Intervista a Paolo Righi sul calo delle compravendite nel mercato immobiliare

Radio radicale ci occupiamo della crisi delle compravendite degli immobili e lo facciamo parlandone con un
Lo studio l'operatore del
Della compravendita è che il Presidente della Federazione italiana agenti immobiliari professionali
Che Paolo DD ed è collegato telefonicamente con noi benvenuto dottori che buongiorno a tutti voi allora insomma su queste vendite sono non stanno andando benissimo somma dalla dal vostro osservatorio quelli che stanno proprio sul tutti i giorni sul mercato somma come come la vede
Varia dalle vendite sono calate vertiginosamente lei pensi che dal due mila e nel due mila sei in Italia ce ne sono si sono compravendute ottocentocinquanta mila abitazioni di civile abitazione
Nel due mila dodici ne sono state compravendute quattrocentoquaranta mila
Quindi un callo o quasi la metà netto del cinquanta per cento dall'inizio appunto della crisi che poi era stata alla fine del due mila e sette
Così
Non è accaduto per i prezzi i prezzi sono calati
Ma non sono calati e nella stessa misura nel corso dei dei cinque anni del due mila sei due mila dodici dicembre due mila dodici il calo e stato di circa il venti venticinque per cento
è questo calo è una media perché abbiamo città
Metropolitane e dove i prezzi nei soprattutto nei centri storici si sono mantenuti
E invece nelle periferie abbiamo avuto cali
Che hanno toccato il trenta al trentacinque per cento periferie delle grandi città o intendiamoci bene ben Daniele riferiti a della periferia delle piccole città italiane della nostra Provincia diciamo
Nelle però anche nelle Province nelle mi scusi nelle nelle nelle periferie delle grandi città abbiamo oggi un fenomeno che quello dell'invenduto sono praticamente
Le troppo per aiutare gli ascoltatori sono quelle cose palazzi e sono stati costruiti dagli prevede imprenditori edili e che rimangono
La che non riesco a trovare compratore giusto esatto oggi in Italia ci sono un milione e duecento mila immobili invenduti cioè sono a disposizione del mercato
E questo è un dato veramente sconfortante pensate che negli ultimi due anni e mezzo il settore dell'immobiliare sia dell'immobiliare nel suo insieme ha perso circa cinquecento mila posti di lavoro
Con un fallimento delle impresa e che tutti i giorni
Continuano appunto a fallire
Delle piccole impresa specialmente ai piccoli artigiani
E quindi una situazione veramente molto molto molto difficile senta questo dato che lei citava di un milione duecento mila appartamenti invenduti stiamo parlando tutto di là del nuovo oppure anche dei l'appartamento nelle nel centro storico insomma perché poi c'è anche un dato che dico di un milione duecento mila appartamenti sfitti che da l'Associazione nazionale comuni d'Italia ecco non so se magari si sovrappongono no non si sovrappongono
Purtroppo nei dati ci sono molte molte delle volte alcune sopra vorrei sovrapposizioni ma qui invece è un dato che fa riferimento
Della maggior parte dei casi a immobili che sono di nuova costruzione
E dei milioni e due del milione duecento mila quelli di nuova costruzione o quelli cui cantieri sono rimasti a metà proprio perché il costruttore è fallito e quindi è un computo che nel milione duecento mila immobili risulta circa ottocento essere e circa ottocento mila unità immobiliari di nuova costruzione le quattrocento mila unità invece sono quelle che sono sul mercato
Ma che non si riescono a vendere o i tempi di vendita sono talmente lunghi che vengono assoggettate in queste classifiche perché non c'è domanda tra l'incontra non c'è l'incontro tra domanda e l'offerta questa
I tempi lunghi sono uniformi su tutto il territorio in indipendentemente dal tipo di città oppure insomma ci sono delle variazioni perché magari insomma Val d'Aosta si vende tre mesi magari in Sicilia il nove di nove mesi in una grande città il
In cinque mesi in una pizzeria è quindi Suardi esclusi esclusi i centri storici delle grandi città dove ci sono immobili di pregio e quindi di alto valore che non hanno
Risentito della crisi questo dato e più o meno uniforme su tutto il territorio nazionale in quanto
Un'altra componente di questa crisi oltre l'elevata tassazione che spaventa gli investitori
E anche quella della mancata erogazione del credito da parte delle banche e questo è un fenomeno
Che
Possiamo notare su tutto il territorio nazionale ora su questo per fare apriamo poi una sulle banche una parenti si specifica Tavor volevo ritornare sul prezzo tra me e lei all'inizio faceva notare che John praticamente a un crollo in sei anni di quasi il cinquanta per cento del del mercato
Vede le compravendite non cioè c'è stato un calo dei prezzi intorno al venti venticinque per cento insomma di media ecco perché c'è questa
Grande differenza secondo lei perché come l'Italia è un Paese è il mercato immobiliare italiano è un mercato maturo
E perché è il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da una proprietà diffusa diciamo
Il settantanove per cento dei proprietari di casa italiani che hanno una casa sono piccoli i piccoli proprietari chi ha una casa a chi ne ha due chi al massimo tre
Quindi diciamo che in Italia
Il mercato mobile italiano è caratterizzato da un diciamo da una sorta di capitalismo popolare no
E quindi la proprietà diffusa che il fatto che questa gran massa di proprietari rendendo arrecato maturo
E evita questi scossoni ecco scusi mi permetta
Però mi sembra in genere succedente il contrario perché in un mercato maturo quindi dove
C'è meno a me richiesta di case perché comunque se l'ottanta per cento gli italiani a casa di proprietà e ipotizzando e che il restante venti per cento diciamo nell'hangar in larga parte nella strada quasi totalità non ce la possa permettere quindi diciamo il mercato a questo punto se segue sarebbe felice si ferma e i prezzi dovrebbero calare è infatti dopo perché anche questo è un altro problema molto serio
La maggior parte degli scambi negli ultimi anni degli scambi le compravendite immobiliari
Sono stati quelli in cui qualcuno comprava la seconda casa oppure vendeva l'unica casa di proprietà per migliorare il proprio Stato abitativo quindi cosa faceva vendeva
E il l'usato e andava acquistare l'appartamento nuovo
Che cosa succede che purtroppo la mancanza di erogazione del credito ha bloccato questo giro continuo delle diciamo del del rinnovamento continuo del patrimonio mobiliare
E e qua una volta acquistato l'appartamento nuovo qualcheduno poteva anche decidere eventualmente di tenere la vecchia abitazione per darli in locazione
Il tema delle locazioni forte un altro problema molto serio sinora poi ci arriverà il tocchiamo anche quella zona per l'argomento è molto interessante slide abbiamo spesso trattato quindi interessa anche molto i nostri ascoltatori quindi lei sostenere sia dovuto a un fatto del
Ma anche che non dia non danno sui mutui che i prezzi quello è questo è un questo delle banche è quello che diciamo a cauti perché tra le altre cose ci risulta che ci sono molti di
Persona queste famiglie che hanno acceso dei mutui ad hanno difficoltà a rientrare quindi le banche si ritrovano anche spesso
A impegno insomma garanzia
Immobile che non possono sulla svalutare su questo c'è stata anche recentemente un intervento della manca l'Italia invece che il Governatore disco invitava
Le banche da svalutare gli immobili che hanno
Noi ad esempio abbiamo contestato questa questa proposta di Visco di svalutare patrimoni immobiliare all'interno delle banche
Oggi stiamo vivendo un momento di vera difficoltà quindi chi vende lo fa per stato di necessità cioè molte aziende
Che erano ricorse
Al alto al credito per finanziare la propria attività avevano messo a garanzia questi immobili
E quindi che cosa accade che oggi ci ritroviamo con un mercato esattamente diviso in due
Che è quello di quelli che non hanno necessità e quindi aspettano tempi migliori eventualmente per vendere pure acquistare un altro immobile o per investire nell'immobiliare
E invece un altro ma è un'altra più fetta del mercato
Che è costretta a cercare di vendere l'unità immobiliare proprio perché le banche stanno chiedendo di rientri a molte aziende
E devono vendere quegli delle unità immobiliari dati in garanzia quindi diciamo che nel nel settori immobiliare oggi
Pesa molto quello che è il contesto macroeconomico del nostro Paese cioè aziende che non vengono più finanziate
Che molte volte falliscono e che quindi
Per cercare di evitare il fallimento devono vendere o il patrimonio personale o il patrimonio dati in garanzia per l'azienda
E questo è un tema abbastanza scottante proprio dei giorni nostri dell'incapacità anche di arrivare a delle soluzioni che possano drenare questo grande problema senta ritorniamo a quelle che ha al peso alle case insomma
Il Peretz sì ce lo svago e abbiamo visto sabato soprattutto quando al passaggio dalla lira all'euro quindi complici i
Sì ma i tassi bassi quindi la gente sta dando in qualche modo vuoi forse anche con una delle campagne di stampa
Incentivata a comprare gli immobili ecco oggi prezzi cioè non sono congrui dispetto a un
Degli Alvaro e gli stipendi perché se poi consideriamo che uno stipendio medio secondo dato Istat in Italia e un mille duecentosettanta euro c'era
Ecco somma come che fa un appartamento di novanta metri quadrati a costare cinquecento mila quanti decenni ci vogliono per
Alla sola considerazione che
Molto interessante ed è una considerazione reale cioè
Oggi se fino a vent'anni fa quindici anni fa un un operaio riusciva ad acquistare un appartamento risparmiando facendo plastica oggi un dipendente non riesce più
Ad acquistare casa è impossibile
E qui naturalmente ci sono vari fattori che non sono da riportare i al costo delle case o anche o meglio anche al costo di alcuni interventi edilizi però ricordiamoci che tutto quello che compone la costruzione di una casa è un costo fisso che non può scendere tra l'acquisto al costo di costruzione
Che mediamente e in base alla tipologia proprio di costruzione non può che esce non può essere che fra i mille trecento e mille settecento euro al metro quadro quindi costruire una casa oggi in Italia
A quel costo
E sappiamo bene che le materie prime sono aumentate
Che mille trecento euro che gli sono centotrenta mila un appartamento scelto ai mille settecento euro ma secondo noi centosettanta mila
Un appartamento di cento metri quadrati di ricostruzione costo di costruzione seri arrivare a cinquecento seicento mila settecentonove mila solo adesso arrivo
E poi abbiamo il costo dell'area l'incidenza dell'area dell'euro però qua già dovrebbero entrare forse ma anche perché qua forse c'è un diciamo degli errori a monte abilmente nella concessione dei tre
E di ticket cercando di coprire diverse insomma si sono agevolati delle speculazioni probabilmente adesso stiamo pagando il conto guardi il punto è questo fondamentalmente noi l'abbiamo fatto in un documento abbiamo presentato un manifesto noi
Pensi come agenti immobiliari
Chi è diciamo no alla alla all'uso del territorio per nuove costruzioni in Italia non c'è bisogno di nuove così
Che sono già abbastanza antro legalizzato e sarebbe ora di dismettere che i Comuni smettessero di fare i costruttori
E e c'era e c'è una una nostra proprio precisi indicazione per riqualificare quello che è l'esistente ma il costo di costruzione più i costi
Delle aree incidono fortemente in questo Paese più tutta la pressione fiscale che c'è sull'intero ecco lei adesso parlava la pressione fiscale non abbiamo letto insomma abbiamo ospitato tra le altre cose
Il presidente di Confedilizia qualche tempo fa e anche molti politici c'è una parlare danno la colpa della contrazione del mercato immobiliare all'IMO allora fermo restando che limo in vigore da qualche da un anno la come abbiamo visto
La contrazione del mercato e precedente ma diciamo quali facendo un po'una logica da Massa da
Dall'est conti della serva a Roma e ma è possibile che Marano non compri cassati spendendo rinunciando l'investimento di quattrocento cinquecento mila euro
Perché vorrei starmi are duecento duecentocinquanta euro l'anno di tasse sull'immobile
No guardi il problema è diverso
Il problema è questo intanto dobbiamo dividere il mercato di Roma Milano che sono due mercati completamente diverso il resto d'Italia la maggioranza delle del nostro Paese
Le unità immobiliari vengono vendute tra il mille ottocento euro duemila euro al metro quadro e duemila e settecento euro o tre mila nelle zone più pregiate
Poi abbiamo la tipicità di a Roma Milano e di alcune aree in cui veramente il problema casa è veramente le zone dove sì sì esatto allora cosa succede
Noi non parliamo Divou cioè noi chiediamo l'abolizione dell'IMU intanto sulla prima casa perché
E
E non è secondo noi nemmeno costituzionalmente permesso personale voglio sarebbe non escludibile mi permetterò no nastri no ma questa nostra posizione cioè
Il fatto di dire
Che la prima casa immobili sono tassati anche la prima casa sono tassati in quasi tutti i paesi simili mi permetto di dire questo le in tutti i Paesi
Viene tassata la casa in modo differente da quello che viene passati in Italia e mi spiego meglio prima di tutto bisogna comprendere
Che la pressione fiscale sui redditi dal lavoratore per i lavoratori
In Italia sui redditi bassi esattamente il doppio di quello che avviene in Germania e in Francia
Quindi diciamo che in Germania in Francia hanno molto più spazio per tassare dei beni
Ma in tutti i Paesi europei
La casa a e sottoposta ad un'unica tassazione ad esempio in Francia quando lei paga la tassa di proprietà dentro a la televisione quindi il canone il nostro canone RAI
Quindi un confronto sulle tassazioni che pur stato fatto dal Governo Monti è assolutamente impossibile noi oggi
Con limite a cubatura ventiquattro miliardi siamo il Paese in cui la pressione fiscale più alta allora questi diciamo ci sono delle
Valutazioni diverse da dipendenti gli fai conto insomma perché poi il nome di un spesso sono un'opinione sì sì sì ma guardi lo vogliono e abbiamo fatto una uno studio si si ci sono altri studi che sostengono di no sostengono addirittura che il
Reiteri limo
Sia molto più equa di quanto non fosse l'ICI per ipotesi ma guardi il problema e vengo alla sua domanda Selim nuova comportato qualcosa sull'abbattimento delle compravendite
Il problema sostanzialmente è a monte e cioè è nella modalità con cui si applicano i coefficienti e cioè sul catasto tutti i cittadini italiani
Che hanno un immobile sono sottoposti alle rendite catastali che appunto erano ferme da vent'anni circa resteranno ferme sono arrivate possono fare meno erano sono ferme che sono state aumentate del sessanta per cento prima di applicare dell'applicazione dell'ISEE come erano se non diciamo che erano fermi da vent'anni in questi vent'anni la vita è aumentata più del sessanta per cento
Ma guardi il problema e questo è esattamente quello che diceva lei prima che però gli stipendi sono rimasti fermi allora noi non ne facciamo una un concetto contro l'ISMU che peraltro nel decreto Salvi Italia salviamo l'Italia
Noi guardiamo a quelli che sono la capacità di pagare dei beni dei piccoli proprietari allora
Se è un operaio un dipendente che ha un reddito di mille trecento un single mille trecento mille quattrocento euro al mese
Si vede caricare una certa cifra che per alcuni può essere anche non importante ma di duecentocinquanta ovvero ci sono cinque milioni di italiani in affitto che pagano molto di più di
Del della rata del livore nelle
Io pagano mensilmente quindi Ciampi diciamo che rientra saranno pure loro gli operai ma guardi e quindi ad esempio siamo questa diciamo che è una semplificazione mi
I dati che non fatta da lei è stata fatta da qualcun i politici maniera strumentale no ma infatti noi non guardi noi diciamo una cosa semplicemente
Che bisogna abbassare la pressione fiscale
Sul sull'immobiliare in generale perché il settore immobiliare un settore anticiclico
E che il lo Stato non può usare il catasto e quindi le rendite catastali come se fossero un bancomat sesti da semplicemente beh ritornare a una
Voglio dire e civiltà del della della tassazione della di quello che i cittadini devono pagare
Balzare le tasse su una rendita che l'immobile eventualmente può dare che non può essere definita
Date percentuali che necessitano invece
I criteri la Ragioneria dello Stato per coprire dei buchi di bilancio quella sentenza e no lei parlava siti
Di tassazione della casa eccetera in Germania suppergiù uso molto simile all'Italia però in Germania i prezzi degli immobili sono molto più bassi si era alla vendita nelle compravendite sia nel
Negli acquisti una percentuale molto più bassa del popolazione e proprietaria di casa e pesa molto più ricco
Sì bene il le la Germania non è più ricca per le case anche delegata al mercenario uno studio della Banca d'Italia che è molto poco conosciuto che praticamente
Il per i quattro Paesi del
Dell'Unione europea che hanno maggior proprietari di case sono
L'Italia la Spagna la il Portogallo l'Irlanda che guarda caso sono quattro dei P.I.C.S. ci sembra guardi
Io non non ci riesco a fare questa questa equazione che lei fa la suspense conoscendo lo studio però posso dire questo in Germania c'è una una possibilità molto chiara
Per l'investitore che vuole acquistare un immobile di conoscere il rendimento della del del del del proprio immobile quindi cosa accade
Che siccome la casa e meno passata perché in Germania cui se ci se volete venire sul sito www punto FIAT Punto ITC sono tutte le nostre ricerche tutte le nostre classifica ma
E quindi anche dei video con che spiegano esattamente le differenze fra questi Stati e di tassazione
In Germania vi è una tassa unica sull'immobiliare e quindi che cosa accade anche l'investitore o
Che voglia investire in immobili
Riesce a
Definire qual è il suo ritorno di investimento poi c'è una cultura
Dell'immobiliare in Germania
Per cui il tedesco è sempre stato abituato ad andare in affitto per ragioni storiche anche per l'unificazione con la Germania dell'est lei sa che nella Germania dell'est
Non c'erano non la proprietà non era non era possibile quindi c'è anche un dato culturale che racchiude tutti i Paesi ex diciamo
Unica nella quale sono stati trasferiti alle persone che ci abitano certo sono stati trasferiti oppure sono stati dati ai grandi società dello Stato che affittano
Gli appartamenti ma qui c'è il problema quello della locazione in cui oggi in Italia purtroppo
Non ci sono non c'è la possibilità
Di Cavera è un concetto chiaro di quali sono i diritti e i doveri tra locatore e conduttore e qui apriamo si
Chiedervelo andremmo a volte già siamo belli lungo io le faccio un'ultima domanda perché poi fondamentalmente questo è un dato che spesso viene taciuto quando si parla della crisi degli immobili cioè quindi sono calati sono drasticamente le compravendite quindi immagino che siano calati anche i guadagni per agenzie immobiliari
Si accenna a me quindi probabilmente siccome
E non sono ancora abbastanza e adesso non so il numero preciso quanto in Italia però insomma uno camminando per le strade le vere le agenzie Moby cari quindi e ci lavorano diverse persone quindi ecco quante o come è cambiato quante agenzie sono chiuse insomma cose che si è cambiato perché io infatti è ovvio questo lavorando
Si sta quasi nel nel nel momento di maggior splendore cioè
Fra il due mila e cinque e il due mila sei due mila e quattro i cinque mila e sei le agenzie immobiliari cioè gli uffici non sto parlando di operatori e gli uffici censiti in Italia erano circa trentasei mila
Ad oggi ne contiamo circa ventisette ventotto mila quindi abbiamo avuto un e continuano sento anzi e continuano a chiudere agenzie immobiliari
Così come stanno chiudendo le impresa e qui abbiamo un calo molto forte lei pensi che per ogni agenzia immobiliare c'era un indotto di circa sette otto persone
E quindi solo nel nostro mercato abbiamo perso un sacco di posti di lavoro che erano anche posti lavoro abbastanza qualificati e che quindi in agenzie diciamo otto mila persone sì più o meno sì
Più o meno simile i calcoli che quest'più tutto l'indotto di pesi Sena è evidente quindi è il problema è che anche quei sto ha contribuito fortemente
Ad ingrossare quel numero che dicevo prima porta cinquecentocinquanta mila
Addetti che hanno perso il posto di lavoro tra dipendenti piccoli imprenditori e e poi
Spesso non hanno nemmeno formativo
Di voi farete lo altri che li assistono assolutamente eloquenti troppo quello del settore immobiliare un settore di non sono d'accordo settore veramente dimenticato va bene noi ringraziamo Paolo Righi presidente della FIAT
Grazie arrivederci e grazie a voi