interni ma non solo
Però è anche una grande sfida la sostenibilità quindi alla raccogliere il Obiettivo undici non dell'Agenda due mila e trenta arrendere le città e gli insediamenti umani inclusivi sicuri residente sostenibili
E poi ha un carattere certamente sociale perché qua abbiamo l'Assessore divieto che ci porterà una testimonianza fortissima il recuperare delle are the recita oggi un po'abbandonate dallo Stato e sicuramente luoghi dove si insidia la criminalità e il disagio
E quindi il riportarle a una corretta relazione tra tagliata ai cittadini prima e poi tra i cittadini e le proprie città è certamente una sfida molto rilevante perché trattiamo questo tema beh perché anche noi che ci occupiamo di comunicazione
Ci siamo confrontati sempre di più per operare
Non solamente del nostro Paese nel campo dell'infrastruttura nel campo del Rec recupero delle aree urbane
Bisogna farlo con la massima condivisione della comunità che in queste aree vivono e quindi spesso il calare dall'alto in questi progetti portare azioni dura e di blocco di di di di di ritardi ritardi costano l'amministrazione si fanno marcia indietro
E si butta via un sacco di soldi un sacco di tempo e quindi l'abbiamo questi ultimi hanno elaborato anche con Jolanda romano di avventura urbana che procede racconterà nel dettaglio
Una serie di azioni di nel condivisione e di coinvolgimento che aiutano poi le amministrazioni da un lato ma anche chi deve operare dal punto di vista delle imprese o o dei gestori dall'altro operare affinché possono farlo con una massimo dalla condivisione dell'opinione pubblica dei cittadini
Quindi un tema che pur sembrando così
Tecnico così un'angolazione
Un po'limitata poi si apre diventa un po'di tempo modello per tutto un modello di relazione modello politico modello anche di comunicazione e quindi fu questa sera un po'di questo vogliamo parlare con degli ospiti che ringrazio di aver accettato di essere qui perché ognuno di loro porta una grande esperienza
E un'autorevolezza nel proprio campo ci raggiungerà anche Roberto Basso che diretta ma che c'entra Wind con questo beh il pezzo anche delle della connessione ed è di interconnessione dei cittadini e delle tecnologie che questa comporta certamente è un pezzo importante poi anche della rinascita delle città lascio la parola a Gianluca Zapponini che in Green grazie io sull'invito c'era scritto formiche avevano sbagliato essere corretto formiche
Però loro hanno ricevuto in realtà formiche lo conosciamo tutti una gruppo editoriale molto interessante perché riesce ad affrontare con approfondita riflessione tutti i temi che che che noi ogni giorno
Affrontiamo e ci confrontiamo con i quali su quali ci confrontiamo grazie
Grazie grazie Gianluca io sì sono Gianluca Zapponi free giornalista di formiche
E faremo una chiacchierata per parlare di qualcosa che ha a che fare con il presente ma soprattutto con il futuro perché come ha detto giustamente Gianluca che ringrazio ancora vera mirato l'opportunità di moderare questo convegno e tutti i ragazzi e le ragazze dico mine partners
La riqualificazione urbana è un processo che inevitabilmente ci accompagnerà nei prossimi anni soprattutto adesso che insomma pare che sull'Italia siano piovendo insomma delle risorse importanti da parte dell'Europa
è importante questo Paese faccia un salto di qualità che forse per troppo tempo è mancato e che molti altri paesi invece hanno già in qualche modo innescato quindi mi viene da dire che non c'è un minuto minuto da perdere io faccio una rapidissima presentazione poi passo la parola agli ospiti
Al mio fianco Laura lieto vice sindaco e assessore all'urbanistica all'ambiente al mare il comune di Napoli alla mia destra Filippo catena responsabile fondi abitare sociali Cdp alle sette SGR
Poi c'è la dottoressa Alessandra degli ioni senior advisor B-side verde però mandi commessa GR il dottor saggio catalano che Edo fa sette esso stabili maggiormente di investire SGR e Olanda Romano fondatrice di avventura urbana ci raggiungerà poi l'amico Roberto Basso che invece
Viene da
Eccolo qua lupus in fabula già Roberto
Direttore Xian offerse
Esso stabiliti quint'Vespa allora io partirei con il punto di vista della politica per diciamo cominciare a dare un po'di di sapore diciamo alla nostra nostra chiacchierata e chiedere alla dottoressa lieto Napoli è sicuramente una città complessa
Non ho nemmeno di altre ma è una città che e complesse ha bisogno anche di fare una un salto di qualità verso la la una migliore qualità della vita ecco come può essere Napoli un esempio non solo per i milioni ma anche un po'per tutto il Paese e soprattutto a che punto è diciamo la notte c'è a che punto è il processo di riqualificazione urbana
A Napoli prego
Beh intanto buona sera a tutti e grazie a Gianluca Comin per questo invito è una conversazione con un parterre di grande interesse sono particolarmente felice di
Condividere alcune riflessioni che vorrei portare stasera sul tavolo a partire dall'esperienza di governo che adesso stiamo facendo da due anni
Il tema generale come Napoli ce la fa a ovviamente diciamo è una domanda da un milione di dollari Napoli Vorrei fare una piccola premessa diciamo sulla sulla città e anche diciamo
Tracciare un po'lo sfondo nel quale poi si colloca la nostra politica di rigenerazione che lo dico subito è stata una politica che interviene in maniera massiva sull'abitare popolare cioè sui grandi insediamenti di edilizia residenziale pubblica provando a dare una risposta
Rispetto a una domanda non trattata da oltre un trentennio di casa dove naturalmente con questo termine non intendo soltanto la il tetto sulla testa ma naturalmente tutte le condizioni
Necessarie per una certa qualità dell'abitare e questa scelta l'abbiamo presa a fronte di alcuni grandi processi che riguardano molto anche ovviamente il mercato immobiliare che hanno a che fare tipicamente
Soprattutto nelle grandi città dell'Europa mediterranea Colli per turisti filtrazione quindi la Turbo valorizzazione della rendita delle aree centrali dei centri storici
Con tutti i problemi che ne conseguono dal punto di vista soprattutto dei conflitti che si generano a fronte appunto di un mercato non regolato prevalentemente non regolato che scatena evidentemente dei processi di
Espulsione anche importanti
Dall'altro lato c'è un processo di impoverimento ma noi veniamo diciamo come si dice a Napoli veniamo dal morto quindi prima la crisi diciamo del due mila otto due mila nove ma soprattutto la grande cesure all'interruzione della pandemia
Che sono diciamo delle grandi fratture che generano dei processi di impoverimento molto importanti quello che una volta noi chiamavamo il ceto medio oggi non esiste più o se non altro
Non ha più le condizioni per poter avere accesso al mercato per esempio della casa come succedeva
Fino a qualche decennio fa e questo è un altro elemento diciamo di grande rilevanza cioè le nuove povertà e le difficoltà di accesso al mercato immobiliare
In genere ora parlo da pianificatore quindi da assessore all'Urbanistica cosa fa la politica il governo urbano per contrastare fenomeni di questa natura
Tenta di correggere gli i cosiddetti errori del mercato facendo degli interventi pubblici ma ivi come è successo con il Pnr R.
Che è diciamo una un piano molto importante non sa non è non nasce propriamente come un piano di cambiamento ma è un grande piano di efficientamento della vita pubblica italiana
Non solo naturalmente al nostro Paese
Che ci ha dato delle risorse importanti per poter intervenire su alcuni settori a Napoli abbiamo deciso di intervenire
Prevalentemente sul settore appunto della casa pubblica o comunque del social housing
A fronte proprio del riconoscimento di un processo di impoverimento e di abbassamento dei livelli e di innalzamento scusate dei livelli di accesso
Al mercato immobiliare dando una classica risposta in termini di politiche pubbliche a generare a rigenerare uno stock pubblico
Di residenza e di servizi per evidentemente generare una forma diciamo di contrappunto di contro bilanciamento rispetto agli squilibri generati dal mercato e come dicevo prima in particolare dalla turisti filiazione io vi do solo delle cifre
Diciamo a grandi linee il senso che sono oggi presenti sulle principali piattaforme di short trenta alla Napoli e ti danno diciamo una dimensione intorno ai cento mila diciamo listing solo nell'area UNESCO
Questo vi dà una dimensione di come da un lato diciamo venga rioccupato ovviamente soprattutto all'area centrale
Il centro storico ma anche evidentemente diciamo di come la proprietà in questo momento sia oggetto di un processo di valorizzazione che per esempio appunto vede
Delle proprietà l'esempio classico noi siamo napoletani lo facciamo sui bus i i bassi sono delle abitazioni accentro a fronte strada che per il nostro piano Orba mistico per esempio non possono avere l'abitabilità
E i bassi sono evidentemente diciamo altissimi Narain King di gradimento dei turisti da tutto il mondo che per consumare l'esperienza a utenti cade sulla vita a Napoli occupano appunto queste impropri diciamo così abitazioni quindi noi abbiamo fatto un lavoro di rigenerazione importante dello stock pubblico abbiamo investito PM RR per circa trecento milioni di Euro
Per rigenerare uno stock di circa mille trecento alloggi e servire una comunità di oltre sei mila persone questa è la dimensione che naturalmente non ha diciamo una non non fornisce una risposta esaustiva al problema dell'abitare però prova a fare diciamo una manovra di contenimento di una serie di derive evidentemente se perequative
Indotte dai fenomeni di cui parlavamo prima non sfugge a nessuno di voi io credo il momento attuale in cui il governo sta ripensando l'allocazione di queste risorse
E dunque diciamo la difficoltà a proposito dei conflitti che è un tema mi sembra importante nella nel tavolo di stasera che si vengono a creare per esempio in ragione della forte instabilità che naturalmente la decisione di riallocare risorse su altri canali finanziari che non siano il pm RR
Può determinare e noi stiamo affrontando evidentemente
A livello ovviamente della della dalla scala della città quindi anche con diciamo i poteri che si sono in capo al governo urbano una specie di terremoto politico questa è una cosa molto importante cioè e commesse
Diciamo il processo di faticoso apprendimento istituzionale di riorganizzazione amministrativa che il PNR R ci ha costretto ma non solo a Napoli in tutta Italia a fare
In questo momento venga messa in qualche modo a rischio e questo naturalmente genera una instabilità dal punto di vista anche della percezione della vita quotidiana quindi noi dopo due anni di lavoro in cui abbiamo dovuto tra l'altro ovviamente gestire dei progetti che non abbiamo mai pensato di calare dall'alto ma che abbiamo sempre costruito in una forte interazione con delle comunità che non sono comunità a caso
Sono comunità colpita sono comunità colpite da processi molto severi di marginalizzazione di segregazione
Che non hanno una relazione storica di fiducia con le istituzioni soprattutto quelle di natura formale
E con le quali è stato necessario un lungo lavoro di accorciamento delle distanze e di un'intesa su che cosa doveva diventare il il nuovo quartiere dove oggi ci sono le Vele di Scampia piuttosto che il quartiere a San Giovanni a Teduccio dove oggi ci sono le grandi stecca del cosiddetto Bronx quindi c'è un lavoro anche di investimento sociale culturale dal punto di vista anche dell'ingaggio morale del governo rispetto a queste condizioni che in questo momento diciamo subisce un Courtrai colpo molto significativo
In relazione al fatto che e della dal punto di vista diciamo tecnico
Noi diciamo chiaramente stiamo lavorando in una condizione in cui non ci sono ancora dei decreti attuativi non ci sono misure formali che stabiliscano per esempio che una fonte di finanziamento passa da un canale all'altro però capite bene che la le congiunture politiche incidono molto sulla percezione diciamo colti di
Tana di questi problemi dunque
Fare oggi in Italia una politica diciamo come si diceva un tempo di natura redistributiva cioè che va fondamentalmente a rafforzare lo stock pubblico che è l'unica forma
Diciamo di contrappunto rispetto a fenomeni di mercato se regolati in questo momento questo tipo di politica e messa a rischio se non altro diciamo nella tenuta della stabilità delle relazioni sociali
Non dico che ovviamente questo sia il preludio di un definanziamento dei progetti il pm RR perché da quanto capiamo non sarà così
Però è ovvio diciamo che da questo punto di vista si tratterà di accompagnare una trasformazione se non altro la pressione sui mercati locali
è molto importante perché questo genera dei contraccolpi immediati dal punto di vista del movimento degli attori
E soprattutto del movimento rispetto per esempio al mercato dei suoli perché questa è una cosa che avviene praticamente in maniera quasi istantanea
E quindi lo stiamo vedendo paradossalmente soprattutto sulle grandi partizioni industriali dismesse di Napoli orientale
Che oggi sono evidentemente appunto dei suoli da bonificare inquinati eccetera
Che rispetto diciamo a questa situazione di come dire oscillazione di incertezza
Sembrano danno segnali di potervi rientrare in un mercato francamente diciamo di breve momento dal punto di vista anche della capacità di investimento del mercato quello che sto cercando di dire
E che questi sono processi strettamente interconnessi quindi è chiaro che aggredire il problema da un lato comporta poi evidentemente anche delle ricadute da un altro io non voglio prendere troppo tempo però insomma spero di come dire aver messo bene in chiaro il fatto che intervenire con una politica pubblica della casa è una politica che non solo tenta di dare una risposta a una domanda inevasa ma è evidentemente un modo per prendere la matassa da un bandolo e provare aspirarla questo è quello che ne stiamo provando a fare a Napoli
Grazie dottoressa deve per avere ha messo a fuoco diciamo la la questione adesso forse il momento di entrare un po'nel vivo dei vari progetti che in qualche modo voi si si pongono alla base della del concetto di riqualificazione Cassa depositi e prestiti per esempio ne sta portando avanti uno da diverso tempo
Che riguarda il social housing cioè edilizia al servizio del cittadino di qualità
Con un occhio anche ovviamente alle giovani generazioni basta pensare al discorso lo studentato abbiamo visto nei mesi scorsi anche le proteste di molti ragazzi che non hanno possibilità di sostenere gli affitti insomma
C'è sicuramente un tema di nuova edilizia al servizio dei giovani dei meno giovani comunque al servizio del cittadino ecco a questo punto chiedo al dottor catena innanzitutto di raccontarci il Progetto
E poi di capire eccome questa diciamo rincorsa al social housing può essere
Un Buster chiamiamolo così per la di rigenerazione urbana prego
Grazie buonasera a tutti grazie per l'invito
Partendo un po'anche dall'intervento della dottoressa lieto coi senza aver preparato diciamo in tempo questa quali sono i nostri interventi a Napoli
Cade un po'a fazzoletto intervento anche rispetto alle nostre ultime iniziative che stiamo realizzando proprio con uno degli strumenti che abbiamo a disposizione nell'ambito della Cdp de La sette sedici R per intervenire sul tema del social housing
Diciamo che la nostra modalità di intervento è quella del fondo di fondi quindi come Cassa depositi e presti diciamo un investitore indiretto il nostro obiettivo in qualche modo è quello di essere un fattore abilitante per la raccolta di capitali anche da parte di privati e di terzi quindi la nostra logica risponde
Proprio a quello che sono che il meccanismo tipico del partenariato pubblico privato in cui risorse private con l'obiettivo di ritorno calmierato fungono da moltiplicatore di risorse pubbliche che per loro stessa natura sono sono scarse
Ed è stato questo il meccanismo con cui nel due mila dieci siamo partiti con i fondi investimenti per l'abitare è stato un po'la scintilla del modello di social housing in Italia con cui abbiamo adesso no da poco avviato il Progetto proprio San Giovanni a Teduccio di Vienna finalmente partiranno le lettere diciamo di avvio dell'appalto lavori e partirà un progetto che prevede la realizzazione di una cinquantina di alloggi sociali
Questo perché come detto prima oggi diventa sempre più forte il tema del disagio abitativo e comunque della nuova povertà che non tocca più esclusivamente solo quella fascia della popolazione che si rivolge all'edilizia residenziale pubblica la famosa diciamo fascia era per ma tocca sempre più anche quella fascia grigia della popolazione che ne chiamiamo RS
Iniziai a licenziare sociale
Che una volta era contraddistinta invece da un reddito stabile che le permetteva l'accesso comunque alla casa intesa come infrastruttura sociale ora questi nuovi fenomeni dovuti anche alla congiuntura macroeconomica stanno intaccando sempre più anche questa fascia grigia della popolazione che non ha diciamo le caratteristiche di reddito ISEE per poter accedere edilizia residenziale
Dica ma allo stesso tempo non ha un reddito sufficientemente elevato per poter accedere al mercato residenziale privato ed è qui che il nostro ruolo con con investimenti per l'abitare sociale housing diventa importante perché consente a determinati di diciamo nuclei di società di accedere ha una casa
Contraddistinta da prezzi di vendita e canoni di locazione calmierati non solo alla casa intesa come diciamo detto diceva prima Monaldi infrastruttura sociale in cui anche la parte di spazi della comunità di manto importanti
Sempre a Napoli invece con il nuovo strumento di cui si parlava poc'anzi quindi con nostro fondo nazionale per l'abitare sociale abbiamo poco tempo fa qualche mese fa fatto la posa della prima pietra proprio nel quadrante orientale la città di Napoli come si diceva prima
Per l'intervento invece di student housing del fondo e Generation ed è l'intervento di Napoli via Ferraris che prevede la realizzazione entro augurata mente la tempistica delle piene Rear anche se ne non siamo a nessun titolo soggetti beneficiari di queste risorse tra chiaro che se riusciamo a dare un contributo nella direzione dei famosi sessanta mila alloggi da realizzare entro il due mila ventisei solo che un beneficio ulteriore a favore del Paese
Abbiamo perciò parti dicono cosa la prima pietra dell'immobile di via Galileo Ferraris un immobile che era diciamo una situazione di disuso da una decina d'anni quindici mila metri quadri che saranno riconvertiti
In uno student housing diciamo di concezione moderna quindi una student housing ibrido in cui ci stanno so saranno previsti si alloggi per studenti che poi naturalmente sistemazioni ricettive anche per i così detti gli han Professional che la mobilità lavorativa contraddistinta dallo smart working dalle nuove modalità diciamo
Di lavoro moderne richiedono in qualche modo la presenza poi di una sistemazione di un alloggio quindi sul Napoli rispetto al passato ultimamente abbia fatto grossi passi in avanti rispetto al tipo di intervento
Il prodotto che abbiamo lanciato diciamo esisteva già in passato ma che abbiamo rilanciato adesso nel ma nel due mila ventidue con la conclusione di un bando di sollecitazione rivolto a tutte le SGR
è il fondo nazionale l'abitare sociale
L'obiettivo di questa raccolta di sollecitazioni era in qualche modo per la prima volta sondare il mercato quindi non partire
Da un approccio diciamo quantum One in cui ci veniva presentata una singole strutture d'investimento non l'ha voluta mamme vedevamo sera rispondente all'Est nostre strategie di investimento quanto piuttosto capire che cos'è il mercato fosse in grado di presentarci
Compatibilmente con la nostra strategia di intervento in quello che noi chiamiamo il segmento delle tre se quindi social studente signora housing quindi offrire una soluzione abitativa lungo l'intero ciclo dell'abitare dalla diciamo dalla dalla parte diciamo iniziale di studentato fino alla parte di signora housing che sappiamo da trend demografici che riguarda il nostro Paese sarà una fitta alla popolazione importante nei prossimi anni
Il tasso Hinata sta di a parità sta riducendosi
E in maniera verticale e quindi dovremo anche immaginare quale possa essere l'alloggio del futuro per una popolazione autosufficiente che quindi non ha bisogno di un servizio sanitario e soprattutto non deve gravare sul Servizio sanitario ma continuare a poter vivere in qualche modo in una soluzione abitativa diverso
Così l'abbiamo sondato il mercato abbiamo chiuso la nostra sollecitazione a marzo
A luglio abbiamo ricevuto le prime istruttoria diciamo le prime proposte di investimento che stiamo valutando proprio in questi mesi a partire diciamo da dopo la la pausa estiva con l'obiettivo di in una prima fase investimento concentrarci su quello che lo student housing e sui quali dell'innovazione proprio perché in qualche modo avevamo già immaginato e visto che c'era una carenza strutturale di studentati in Italia siamo tra i Paesi rispetto ai nostri persero Pei
Che sono più indietro da questo punto di vista ci dovrebbe essere un fabbisogno che dovrebbe coprire circa il venti per cento della popolazione
Diciamo studentesca fuori sede nei viaggiamo su un tasso dell'otto per cento quindi siamo notevolmente al di sotto della media europea il Pnr è sicuramente sarà un grosso busto da questo punto di vista sappiamo che si tratta di una misura che dovremo vedere come sarà applicato l'ultimo decreto ma che tocca una determinata diciamo contribuisce lato gestore a garantire la sostenibilità del canone di locazione il nostro intervento invece è diverso perché come fondo di fondi investiamo in quote
Di altri fondi mobiliari che realizzeranno gli interventi realizzeranno i nuovi posti letto quindi sicuramente la sostenibilità del canone sarà importante sotto il profilo di affievolire il rischio di gestione perché ci sarà in qualche modo un
Una garanzia copertura di parte del canone di locazione tra il nostro intervento come soggetto privato invece quello di facilitare la realizzazione di questi nuovi posti letto e come dichiarato anche dalla dei nostri vertici aziendali il programma
è nel prossimo triennio quindi nell'ambito del nostro piano industriale ventidue ventiquattro garantire l'avvio di un programma di dieci mila nuovi posti letto un po'su tutto il territorio nazionale Napoli è un esempio concreto di un intervento che è già stato cantierato ce n'è un altro a Trieste che sarà completato a breve nel corso del due mila ventiquattro riguarda l'ex immobile per le comitive di Trieste
Ce ne sono notevoli eccesso ci sta una pipeline ed iniziative che stiamo studiando e che via via porteremo diciamo nelle prossime delibere di investimento dei rende nostri organi di vertice il meccanismo quello di un intervento complementare al mercato quindi Nassi investirà fino al cinquanta per cento
Dell'equity dei fondi targhette che dovranno essere in grado di reperire l'equity complementare quindi si ragiona sempre in una logica di addizionalità rispetto al mercato nel non siamo l'abbiamo cioè non c'è bisogno dell'intervento di Cdp su iniziative che sono in grado di reperire autonomamente ed equity perché magari hanno ritorni particolarmente elevati e sono di interesse anche per investitori stranieri
Ne dobbiamo intervenire laddove ci sta anche di mercato e dove possiamo essere complementare al mercato questa un po'la logica di tutto il piano industriale dell'intervento di Cassa depositi e prestiti nei vari settori che contraddistinguono superato quindi da questo punto di vista posso solo rappresentare il fatto che stiamo studiando i vari dossier che abbiamo una pipeline è molto importante un po'su tutta la penisola naturalmente
Sappiamo che per una questione anche di localizzazione degli atenei c'è una concentrazione più verso certo Centro-Nord rispetto al sud però da questo punto di vista stiamo cercando di creare una distribuzione geografica bilanciata in questo ci aiutano molto anche le fondazioni di origine bancaria
Vogliamo ricordare che in qualche modo sia nel fondo investimento per l'abitare che anche nel NAS la presenza delle fondazioni di origine bancaria che sono in grado di fare uno scouting sul territorio e di individuare iniziative
Che siano poi potabili da un punto di vista anche urbanistico edilizio è molto importante perché ci permette di focalizzarci suo oggetti che possono effettivamente lavorabili anche in questo caso in un'ottica poi di rigenerazione urbana l'attenzione e verso il riuso il fiacca un programma di diciannove mila alloggi sociali sette mila posti letto del oltre la metà del programma perché ha già realizzato undici mila alloggi sociale contraddistinto da un settanta per cento di riuso del territorio la stessa logica la vorremmo riutilizzare assolutamente SUNAS quindi privilegiare interventi brown field e di riqualificazione piuttosto che di interventi grinfie tutti consumo di nuovo territorio
Grazie grazie dottor catena
Come come evidente i buoni progetti non mancano ci sono tante idee ci sono cose che che stanno andando avanti
Però è anche vero che il mercato diciamo immobiliare vista vivendo un momento
Delicato nel senso che sicuramente l'aumento dei tassi non potranno non impattare sul mercato ci saranno probabilmente delle delle delle turbolenze e quindi ovviamente bisogna essere bravi a
Come dire per mettere i progetti che ci sono di superare quella che potrebbe essere anche una
Piccola piccola tempesta questo punto mi rivolgo al mercato meglio gli operatori di mercato e quindi in sequenza la dottoressa Baglioni pallottole catalano perché viene anzitutto cosa ci dobbiamo aspettare dal mercato
Se possibile abbozzare una previsione per i prossimi mesi come stanno andando le cose poi demente quali sono poi i progetti a cui
Ovviamente lavorano le aziende che essi rappresentano come possono in qualche modo progredire in un contesto di congiuntura economica come ha detto lei dottor catena insomma comunque complessa prego prima dottoressa Baglioni e poi veglioni poi il dottor Catalano
Grazie buonasera a tutti
Sì diciamo che il momento è complessa complesso in generale ed è compresso ovviamente ha un impatto importante anche sulla sull'aspetto sul studia l'esteta però quello che vorrei
Portare a questo tavolo forse a un ragionamento su su qual è l'approccio che dobbiamo avere proprio nell'affrontare progetti di rigenerazione urbana
Io mi ritrovo anche nella traccia appunto che Comin ha speso per preparare questo questa tavola rotonda e ci ritrovo anche tutti gli elementi di appunto di approccia la rigenerazione urbana sostenibile che il gruppo Coin ha ormai da più di cinquant'anni
Noi cinque sto momento di grande difficoltà ci poniamo il problema di trovare delle opportunità e le opportunità sono nel fatto che perché è necessario che il mercato si vari generi e si riqualifichi in che modo anche ascoltando quali sono le esigenze del mercato noi studiamo e vediamo che la concentrazione nel nostre garanti città è un'evoluzione non reversibile e quindi ci aspettiamo tra il due mila trenta due mila cinquanta comunque una grandissima concentrazione nelle nelle principali città il che vuol dire che queste città devono essere progettate per Rastrelli città del futuro quindi per essere delle città che possano accogliere in modo diverso in modo sostenibile in modo adeguato le esigenze dei cittadini e dei lavoratori soprattutto da questo punto di vista abbiamo anche di flussi al di là dei flussi migratori che poi i interesseranno forze marginalmente lì grandi città abbiamo anche dei flussi che fino a qualche anno fa erano probabilmente totalmente marginali ma anche se chi viene a vivere in Italia e in Europa a terra
Motivi di tassazione cioè diventano di agevolazioni fiscali diventano dei numeri che si concentreranno sempre di più nei punti più nevralgici delle nostre delle nostre città il che vuol dire che dobbiamo affrontare il punto di vista della rigenerazione urbana anche con un approccio diciamo più innovativo se pensiamo poi che il patrimonio immobiliare italiano per all'ottantacinque per cento costruito prima del mille novecentonovantuno e Allo stesso modo o tutti più o meno la stessa percentuale
Ha diciamo prevede immobili che hanno una classe energetica inferiore allacci vuol dire che se non partiamo dalla rigenerazione del patrimonio immobiliare di questo Paese non non riusciremo mai a rispondere alle esigenze di tutte le classi di tutte le fasce di prezzo del del del settore del settore immobiliare quindi noi ci poniamo diciamo nella nostra approccio alla rigenerazione urbana anche lo studio e l'analisi di quello che realmente è che realmente serve
Coi ma diciamo che ha si occupa prevalentemente di di rigenerazione urbana legata a quartieri difficilmente a singoli singoli building anche se ovviamente anche quelli hanno
Non ha estrema necessità di essere
Rigenerati e diventa di essere riqualificati dal punto di vista energetico i progetti che noi affrontiamo di rigenerazione urbana il ritorno anche a quello che diceva l'assessore l'assessore sono necessitano di una di una collaborazione tra il pubblico e privato non c'è nessun progetto di rigenerazione urbana che può essere fatto autonomamente dal privato c'è un insieme di la infrastrutture di accessibilità di processi e procedure che devono essere messe a terra a braccetto o con con il con il privato questo diventa veramente importante ed è per questo che poi i coi ma affronta ormai come tutte diciamo le SGR che operano che operano in Italia ma diciamo che la nostra storia sulla sostenibilità è una storia che lunga cinquant'anni perché od oggi il nostro patrimonio immobiliare certificato
Leader per oltre l'ottantaquattro per cento quindi vuol dire che con più o meno nove miliardi di asset in portafoglio vuol dire che siamo partiti tanti tanti anni fa per rendere sostenibile il nostro patrimonio il nostro patrimonio mobiliare
Abbiamo un gruppo di di di lavoro che l'ufficio sostenibilità che ormai conta sei persone che lavorano full-time ma solo nel monitoraggio e analisi
Dei nostri asset dei nostri fondi
Applicando una matrice che ormai è una matrice proprietaria che abbiamo creato noi la Iazigi Coin a Matrix che ci permette di monitorare e far sì che tutto il nostro assetti mobiliare ma anche tutta la nostra azienda lavori secondo principi di sostenibilità inclusione per fare degli esempi diciamo concreti anche legati a che cosa vuol dire per noi rigenerazione urbana Mars soprattutto inclusione sociale nei nostri programmi di rigenerazione urbana
Ovviamente ne abbiamo un track record milanese io peraltro sono il business developer di come ma su Roma quindi il mio lavoro complicatissimo però intanto guardo al mio track record milanese che mi permette comunque di avere un benchmark un metodo e un modello che secondo me deve essere esportato e replicato ovviamente in una città come Roma o comunque diversa da Milano
Il il tema di riuscire ad a vere una maturità urbanistica degli interventi per Hutter fare accedere il privato alla al mondo appunto della rigenerazione urbana in una città come Roma e un altro tema fondamentale ovviamente quello anche della continuità amministrativa noi siamo riusciti a realizzare il progetto di Porta Nuova a Milano che è nostro diciamo
Laboratorio permanente con quattro diversi sindaci quattro diverse giunte nessuna mai
Smentito quello che aveva fatto il precedente la continuità amministrativa anche normata e regolata
è fondamentale per poter avere un anche per poter accedere per poter attuare un partenariato di pubblico-privata pubblico privato in una città come Roma in tutte le altre città ancora più complessa come quella di come quella di Napoli
E di altre il tra l'altre realtà altre realtà italiane
Quindi diciamo che il contributo che volevo portare oggi è proprio quello anche non solo di una rappresentare una difficoltà evidente del mercato oggi
Ma che prevede anche un'opportunità cioè o pensiamo che dobbiamo rimettere sul mercato un patrimonio immobiliare che abbia delle caratteristiche che sono ormai a imprescindibili per qualcuno per qualunque lavoratore o per qualunque cittadino che voglia affittare o acquistare una casa c'è ormai la sostenibilità noi vediamo che è un driver fondamentale per la scelta sia degli uffici che delle che delle abitazioni
C'è capitato per esempio a Milano di aziende molto grandi che storicamente avevano le loro sedi fuori nella periferia di di Milano sedi molto grandi
Ci hanno chiamato per dire ci hanno chiesto dopo il copy d'a parità di prezzo quanti metri quadri posso avere nel centro di Milano e riducono i loro metri quadri
Perché è importante a vere accessibilità avere spazi adeguati per raccogliere i lavoratori in un modo che sia veramente Ade passiamo
Sì tutto il nostro tempo in ufficio e non possiamo pensare di vivere in ambienti che ormai sono totalmente contrari al all'evoluzione che le nostre vite il mercato deve decadere
Quindi ritengo che al di là di dire sì fermiamoci un attimo perché il mercato è difficile
Cerchiamo troviamo il modo col pubblico e anche appunto tranne i privati di mettere sul mercato un prodotto che sia diverso e capace veramente di fare la differenza nella nostra nella nostra quotidianità questo lo ritengo importantissimo
Grazie ad essa
Una sera tutti sicuramente arduo parlare per per una lezione seggi e romana dopo che ha parlato con i ma però Cats geneticamente milanese
Ma la nostra visione del mercato già da inizio due mila ventitré era abbastanza attendista sapevamo a questo sarebbe stato un anno difficile
Però avevamo abbastanza fiduciosi in una ripresa a partire da domenica dal due mila ventiquattro mi auguro che questi ultimi cenare diciamo di guerra internazionale non non creino ulteriori abbandona diciamo elimina in cui si aspetta io ma per lo meno a prolungarla oltre che a ventiquattro comunque detto questo lo perché ovunque fiduciosi per il ordine ventiquattro quest'anno diciamo su iniziativa nostra
E di altre due SGR romane storiche della Capitale fabbrica abbiamo presentato questo il progetto di una fondazione siamo a Roma Regeneration che sostanzialmente vuole mettere insieme un po'la forza sul mercato di queste tre Sgr che insieme costano porta a circa venticinque miliardi di massa gestita in in tutt'Italia
E fare da traino per coinvolgere stakeholder istituzionali sul Progetti per una visione moderna di Roma
Già dall'anno prossimo uno dei prende le prime iniziative che faremo sarà quella di lanciare un concorso di idee
Internazionale
Nessun un grande vuoto rubando la città di Roma che si andando appunto a selezionare
E oltre a questo sostanzialmente vogliamo come come dire intercettare anche risorse promuovere coltivare idee anche proponendo anche borse di studio quindi finanziare anche studenti su tutti i progetti che abbiano come finalità
Una visione di Roma da qui almeno due mila trenta e oltre
Detto questo
La rigenerazione urbana che cos'è per noi sicuramente questo termino Corman abbastanza abusato da una SGR da un po'di anni a questa parte ma che almeno non architetti era abbastanza caro già da in tempi non sospetti
Secondo almeno a nostro avviso possiamo la rigenerazione urbana non limitandoci
Riqualificare i nostri mobili dal punto di vista punto l'efficienza energetica delle performances ambientali che è una cosa sovente imprescindibile perché condivido quanto diceva
Alessandra ormai la sosta invitare un driver assolutamente richiesto sia per il mondo uffici per il mondo terziario ma anche per il mondo residenziale
Secondo me la vera rigenerazione ma ne cominciare a lavorare anche sui vuoti urbani e non soltanto sui pieni questo non vuol dire riempire questi vuoti con altri pieni ma far sì che i nostri mobili possono avere una dialettica col contesto in questo mie diventano entrare ecco Filippo mi ha spolverato diciamo il nostro intervento di a Generation a Napoli
Perché è un fondo punto che gestiamo noi
Vorrei aggiungere rispetto a quello che ha detto punto Cdp
Che questo progetto per me molto importante perché immobile puntare un immobile di un nostro vecchio fondo
Ed è un immobile uso uffici locato all'INPS punto sfitto da diversi anni
L'opportunità di trasformarlo riconvertirlo estinzione d'uso che non è soltanto student housing
Macché anche appunto altre forme lecite di ricettività anche un alberghetto tradizionale per permettere diciamo all'immobile per una redditività costante nel tempo e non soltanto legata ai periodi diciamo universitari
Ma con le fondamentale e che in questa iniziativa e non ci vogliamo anche nelle prossime inserire faremo di questo fondo in altre città
Tutte italiane probabilmente esclusa Milano succede perché Milano oggi è forse quella un po'meglio infrastrutturato sottopunti sospinta housing e avere degli spazi al piano terra del primo piano di co-working quindi spazi che permettano quell'investimento sociale di cui parlava appunto l'Assessore lieto
Che presto l'incontro tra il mondo dello swing degli studenti e il mondo del lavoro che permetta di fare funzionare l'immobile nell'arco di tutta la giornata perché poi secondo me il il vero concetti rigenerazione la possibilità di rendere dinamici i nostri mobili di farli funzionare nello spazio e nel tempo
Mettendo a punto mix di funzioni permettendo i mobili di farli funzionare anche non soltanto rispetto all'utenza classe A quindi immagino uno studentato di studenti ma anche rispetto all'utenza un'utenza anche come dire transitoria
E che lo posso sfruttare semplicemente appunto per spazi dedicati al lavoro per fare progetti start-up innovazione in tutto questo il contributo di soggetti istituzionali come Cassa depositi e prestiti è imprescindibile così come lo è anche il contributo delle fondazioni locali perché poi in ogni
Citato ne stiamo andando a cercare punto iniziative sviluppare nella mio fondo e Generation
C'è un contributo ministro che parte ovviamente dalla dalla base diciamo l'imprinting di Cassa depositi e presti cit di depressi ma incontriamo sempre
Le fondazioni locali sul territorio
E poi grazie anche al supporto agli altri investitori che son poi prevalentemente casse di previdenza di venti professionisti cerchiamo sostanzialmente di in contrappunto il mondo l'università e quindi capire qual è la vera esigenza di domanda di posti di posti letto per anche le varie città universitaria
Sempre rimanendo sul tema di rigenerazione urbana mi fa piacere anche pensa un altro progetto che abbiamo fatto con casse fosse presso un altro sprofonda Ferrara
Pro perché poi miglia c'è anche per la e di città secondari diciamo che non sia soltanto Roma Milano
Li abbiamo riqualificato anche lì non abbiamo sovente consumato un metro quadro di terreno verde ma abbiamo poi non riqualificato un immobile uso uffici negli anni ottanta abbandonato credo da decenni forse neanche mai utilizzato probabilmente insegnarci dipinse alcuni Ferrari e fondazioni locali Fabio Ricon
Tito in parte a student housing in parte a
Residenza senso ce l'housing libero mercato e spazi diciamo commerciali
Con una piazza centrale quindi anche il l'utilizzo diciamo del non soltanto dei dei pieni ma anche dei voti per restituire diciamo dignità a una parte semi periferica di Ferrara che resta di totale abbandono e anche diciamo una zona
Dal punto di vista della sicurezza e quindi la possibilità anche di inclusione sociale
E sicurezza dei luoghi assolutamente degradata e e in tutto questo poi con i Ferrara c'è anche questo è sviluppato nei suoi uffici di e con un centro amministrativo del del come Ferrara
Ciò che non per noi da soli non potremmo fare un granché
è chiaro che da una parte appunto c'è questo inizio della Fondazione verso il campo di mettere insieme le nostre forze ma dall'altra tutti questi fondi sociologi student housing non posso appunto prescinde da questo preziosissimo contributo del privato e del pubblico
In questo ovviamente diciamo casse così depressi per noi un motore fenomenale perché abbiamo oltre a fondo e Generation abbiamo undici fondi socio l'housing in tutta Italia
Circa un terzo e la nostra massa gestito sono circa sei miliardi di euro un terzo questa massa gestita e quasi tutta destinata alla socia l'housing lo student housing
E tra l'altro investendo anche in in Toscana in Piemonte in Veneto nelle Marche in Romagna quindi non solamente a Roma e Milano anzi se devo essere sincero ponti strade del sole la usino i su Roma si orette
Troppi con ridicoli rispetto anche altri nostri competitor
Quindi questo sono fermamente convinto anche di quanto diceva Alessandria anime oggi come oggi la riqualificazione energetiche premono immobiliare inevitabile proprio per il grado di vetustà del nostro stocca
Sicuramente interventi esso non voglio fare politica ma interventi come superbonus non hanno sicuramente diciamo dato
Pro mentale hanno dato sicuramente dei risultati però per noi per soggettivo ne hanno alcun hanno fatto nient'altro che incrementare il costo di costruzione
Fatica mostruosa trovare imprese che vogliono lavorare con noi che sono disposte a a fare operazioni sviluppo con nome proprio con costruttori e quindi la seguente non c'ha aiutato di Stato anche devo dire una un colpo abbastanza duro sul mercato diciamo delle operazioni di sviluppo immobiliare aggiungo anche il fatto che
A noi piacerebbe tantissimo investire su Roma e proprio a questo punto che abbiamo il figlio questo progetto la fondazione
Con la nostra soluzione settore asso immobiliare ricordo prima di delle lezioni di panno porta dal sindaco di Roma qualche ne ho fatto un tavolo tecnico per fare delle proposte
Per il Trifu Turi sindaci candidati di Roma e in questo tavolo tecnico uno dei diciamo dei leader di questo dato tecnico era l'assessore Gianni Verga
Perché perché il modello di Mila no era inevitabilmente il modello a cui noi volevamo ispirarci per far conto delle proposte alla al nostro territorio conta la alla nostra capitale
Speriamo anche un questo strumento di dare un ulteriore
Forza anche raccogliere il più possibile il contributo di soggetti istituzionali pubblici e privati punta vogliono collaborare con noi
Se abbastanza fiduciosi quindi se il due mila ventitré è stato un anno tutto sommato punto attendista e devo dire anche però essendone un SGR molto locata sul residenziale un po'in tutte le sue sfumature
In residenziale si unito ai mercati più liquidi decisi al punto isteria le strette diciamo che comunque traguardiamo la fine dell'anno con una certa con un certo ottimismo
Però appunto il quello che faremo in futuro non può prescindere appunto dal collaborare insieme sia tra SGR competitor come siamo noi con corna e altre punte SGR importanti si appunto lavorando con le istituzioni
Come Cdp con le fondazioni soprattutto cercando di trovare soggetti pubblici che siano in grado di ascoltarci ed era anche quella flessibilità di andare oltre magari degli strumenti urbanistici che in alcune città sono sicuramente più avanzati come Milano in altre sono ancora
Quelli ancorati a delle logiche di una città che prove in mente non è più la città dieci aspiriamo a essere per per i nostri figli grazie
Ero riuscito a rianimare il secondo gelato ma è morto tra le mie braccia quindi devo per forza di prendere questo non parliamo troppo di superbonus perché il ministero Economia vicino al ministro Giorgetti viene per l'ennesimo mal di pancia e poi con Roma lo mandiamo in crisi allora io adesso mi rivolgo la dottoressa romano che ha una solida esperienza di infrastrutture perché voi
Lei soprattutto ha citato una cosa molto importante raccordo pubblico privato ecco io sposto l'attenzione sul raccordo cittadino come dire Progetto abbiamo visto spesso in Italia negli anni scorsi grandi progetti infrastrutturali finire compostaggio di beghe
Diciamo territoriali proteste che parla fine hanno finito col ingessare un po'il il tutto ecco dottoressa romano si è fatta negli ultimi tempi promotrice anima dice di un progetto molto interessante che proprio crea che punta a creare una sorta di dibattito pubblico dentro una camera di compensazione per cercare di bloccare quello che deve essere sbloccato quindi le chiedo innanzitutto se questo tipo di cosa è la chiave di volta per poi accelerare anche se possibile
Il discorso della rigenerazione urbana e se soprattutto sta funzionando e quali sono diciamo i casi di gli ultimi casi di successo grazie scusate dobbiamo rifare la
Grazie ottenute ringrazio Gianluca anche stelle Lisa e Carlo e gli altri ragazzi Comedian parlarne questa dell'opportunità di confronto
La premessa e che la città diciamo lo spazio conteso per definizione perché è uno spazio in cui tipicamente si manifestano di conflitti quando riguardano lo spazio aperto gli spazi collettivi
I giardini le piazze le strade abbiamo parlato tanto di Milano non abbiamo ricordato che una delle politiche più contestate recenti di questa amministrazione quella dell'area Bice della chiusura al traffico alle auto che sta generando non pochi mal di Francia per questa Amministrazione
E questi sono conflitti che conosciamo in realtà il fenomeno degli spazi contesi
Che sono sommersi fino a quando non esplodono come dei conflitti è molto più ampio e riguarda tanto gli intenti interventi privati quanto quelli pubblici io so selezionato tre ambiti di esperienza e quindi partendo dall'esperienza e che concubine parlerà avventura urbana in questi anni ha realizzato per cercare di gestire questi conflitti con un metodo un po'diverso un po'ispirato a quello che diceva Gianluca Zapponini di cercare una camera di compensazione io uso il termine mediazione
La prima è la riqualificazione di interi quartieri pubblici o privati
A seguito della necessità di interventi straordinari da ci siamo occupati di via Tolstoj le sette palazzine di reale immobili a Milano ci occupiamo noi insieme all'assessore lieto delle Vele di Scampia e Taverna del Ferro
Ci sono poi una seconda famiglia riguarda l'acquisizione di asset residenziali esistenti quindi occupati
Da comunità di lungo corso per una successiva cessione o in blocco Ol con una vendita frazionata ci siamo quindi occupati con investire SGR del fondo drink conchiglia lo sa SGR del fondo armonia
E qui questi due queste due famiglie di esperienze impattano sul bene casa è stato ampiamente declinato e qui i problemi sono legati alla difficoltà a operare in contesti abitativi
Consolidati talvolta anche da decenni con investimenti che puntano sulla qualità edilizia soprattutto sull'efficientamento energetico ma non solo
Che però ENI detti inevitabilmente vanno a modificare le condizioni economiche di accesso a questo bene casa l'accesso agli alloggi e quindi rischiano di rendere inaccessibile la casa le fasce più per agili della popolazione
La terza famiglia di esperienze riguarda invece insediamenti commerciali o residenziali sia in centro sia in aree periferiche della città che hanno forte impatto
E quindi hanno la necessità sia di creare nuovi servizi ma anche integra le nuove comunità con quelli esistenti e con Cassa depositi e prestiti ci siamo occupati del Poligrafico di piazza Verdi a Roma con investire del progetto San Leonardo con Ice della prima fase dell'area falcati sesto che poi come sappiamo si è interrotta
Qui non andiamo a impattare sul bene casa qui andiamo a impattare su i beni comuni che sono sia beni collettivi sia beni individuali cioè proprio strettamente privatistici
E vi faccio un esempio per il Poligrafico di piazza Verdi il problemi di conti conflittualità locale principali di quel cantiere non erano con i comitati No-Tav erano con i proprietari degli alloggi
Degli attici di ai piani più alti di piazza Verdi che percepivano alla propria visuale e quindi la l'assenza di di un ostacolo al panorama come un diritto acquisito il fatto che il Poligrafico avesse la i i permessi e il diritto privatistico di sopraelevare di qualche metro si parlava di cinque o sei mesi
La propria ricollocando alcuni volumi veniva percepito da veramente un gruppo abbastanza esiguo di persone come come una una violazione dei propri diritti
E tuttavia la stessa riqualificazione di piazza Verdi veniva percepita per i commercianti e come un enorme occasione di riqualificazione del patrimonio collettivo da parte dei comitati di cittadini veniva di vista diciamo in modo ambivalente con grande preoccupazione ma anche con interesse però poi c'erano i cittadini di Roma
Che sono venuti alle prime visite in cantiere che invece vivevano questa trasformazione del del vecchio Poligrafico e Zecca dello Stato come una grande occasione di educazione e di intrattenimento abbiamo avuto il tutto esaurito con le prime visite in cantiere
Quindi diciamo tutti questi sono Investimenti col gas degli aspetti trasversali comuni il primo e che sono in interventi che impattano su tante comunità di stakeholder diversi
Abitante sindacati istituzioni locali comitati cittadini MD locali oltre al proponente privato
E poi ci sono interessi divergenti sulle soluzioni da adottare per esempio la vendita sia che sia in blocco sia che sia frazionata di interi asse presidenziali
Compatta impatta sulla possibilità dei residenti poter continuare abitano nelle loro case perché non tutti hanno la possibilità di acquistare la casa al prezzo convenzionato
Ma anche sulla possibilità per il proponente di mettere a frutto il suo investimento che ha tutto il diritto di di portare a casa e questi due infatti spesso sono inversamente proporzionali
Allo stesso modo i sindacati
Degli inquilini in quel caso non interesse specifico che è quello di accompagnare la compravendita con una funzione di intermediazione quindi ha un interesse da una parte a tutelare le fasce deboli ma allo stesso tempo a fare in modo che ci sia la maggior parte delle vendite frazionate
Quindi in un contesto così
Complesso
Il fatto di raggiungere l'obiettivo per il proponente coincide anche con la possibilità di trovare delle soluzioni condivise cioè se non si trovano delle mediazioni fra tutti questi stakeholder con tutti i loro interessi molto spesso non solo l'investimento a rischio
E molti investimenti vengono bloccati ma anche la propria immagine c'è anche un forte rischio reputazionale
Che soprattutto per per i fondi per chi mette le risorse per questi progetti un tema molto rilevante
Per fortuna esiste una soluzione c'è il metodo che abbiamo come dire sperimentato a ventuno barra da trent'anni ma che si è arricchito enormemente con l'approccio di comunicazione strategica di di commi del partner a diciamo messo a fuoco un metodo che mette insieme competenze diverse
In un processo che deve accompagnare questo percorso di realizzazione o di riqualificazione o di vendita
Sia di tipo con un accompagnamento strategico quindi con un occhio e l'autorizzazione al Progetto alla realizzazione anche in fase di cantiere
Ma anche un'attenzione molto forte alla protezione della reputazione perché questa e fondamentale per portare a casa nei confronti delle istituzioni il Progetto e il consenso delle istituzioni in Italia che un paese non centralizzato come la Francia ma fatto di otto mila comuni e fondamentale
Che cosa si può fare e arrivo a concludere
Anzitutto noi abbiamo sperimentato che è molto importante fra gli strumenti del conflitto bene Regiment
Utilizzare questi tre pilastri il primo è un'analisi preliminare del conflitto che poi vanno aggiornata per tutta la durata del processo
Per capire non solo quali sono gli stakeholder che si esprimono sulla stampa sui media sui sociale ma anche quelli che non se lo scrivano ma sono influenti
E soprattutto capire al di là di quello che dicono quali sono le loro reali esigenze perché sull'esigenza che si trovano le mediazioni
Vi faccio un esempio molto senza dire a quale caso fa faccio riferimento ma per farmi capire
Che alle volte è molto semplice
Siete in un caso in uno dei casi citati si è compreso che le proteste ambientaliste di uno dei leader del comitato che si opponeva alla realizzazione del progetto perché voleva tutelare gli alberi del parco in realtà celavano un interesse privatistico che era quello di mantenerla visuale della propria abitazione che sarebbe stata coperta dei nuovi edifici
In questo caso alla mediazione non si poteva far sugli alberi perché l'altro gli alberi sono un patrimonio bene ecco
Moore intoccabile
Nella narrazione anche se molti di questi alberi erano malati ma si poteva fare sul volumetrico del Progetto c'è spostando alcuni volumi in altre parti dell'area di intervento
Il secondo e il terzo delle pilastro del conflitto media gente e la costruzione di scenari per esempio con investire per accompagnarli a una vendita frazionata che tutelasse davvero le fasce più fragili ma al tempo stesso consentisse ai cittadini che poteva di acquistarla loro casa i sindacati di trovare un ruolo al Comune di Milano
Di patrocinare benedire l'operazione
Avremmo sviluppato credo almeno un centinaio di centrali nel corso di un anno e mezzo di lavoro
Mi dicono che è finita molto bene che siete riusciti a vendere bene abbiamo formalizzato un accordo vado parlo di centinaia da tormenti un'iperbole però ogni settimana ci consenta avevamo su almeno due o tre scenari da discutere quei diversi stakeholder
E in quel caso e i l'accordo che è stato formalizzato con i sindacati degli inquilini a di fatto ottenuto l'importante risultato di proteggere le fasce veramente fragili della popolazione del bellamente vulnerabili di consentire loro di vedere rinnovati contratti alle stesse condizioni il prima
Terzo e ultimo punto qui veramente Gianluca Comin il il nostro genio della lampada la cura delle relazioni con i media il presidio della comunicazione anca scala territoriale
è fondamentale perché tutto questo funzionasse narrato e Senussi consente ad altre voci scomposto spontanei disordinate di presidiare i sociale la Rete e di conseguenza anche le redazioni locali
Con un un dibattito sconnesso che non aiuta la realizzazione dell'accordo
Grazie
Grazie
Allora a questo punto abbiamo parlato di tante cose però diciamo che non c'è riqualificazioni urbane rigenerazione senza una buona infrastruttura di telecomunicazioni e Roberto Basso
E qui per rappresentare proprio mondo delle TLC come sappiamo come può tutti sappiamo l'Italia in questo momento sta cercando di dotarsi di un'infrastruttura bisogna capire se poi ci riusciremo perché ci sono diverse partire industriali in corso senza entrare troppo lo specifico però chiedo
A Roberto Basso qual è il peso specifico della buona connettività della buone telecomunicazioni nell'ambito della rigenerazione urbana è ovviamente come lui mentre si sta muovendo in questo senso grazie
Grazie a Gianluca e Grazia gioca con l'Inter
Per l'invito e l'opportunità di partecipare a questo dibattito perché quando si parla di infrastrutture fisiche come le infrastrutture per le attività commerciali legati alle residenze per la residenzialità
Ormai non si può prescindere da un altro tipo di di infrastrutture che sono evidentemente le infrastrutture
Digitali
Questo argomento ormai viene affrontato usando un'etichetta che è diventata anche un po'stantia perché si parla di Smart City come se fosse una grande novità in realtà
Conquista all'Uguzzone si prova ad affrontare delle opportunità fin dagli anni Settanta fin dagli sviluppi urbanistici del di cui si si dibatteva in Brasile
Per atterrare su un terreno concreto io credo che sia opportuno ci concentriamo su tre questioni della natura dell'identità di una smart city
Una smart city una città che ha delle infrastrutture che consentono uno di raccogliere dati
Due di trasformare quei dati in informazioni
Cioè di attribuire una qualità a quel dato affinché qualcuno tipicamente l'autorità pubblica possa prendere decisioni sulla base di quelle informazioni
Terreni trasformare dati e informazioni e altre risorse in servizi servizi ai piedi utilizzatori della città che siano cittadini che siano in prese private
Ora queste tre funzioni della Smart zitti dipendono però appunto dalla capacità di raccogliere innanzitutto i dati mini dalle dalle infrastrutture allora qui le infrastrutture si possono attivare ex novo
Oppure si può cogliere l'opportunità di processi di rigenerazione in atto
Per fare in modo che la nuova Ritter capace di raccogliere dati sia agli inventata da tutti i processi di riqualificazione urbano e da tutti i processi di riqualificazione edilizia ogni edificio può essere capace di raccogliere dati e a sua volta di diffondere dati esistono anche delle norme per esempio che oggi per il ridono
Con gli interventi edilizi di dotare gli immobili di una capacità di ospitare per esempio cavi in fibra ottica e così via
E una cosa importante
Si potrebbe fare di più meglio noi abbiamo ventidue mila antenne in Italia altrettante ne ha e ormai in buona parte le abbiamo condivise con un altro operatore che gli chiglie ad prima e voto a Fano hanno grosso modo lo stesso numero di impianti condivisi tra loro eppure noi facciamo una fatica immane a trovare spazi per montare antenne troviamo una forte resistenza dalle autorità pesa registiche
Dai Beni culturali
Abbiamo in Italia ahi noi un ceto politico che stranamente su alcune questioni fa fatica a prendere decisioni no il governo attualmente in carica per esempio
Ha preso decisioni coraggiosa e da un punto di vista del consenso ha preso decisioni impopolari ha cancellato il beneficio su la Cisa sulla benzina
Ha cancellato meno male perché se non è da anni per questo Paese non sarebbero più finiti ha cancellato il superbollo sì ma sicuramente generando anche delle insoddisfazioni eppure in Italia noi costruiamo tanti impianti dobbiamo andare a cercarci tanti impianti perché in Italia esiste un limite alla potenza delle antenne che pari a un centesimo
Di quello in vigore in Francia in Germania in Polonia Spagna e così via
E perché la politica non interviene da vent'anni su questo tema
Qui quando si parla appunto di di problem solving e capire se il la la ragione dell'opposizione ad un intervento è quella dichiarata oppure c'era un'altra occulta beh banalmente non essendoci problemi per la salute perché diciamo la telefonia cellulare diffuso sul globo da trent'anni e non mi risulta che ci siano persona che vanno in giro fosforescenti perché irradiate dalle antenne quindi il problema evidentemente non è quello ma perché c'è un timore delle reazioni dell'opinione pubblica
E in questo chiaramente pratiche e esperienze come quelle
Citate da Jolanda romano sono sono preziosa
Però ecco qui forse dovremmo immaginare tutti i processi di rigenerazione urbana legati non solo alle tematiche dell'edilizia non solo
Al tema dell'infrastruttura sociale e devo dire sentendo l'intervento della dice sindacali diritto io personalmente sono molto un rinculo irato dal potere constatare anche solo attraverso l'uso di un linguaggio profondamente appropriato una profonda consapevolezza dei meccanismi sociali che vanno messi in atto per potere realizzare
Processi di riqualificazione urbana che siano veramente in grado di dare una risposta alle esigenze sociali
E che quindi non si limitano a strumentalizzare il dibattito pubblico per guadagnare consenso ma attivano processi che rendono disponibile conoscenza condivisa perché quella conoscenza informi la decisione
Del policy maker
Allora accanto alla dimensione Arda fisica della riqualificazione che coinvolge giustamente di averlo per accanto alla consapevolezza di infrastruttura sociale che in forma il decisore politico c'è un tema dell'infrastrutturazione digitale
Che non può essere un qualcosa che prescinde dagli altri fenomeni
Perché non possiamo sopra infrastrutturare le città
Per due motivi primo perché chi dovrebbe farlo non vedendo un ritorno sull'investimento tende al contrario a rimandare l'investimento
E secondo perché soltanto lavorando in modo coordinato possiamo fare interventi che ottimizzano la spesa
Ottimizzano la Spesal sono anche in grado di individuare un ritorno sociale dell'investimento e un ritorno economico per gli operatori
Quindi diffondere questa consapevolezza della necessità di aprire una visione complessiva
Che stia a monte di tutte queste componenti della rigenerazione urbana mi sembra fondamentale chiudo con una parentesi anch'io sulle città diciamo tra virgolette secondarie
Noi abbiamo provato a fare delle esperienze
E nel realizzarle ci stiamo arricchendo di consapevolezza con comuni piccoli medi faccio dei nomi Ascoli Lucca sono delle città che dispongono di un patrimonio non solo edilizio che rischia di essere svuotato ma anche di un patrimonio storico culturale straordinario che rischia di vedere diminuire i suoi utenti
Città che rischiano di vedere ridotta la propria popolazione di un terzo in dieci anni e sindaci che generalmente si chiedono Maiocchi posso fare
E in alcuni casi si rivolgono hanno voi o altri operatori telecomunicazioni partendo da un presupposto o assolutamente bisogno della connettività perché grazie alla connettività fermo lo spopolamento
E come abbiamo avvertito il dovere etico di dire acquisti sindaci un una parte della premesse corretta la collettività serve indispensabile
Ma anche di dire attenzione non basta perché se tu non hai servizi al cittadino se non ai servizi sociali se non è una comunità che in grado di generare idee
Di promuovere lo sviluppo
Non c'è fibra ottica che tenga non c'è Fix duale le success non c'è nessuna antenna cinque g che blocca questo fenomeno
Così come non puoi pensare che arrivino in omaggio worker ad Ascoli per chi la qualità delle ditte molto alta sicuramente non c'è ombra di dubbio ma il nome ad un Burger ce lo dice una
Una ricerca chi su scala globale parla di trentacinque milioni di nome ad un work nel mondo quindi una cifra molto interessante ma non aspettiamoci che vengano tutti quanti in Italia tutti nello stesso momento
Il nome ad un work era e uno che tipicamente ha un rapporto di lavoro subordinato quindi lavora per un'azienda svolge un tipo di lavoro che gli consente di lavorare a distanza e può permettersi di vivere per tre mesi lontano dalla sua azienda ma durante quei tre mesi magari una volta o due volta devo andare a prendere un aereo e tornare in sede
Quindi se Tundo mai comunque delle infrastrutture anche fisiche non gli basta vedere la fibra ottica
Secondo quel signore non è un turista
Non è neanche un residente a tempo tra virgolette indeterminato e un cittadino temporaneo c'è una nuova categoria di abitante della città di utilizzatore della città
Che certo vuole fare diciamo la italiane Experience però magari diciamo due un week-end in un basso napoletano
Va bene tre mesi forse anche nonché e quindi ha bisogno di un altro tipo di soluzione abitativa ha bisogno di uno spazio di con borchie in via perché è vero che si può collegare però può avere bisogno di una serie di strumenti di servizi tipici dell'ufficio ecco allora oggi parlare di riqualificazione urbana
Richiede
La maturazione di una visione ampia che tenga in considerazione più aspetti più fenomeni probabilmente nomadi esauriamo neanche includendo la dimensione digitale
Però sicuramente anche la dimensione digitale può aiutare a fare la riqualificazione urbana può aiutare a dare un senso una direzione specifica
Ma sicuramente e in è impensabile
Lanciare progetti di riqualificazione se
Non si tiene conto anche di questa dimensione
Grazie
Grazie Roberto
Allora non abbiamo tempo per fare un secondo giro anche perché scommetto abbiamo molti fame
Ma ho iniziato con la politica e chiudo con la politica questo punto un Twitter come dire per l'assessore lieto abbiamo sentito le aziende le istituzioni sono tutti più o meno pronti Soldi ce ne sono idee ce ne sono
E a questo punto come dire palla le amministrazioni che cosa manca davvero per azionare diciamo
Fino in fondo la leva della riqualificazione urbana grazie
Ma intanto le istituzioni dipende da quali situazioni parliamo perché ovviamente nel nostro ordinamento
Io parlo per l'esperienza che ho naturalmente quindi parlo dell'istituzione del Comune che ovviamente diciamo vive abita in questo momento un processo di riforma delle istituzioni molto importante che è legato poi appunto a tutti
E prima si è parlato di pioggia di finanziamenti che legano tra l'altro in maniera molto forte le strutture apicali dello Stato con le strutture periferiche che sono le istituzioni locali e le situazioni locali sono i fra ottime noi fronde Women dipende da come da voi guardare naturalmente di questo processo ma non hanno evidentemente un controllo adeguato dal punto di vista della spesa pubblica
Questa è un po'il tema quindi è chiaro che in questo momento diciamo ci sono delle coalizioni stasera se ne è parlato
Per esempio appunto di questo rapporto molto forte tra le SGR una istituzione come Cdp e le fondazioni locali che costituiscono diciamo una coalition e quindi una renna decisionale
Significativa che ha diciamo una gittata un potenziale dal punto di vista anche delle operazioni che può fare che è sicuramente diciamo asimmetrico rispetto alle capacità sono stati citati
Esempio appunto appropriati di operazioni come quelle che stiamo facendo a Napoli dove è chiaro che l'istituzione locale deve accompagnare un'operazione come lo student housing di via Galileo Ferraris no questo è ovvio
Però d'altro canto diciamo dal punto di vista l'esempio è calzante del diritto allo studio non è una diciamo facoltà che sta in capo ai Comuni ma invece sta in capo alle regioni
Quindi è ovvio che diciamo da questo punto di vista faccio solo degli esempi semplici per per diciamo un po'tracciare il quadro mi sembra importante proposito dell'ultimo intervento appunto
Questa questione dell'in permanenza delle popolazioni perché è una questione fondamentale non è solo appunto questa
Romantici Zazie o ne dei nomadi digitali che poi appunto perché vanno a vivere prima vanno nel Chianti adesso magari si spostano nell'alto Casertano
Il problema è lì in permanenza delle popolazioni e come le contiamo queste demografia
Perché ci sono dei mercati del lavoro lo sapete molto bene che per esempio durano una permanenza di cinque sei anni poi te ne vai perché ovviamente hai fatto carriera all'interno per esempio di un certa
Catena diciamo del valore mettiamola così
Quindi anche qua diciamo rigenerazione chiediamoci per chi perché ci sono popolazioni passatemi il termine più facili
Che sono quelle più in permanenti che tra l'altro chiedono meno servizio o comunque chiedono servizi più agili
E popolazioni che invece sono drammaticamente ancorate
E che al di là diciamo della necessità di connettività che oramai ovviamente caratterizza tutti chiedono evidentemente un assortimento di servizi molto diversi e quindi anche quelli
Dal punto di vista evidentemente diciamo della capacità di intervento dipende come sempre appunto alle istituzioni in questo momento noi abbiamo diciamo un processo in atto molto importante di rafforzamento delle strutture delle istituzioni apicali dello Stato
è una relazione molto più diretta tra quelle istituzioni e le istituzioni locali con un problema che prende vari nomi l'autonomia differenziata ne parliamo in vari termini naturalmente però dico in questo momento c'è un processo diciamo di grande effervescenza dal punto di vista della riorganizzazione delle istituzioni
Quindi la diciamo rigenerazione urbana percome diciamo la si voglia intendere ormai l'abbiamo capito che deve essere un processo che affronta da un lato le esigenze di sviluppo di qualunque società ma deve affrontare i divari perché senza diciamo una come dire focalizzazione molto attenta sul tema dei divari e sulle differenze di accesso al mercato chiaramente diciamo questo diventa un processo che come diceva Jolanda prima tende a generare molti conflitti
Grazie grazie a tu
Facciamolo venuto io ringrazio tutti gli ospiti tutti i presenti per chi vuole c'è un aperitivo qui vicino ci vuole
Un concetto sullo stomaco grazie grazie a tutti