Processo Angelo Arcicasa ed altri

Mi passi l'ultimo condono ultimo verbale lo scorso questo sedici
Allora
Acicastello
Presente buongiorno è presente revocato Giuseppe meglio che rubano di fiducia presente Conti Riccardo vuole fare assente avvocato Franco Coppi e Massimo Bonaccini
Entrambi presenti
E Verdini Denis contumace avvocato Marco Rocchi di fiducia dall'avvocato
Voglio
Per la parte civile per il difensore avvocato Alessandro vitale presente
Allora vediamo i testi
Nella difesa
Sono presenti legge
E anche l'avvocato Maria anche avvocato Marino chi sentiamo per primo
Siamo sentire il notaio così lo liberiamo presidente se è possibile ha forse scenderà
Grazie
Quindi diffidente
Firenze
La posta
Buongiorno si accomodi
Sì legga ad alta voce quello scritto sapeva che sostanziali e genitori adesso
Deposizione mi impegno a dire tutta la verità quanta è a mia conoscenza
L'aria terra santa Nucci data Civitella ed Enna
Sedici ottobre cinquantaquattro
Attratta attaccato
Professione notaio
La residenza mi serve
Tante Nucci come testimone le
Prego la difesa chicas
Grazie
Quindi conferma il nominativo e Maria Teresa non Paola Maria Teresa esattamente destinarli a scopo nella citazione deviato e va be va be era un errore materiale esattamente
Un giorno dottoressa India
Volevamo soltanto chiederle anzitutto conferma se lei ricorda di
Con due contratti stipulati prima un contratto preliminare c'è un contratto primitivo stipulato appunto tra la Immobiliare Estate due la l'impasse praticamente ad oggetto un in modo in via della stamperia pellicola deve avere stipulato questioni
In particolare quello delle volevamo chiedere e se
Al momento
Della stipula del contratto preliminare
Se è stata accertata da parte sua e eventualmente con quali modalità chi la promittente la rendita quindi la società è stata i due
Fosse effettivamente titolare del diritto di proprietà di cui avrebbe disposte come in effetti ha disposto con il contratto preliminare
Sì dunque c'era l'accordo di stipulare il preliminare la vendita nello stesso giorno credo per ragioni di di movimenti di danaro per cui il collega che il notaio Giuliani Giovanni Giani mi ha mandato una certificazione
In cui attestava che era stata fatta la vendita
Che poi è quella che facciamo regolarmente quando dobbiamo rilasciare delle copie che non sono registrate cioè notano poco rilasciare copie non registrate quindi ci avvaliamo di questa dichiarazione del notaio che ci dice che l'immobile è stato venduto
Ho quindi buona sostanza e anzi anche allegata questa certificazione dice scusi vi cui io notaio c'è dichiaro che in data odierna prestazione lo per questo abbiamo capito che cos'è ma si riferisce a ecco all'acquisto di via della Stamperia parte di chi da parte dell'immobiliare adesso non mi ricordo bene da una fondazione
Quindi diciamo l'atto precedente a al preliminare che stipulavo io titolo di provenienza per quanto per cui abbiamo immobiliare si che non era così te lo dà un atto perché non si poteva rilasciare l'atto non registrato ma la dichiarazione del collega
Con cui abbiamo già concordato tutto questo significa che il titoli problemi c'era recentissimi
è lo stesso giorno a dello stesso siccome qui non essendo stato registrato non c'era il documento cartaceo ma l'attestazione del Monte che anche allegata all'atto preliminare e tra gli allegati dell'atto preliminare per
Grazie
Per quanto riguarda poi la determinazione del contenuto del preliminare poi nel successivo definitivo
Mi sa dire se la elaborazione dell'atto è stato il frutto
A di non sua totale attività oppure se no e con chi sideman con tutti quanti hanno degli avvocati infatti si non non avrete sicuramente avuto modo di vederlo ma molto complesse in tutti i suoi elementi quindi non è stata assolutamente solo una cosa fatta da me anche perché non avrei potuto farlo in tutti quei dettagli
In particolare per quanto riguarda la posizione del Papa con chi si è interfacciato se lo ricorda il nome del legale
E legale nota e l'avvocato Di Vincenzo provocatori rinuncia
E ricorda se quali diciamo
Cautele lei impatto o chi per esso cioè l'avvocato di Vincenzo ha ritenuto di vi chiederete fossero inserite all'interno
Dell'atto del preliminare la somma data come caparra che era di sette milioni di Euro era stata garantita non mi ricordo se con una fideiussione perché non l'ho fatta io
Ma senz'altro con una procura ai iscrivere ipoteca sull'immobile
Per la restituzione della somma nel casi in cui si fosse sciolto il preliminare quella Procura ce l'ha ancora io tra parentesi in originale
Ho tutti quindi gli atti
In questione sono stati poi allegati al preliminare si c'è c'è una delibera da parte del
Consiglio d'amministrazione il la e contratto di locazione mi ricordo del perché una parte di questi immobili locato mi pare a una banca adesso non ricordo bene
I sospetti allegati dietro richiesta loro perché in realtà possono anche non essere allegati all'atto perfetto la ringrazio grazie
I documenti sono già presenti in una inutile li riproduce
Esame diretto non c'è nessun altro Lorenz controesame pubblico
Nessuna domanda grazie
Berti parte civile altre di
Non sono volevo chiedere queste cose si lei notaio da chi fu designato dalla parte acquirente si girano quindi salì per analizzare rientra all'Ente Fiera esigenza me e quanto tempo prima grosso modo un po'visitato di quest'
Non mi ricominci setto
Sì mesetto credo non lo so questo più presi no no non l'ho ammesso non dovrebbe dare piena sì in tempo un mesetto secondo me almeno un mesetto i primi di gennaio
Ma quando le fu detto di quest'atto le non so conclude con chi ha avuto contatti del per da parte delle delle da dell'impasse
Con chi con con le persone ho avuto con l'avvocato Di Vincenzo coi
Essenzialmente non lei
Per quanto riguarda la il venditore le si fatto presente che c'era una situazione in in fieri in
Che c'era una situazione che stavano dovevano fare una ristrutturazione ente qualcosa da parte per quanto riguarda il venditore no io l'ho conosciuto a ho conosciuto la società in quella occasione
Quale società
La società che vendeva le l'immobiliare che è rappresentata dal dottor Conti articolo arresero più preciso
Le fu detto che ci che ci sarebbe stato un
Sì sì sì sì istruito da questo rivenditori immediatamente prima assicurano i presenti assolutamente questo sì c'era stata anche da cancellazione credo di dire alcune ipoteche sempre in quel sito lo stesso giorno
Del dell'atto e quindi ci siamo tutti mette d'accordo con il collega proprio per stabilire gli orari e i tempi
Ultima cosa ma per quanto riguarda la trascrizione dell'atto di compravendita sì di provenienza che ovviamente non li ritengo no non c'era ancora quando voi quando lei stipulato
Come sul perché si fa catena diresse anche se lei stipula una vendita e poi un muto la vendita è necessaria alla stipula del mutuo perché i l'acquirente dall'ipoteca poi sul sull'immobile appena acquistato sì trascrive prima l'uno e poi l'altro e quindi infatti mi sono messa sempre accordò Petta fare le trascrizioni ma con l'altro sì
Perché si sarà una prenotazione
No no però rischi li scriviamo in maniera tale che prima schiva Louie subito il diamo esempi volevo arrivare lì sì sì sì ma così si fa quando si fa un masso letame il soggiorno senz'poi si trascrive prima cartucce novantacinque quello non è un problema che Settis scrive prima il seconda The Point prima abbiamo in un primo momento
Manca un anello
Quindi non è opponibile testi mai momenti cupo e trascrive quello prima si rimette cosmico effettivo e la quantità delle trascrizioni ventisei sessantotto
Va bene possiamo chiudere qui
Sollevato per capire ma sono a sei diversi cioè nel senso che si l'uno è un definitivo l'altro un pre massimamente villette il definitivo l'abbiamo fatto penso verso il ventisei aprile adesso la data precisa non mi ricordo
Ma oltretutto bisogna fare una serie di lavori prima di fare il definitivo una serie lavori prima di fare l'ultima nella il pagamento del Segesta parlando del preliminare si sia ritrovare siccome si era parlato di un problema di conflitto eventuale tra terzi Subacquei venti qui non rinnoverò fattispecie perché parliamo di eliminare rispetto a un del non solo ma con la garanzia dell'ipoteche eravamo praticamente coperti anche nel caso in cui
Non avessero trascritto insomma se lei disse la la trascrizione del preliminare ha una finalità ben diversa dalla trascrizione limiti grazie
La castità
Posso presidente a bere la parte civile con un record
Il giorno in cui fatte preliminare
è presente presidente Arci casi per lenta a
Ma materialmente quel giorno lì nel suo studio il definitivo che vi viene comunicato con la certificazione dal notaio Giuliani arriva in bozza no no con la certificazione lei alienarne alzate il prezzo la non c'era scritto a tema questo prezzo di acquisto del definitivo no
Lei lo viene a conoscenza una si esamina conoscenza però dopo ma io dopo che cosa più o meno quando abbiamo fatto il definitivo quindi quel giorno del definitivo che fosse stato compravenduto
Da finite ai c'è una ventisette qualcosa ventisei ricordo si viene a sapere se però dico non ho avuto cioè non lo sa se
Vi interessa o no e e c'erano due perizie che davano quel valore all'inumana nomina è stato un avvenire anche questa disparità mi ha incuriosito poco nel senso cioè dei periti e lavori da fare per cui o non semplicemente mi interessava sapere se sì nel suo studio si sa che poco prima è stato ritualmente Lima dopo perché effettivamente apre a un momento per fare un per lavorarci avuto una bozza
Dell'atto
E l'atto definitivo nella galleria dopo ad alla all'atto della definitivo un giorno prima adesso non mi ricordo ma
No no come all'atto del di Fini io sto parlando del free liminale tra la festa lo sapevamo attrezza quindi quando Giuliani rimanda la certificazione e era legata all'alta eliminare non c'è scritta attrezza ok
Non è lei viene a sapere da gennaio per telefono no
Bene possiamo chiudere polvere grazie grazie
O l'altro testimone
Avvocato Renato Marini della difesa corruttivo
Buongiorno
Buongiorno lei
Legga ad alta voce la formula di impegno per favore
Consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo con la mia deposizione impegno a dire tutta la verità e a non nascondere nulla di quanto è a mia conoscenza dei come si chiama sono Renato nato dove e quando a Roma il venti gennaio Milano centosettanta
Di professione sono avvocato avvocato
Avvocato e ricordo l'obbligo di dire la verità sovietiche incombe sui testimoni la difesa continui esami dire
L'avvocato Marini lei ha svolto l'attività in favore del Società Immobiliare Estate due in relazione alla stipula di un contratto di compravendita per un immobile di via Sant'Elia sì ho assistito alla società in in occasione proprio della stipula del contratto fra
La società
La fondazione
Con chi ha avuto rapporti di
Ho avuto rapporti la la l'incarico mi è stato conferito dal dal senatore Conti alla fuga senatore Conti
E ha avuto rapporti solo con lui o con qualcuno proprio avuto rapporti diciamo mediati anche dallo studio di commercialisti di cui il senatore si serviva
Che era lo studio Piccinelli di Brescia in particolare con la dottor Pino anche perché il senatore era impegnato all'epoca in sedute pinete faceva un po'riferimento al loro e poi o ovviamente interagito
Con il collega nominato dalla Fondazione che era l'avvocato Paola Di Vincenzo
Ecco può dire per sintesi quale
Che attività che tipo di attività svolta bene attività è stata diciamo un'attività come irritazione di di contrattuale ovviamente le trattative non erano affidate al sottoscritto né al gli altri e gli altri colleghi
E ma erano svolte prevalentemente tra le parti le quello che si chiedeva al sottoscritto veramente era una un intervento tecnico e giuridico per la predisposizione la soluzione di i problemi che esistevano c'era una doppia operazione artistica c'è un bene vincolato quindi con con una doppia prelazione c'era un problema di di di di garanzie che dovevano essere diciamo indicate individuate per garantire questi tutti i passaggi queste doppi
Passaggi c'era una una situazione di di un conduttore di una banca che ovviamente era ancora presente che quindi dovrà essere trasferito da un proprietario alla al proprietario successivo insomma Scaparro insomma era era una una situazione contrattuale abbastanza abbastanza complessa
Io ovviamente cercavo nel mio Lin promesse di perdi potete insomma c'erano c'era un po'di procure irrevocabili a dare ipoteche insomma c'era una serie di di di passaggi tecnici di cui mi è stato chiesto
Per arrivare addirittura ha un problema di manutenzione dei condizionatori a chi faceva capo se al vecchio proprietario piuttosto che alla nuova proprietà ecco io un'ultima domanda con riguardo per al contratto preliminare
E ricorda se con riguardo alle modalità di pagamento
Ci fosse una riserva nei confronti della paramento Dash d'assalto da parte di empatia società in che senso una riserva nel senso che ci era previsto e delle modalità di pagamento certa articolari ricorda il saldo
Beh c'era cosa allora ottava e quando doveva essere eseguito c'era una una modalità di pagamento che le parti si erano fusi o ovviamente resta lì saldo sì e avere era era previsto sia per questa procedura di diciamo di avvelenamento della condizione di di prova di prelazione da parte dello Stato
Tanto per il primo passaggio che per il secondo passaggio e poi per c'era una una un'ipotesi di di di di riserva di di di una certa somma all'esito di di di un collaudo che sarebbe dovuto essere svolto alla fine dei lavori ricorda quanto mi sembra che erano su su gli undici milioni ma appunto è scritto tutto nel contratto quindi ovviamente grazie presidente io non ho
Berti
Nessuna domanda
Pubblico ministero sì alcune domande grazie presidente senta lei ha detto in un che si è occupato di un un dirigente del più garanzie ipoteche e quant'altro
Ma lei sa se erano in corso anche prende lavori di ristrutturazione a chi dovesse si avete detto cercato di capire a chi dovessero far capo
Perché nel contratto risulta che c'era lavori urgenti lavori di ristrutturazione che Cinzia serio ovviamente mi sono occupato dal punto di vista tecnico di
Ovviamente far combaciare questi passaggi di che che che ci fossero stati o che erano in corso veramente mi veniva riferito ripeto io
Ho fatto da da da sponda tecnica rispetto alla alla alla diciamola la società e alla
Ma quindi il collega lei non sa dire se c'erano in effetti in corso i lavori una geometria visto cito a memoria ma c'è scritto nel contratto io personalmente non ho mai visto l'immobile e non sa nemmeno pericolanti però qualcuno non so
Visto che c'erano urgenti lavori di ristrutturazione penso che le parti dovevano capire a chi dovessero fare
Riferimento ai costi o meno ne ne ha mai sentito parlare
Ripeto io che che che nel contratto era prevista l'esistenza di questi di questi lavori sono corposo documentale che io non trovo trasfusione o che sono scusi avvocato
Non è per niente documentale perché abbiamo saputo aveva una serie di premesse sistema infatti per questo
Allora io ho capito questo per la sua lei si è occupato di una serie di aspetti che addetto è un dato c'è un problema di protezione intorno di garanzia addirittura un conduttore la banca all'intesa che
Aveva immesso un rapporto c'era da parlato anche dei condizionatori giusta amministrativa dietro cioè mi sono occupato mi è stato chiesto di Gabriele Vacis gravano allora cose svolgendo proprio che c'è se lei si è occupato del condizionatore a maggior ragione ventotto cioè siccome nel contratto c'è scritto che erano in corso urgenti lavori di ristrutturazione immagino che lei si sia occupato anche di queste se se ne è occupato mi dica qual era l'ammontare di quei urgenti lavori di ristrutturazione terranno incorse Kiss ti hanno fatto carico e che si è fatto carico esso non non glielo so dire non mi sono occupato mai di lavori di ristrutturazione
Erano in corso io le le le assemblee o le sette sorelle no ho semplicemente fatto riferimento ad una questione tecnica mi è stata rivolta da alla proprietà
Sulla spettanza dei costi di manutenzione degli impianti di condizionamento rispetto al conduttore piuttosto dal proprietario o piuttosto che al nuovo proprietario perché era questa la problematica ma è stata sottoposta all'attenzione per il resto non ho mai visto limate quindi e ovviamente lavato tradizione presente nel contratto non l'ho presa come una circostanza fattuale che mi è stata riferita ma non non sei nessuno vieta loro di non solo solo degli impianti di condizionamento quella fu una questione vecchie armi fu sottoposta a all'attenzione ma
Ripeto riguardava il pagamento la spettanza se se ben ricordo dei costi di manutenzione di un impianto dove avete già esistente all'interno dell'immobile e venti mi si chiedeva se si sarebbe dovuto fare carico il conduttore piuttosto che il proprietario c'era una banca sotto Caversazzi
Questo era per chiarezza insomma
Senta lei ha detto molto e non si è occupato delle trattative versione
Non la svolta io non le ha svolte sa che le ha svolte risale immagino le parti direttamente edizione dell'avvocato Campana le parti Kismet nel partito
Cioè del due marzo gioca sono dell'entità straniere poi insomma ci sono degli uomini più un agire immagino al dottor Conti con la Fondazione ma io appunto
Avevo di un incarico da parte del dottor Conti ma non ho mai fatto fatto diciamo esempio con il dottor Conte con il dottor primo sembra incontrò per caso dottor continua a casa tutto acconti sono stato ospite un paio di di di scene le ho fatte a casa continua indirettamente dalla dalla trattativa o dalla dalla questione relativa alla qui in queste cene perché succedono tutti citarsi mai vino mai mai visto Necci case non conosco proprio che sia il Petruzzelli
Occorre quindi quando le andate caso del
L'armatore oltre
Sì sì c'è ma non c'erano sellino e non c'era non ho mai parlato di questa questione non andare per la sua S.A. di incontri fra queste parti che le ho detto per non lo so lo ripeto è la prima volta che sento questo porno Marcellini il dottor Arcicasa
Ho avuto occasione di conoscerlo
Nella né in sede di stipula del rogito alla davanti al notaio e un'altra volta a in un incontro l'unico incontro a cui ho partecipato presso la sede dell'ente quando ancora si discuteva se
La la il villino cedere all'ente poteva essere un meno considerato come corrispettivo o meno quindi in una fase iniziale se vogliamo delle delle tratte attenta invece Marchioni Delors ma non è l'ho visto una volta si
Però anche anche colui diciamo che i miei differenti sono stati l'avvocato Della Fondazione questa avvocato di Vincenzo
E appunto lane latino perché era il referente del comunismo dei commercialisti insomma di Brescia del si senatore con e per quanto riguarda invece tutte le vicende relative appunto condizione nei conti di condizionarne allora Iniesta che mi venivano faro lecita per alcuna data dallo studio del D'Arpino Piccinelli PC Macchione nulla don
Se le dico la verità non mi non mi porta avvisa sette anni non posso Sarnese quando base americana è richiesta anche lui ma
Noi niente di di che non fosse di tecnico giuridico lei ha saputo se c'erano in corso se avesse se avevano conferito incarico qualche
Professionista per fare redigere delle perizie insorgono no
Ne hanno mostrato mai delle per innovare istanza
Grazie
Parte civile altre difese una sola precisazione visto che ha fatto riferimento rispondendo alla domanda del Pubblico ministero
All'unico incontro che avrebbe avuto con Arci Casa Heenan pappa se ricorda quando esattamente in che mese
Eventualmente anche giorno sarebbe avvenuto questo incontro parti mi ricordo che avevamo quasi sotto le feste natalizie stiamo parlando se se non sbaglio del periodo o proposta nata per prenatalizio quindi periodo prenatalizio devo rilevare preliminare esala ringrazia preliminare non mi faccia collocare la data perché diamo un certe
Una domanda il tribunale revoca
Riguarda sempre la questione di questi lavori di ristrutturazione in corso
Lei ovviamente dice un incarico di disciplinare dal punto di vista giuridico una serie di Perugia il mare perché poi non mi fate così importante si chiede liste ha contribuito arredare a redigere il contratto di compravendita quindi ovvio sua
La sua competenza insomma
Quello che vorrei capire meme è una cosa ma e se le fu detto che c'erano dei lavori di ristrutturazione in corso come come senso di disciplinare questa problematica dal punto di vista giuridico
Cioè coi lavori di ristrutturazione in corso di entità immagina di un certo rilievo
E questi lavori dovevano far capo notizia al compratore al venditore dovevano
Fu disciplinato dalla allora nel nell'ottica ricordo essere l'ottica della ovviamente del venditore della Società che assistevo era una sorta di vendita chiavi in mano che voleva essere fatta quindi una sorta di di di di ricostruzione del cioè di di di vendita dell'immobile ristrutturato
Che i lavori fossero iniziati se è questa la domanda che mi fa ho che che erano in corso non lo so perché emergono e non lo sappiamo neanche noi io dico che questo risultato il contrassegno però ma che i lavori dovevano far capo se ho capito bene nell'ottica nomina subito al contratto che ci che c'erano lavori in viola in corso lavori di ristrutturazione ecco questa problematica non le è stata posta com'è un problema da da definire stata posta perché ovviamente è era inteso so che se ricordo bene che i lavori avrebbero fatto capo alla alla proprietà che vendeva e sto parlando di un ente della della e la società al venditore l'azione anche quelli in corso insomma sì
Non sicuramente non ha non ha l'acquirente si sarebbe fatto da accollato i lavori se è questa la domanda
Sicuramente non era prevista all'articolo da parte dell'acquirente lavori in corso o dei lavori da fare o dei lavori e che si sarebbero voluti fare per per consegnare chiavi in mano alla all'ambiente insomma
Va bene
Lei si ricorda quanto tempo prima del
Lei preparo il contratto preliminare il contratto di Fini dopo indie-rock aiutai per periodico aiutare perché mi trovai una bozza di un contratto preliminare su cui ovviamente ero mi sono inserito facendo de e cercando di di
Far combaciare allineare alcune previsioni che a mio parere non erano a su quella bozza una pertinenti piuttosto che ben vecchio ho ho fatto degli innesti su una bozza quindi la Prairie mi firmi preparò il preliminare sul preliminare alla bozza del preliminare chi glielo ha fornito una bozza preliminare venne dallo studio Arpino sulla base di quella bozza ovviamente
Ci lavorammo eseguimmo l'evoluzione di una trattativa che paventare una bozza
Ancora molto molto ho capito dove lavorò anche una bozza aveva preso forma da non lavorò anche sul definitivo
Di meno carattere che non modificabili quindi soprattutto sul preliminare nota stabilire le condizioni del preliminare definitivo più o meno si ricorda quanto tempo prima ebbe questo incarico rispetto al dato del preliminare
Parliamo di può essere un mese
Non
Dire è una data chi circostanziata più o meno in questo ordine di grandezza
Gliene parlo secondo il senatore Conti solo il senatore anzi solo luce su e ha ricevuto incarico dal senatore Conti
Non da da altri va bene
Quando le ricevute dal senatore Conti l'incarico di curare gli aspetti giuridici di questo preliminare quindi assise un po'di tempo di assistere un po'di tempo prima che può essere un mese più o meno le eccentriche atto le ne viene fatto presente la situazione della proprietà
In quel momento dell'immobile o perché non sapevo nemmeno di che cosa di che cosa parlavo nel senso Venter non non sapevo cosche che situazione
Se lei si riferisce sempre lavori no lei curò oppure come me come ha preferisce dire lei assistette
La predisposizione la preparazione della dell'altro preliminare no il quale State due acquistate scusi quell'altro definitivo col quale Sedou acquistava assoluta prime assolutamente io mi sono occupato solo solo e semplicemente del chiamiamolo troncone
Degli esteri sapete due immobiliare ma lei sapeva che c'era questa situazione egli è lui che lui stava a acquistando stava in una trattativa per acquistare questo immobile ovviamente mi era stata era stato comunicato ovviamente non era che non è mai entrato in contatto col no con legale che curava non so nemmeno che sia l'altro rifiniti in oro
Questo potevano esserci dei problemi no
Ma ripeto io mi sono sempre confrontate coordinato con lo studio o ovviamente
Ho capito ma lei senatore ma lei che è giustamente dura scusi ah scusi avvocato giustamente le cure l'aspetto giuridico quindi sì tante corre questo lo alle solo questo interessa
Come commessa
A predisporre il testo di un contratto preliminare senza il titolo di provenienza dell'immobile allora presidente il titolo di provenienza dell'immobile ovviamente non era nelle mie disponibilità io sapevo che
E non era no non c'era perché il dottor Conti stava stava facendo un'operazione immobiliare ovviamente per per realizzare l'operazione immobiliare dove a concretizzarsi in un obbligo che Luís
Diciamo vantava onda meglio in un diritto che lui avrebbe vantato nei confronti del primo o venditore
Queste queste questa posizione è una posizione che a cui ovviamente io facevo riferimento allo studio Piccinelli di Brescia che ho non so se la seguivano loro Sezze comunque non mi è mai stato chiesto di
Intervenire dal punto di vista legale sul primo contratto lì sul sul primo trasferimento no io voglio dire tutto quello che c'era una per questa infornata
Sironi e tutte queste informazioni sulle prelazione prelazione sui vincoli immobile sull'esistenza del rapporto di locazione sulle il ponte che sorride
Bella bella ovviamente lei erano tutte notizie che mi notizie date quindi notizie verbale lo no lo studio Piccinelli ovviamente avrà avuto l'incartamento versi voglio dire non erano basse su atti giuridici queste cose
Perché che ci sia stato un contratto di Banca Intesa con la la la proprietà immagino che lo studio Piccinelli l'avrà avuto c'erano dei canoni di locazione che la Banca Intesa pagava alla alla vecchia proprietà però ecco io personalmente non ho mai curato aspetti legali che interessavano il primo passaggio nel senso che l'acquisto dell'immobile
A a favore di di mobiliare state due o o ho curato esclusivamente il secondo il secondo secondo passaggio nel senso la vendita che Immobiliare Estate due avrebbe fatto alla alla Fondazione
Io ovviamente immobile era lo stesso quindi la relazione esisteva nell'immobile prima e nell'immobile dopo è un immobile vincolato vincolato a sottoposta è un bene da fare
Artistico sottoposto alla l'azione dello Stato quindi come lo Stato avrebbe potuto esercitare la prelazione al primo passaggio l'avrebbe potuto esercitare anche al secondo passaggio
I canoni di locazione della Banca Intesa non riscuoteva il primo il primo proprietario e lo continuava a riscuotere anche secondo proprietario quindi
Diciamo erano erano delle evidenze
Abbastanza normali si è ovviamente mi dicono
Confermate da chi aveva le notizie
E ripeto mi venivano rappresentate delle problematiche come
Assicurare o garantire la possibilità ovviamente c'era la possibilità di una preliminare di proteica e lo suggerita c'era la possibilità di una procura irrevocabile cancellati
C'era una trascrizione dei carri di dei pigione dei canoni di locazione e la la Lola con diciamo i passaggi perché per per
Cancellarla la riduzione delle ipoteche insomma era questo un po'il ruolo che mi mi si chiedeva di svolge che penso di aver svolto in maniera c'ho capito tutte problematiche che le venivano
Sottoposte otto poste
Non sulla base di atti giuridici questo il problema ma sulla dai c'è questo problema
Lei annotava e dice trova Ciro soluzioni del governo esatto e per la diceva l'assistenza perché fare quindi che era questa la singolarità mi scusi
Io l'ho bisogno singolarità perché lei non se non ha fatto una verifica sugli atti giuridici verrebbero ad avere sulla base di informazioni assunte verbalizzata
E fornite di da deve parlare allo studio Piccinelli cime
Toccando mi si chiedeva all'assistenza mi riferiva quella tazza che erano svolto attività né di riscontro documentale né di trattative ma o di o ho fatto un'attività di assistenza perché appunto mi si creava una problematica e mi si chiedeva di di di cercare di di allinearla risolverla insomma questo era un po'la la richiesta
Tutto qui
Va bene
Se possiamo chiudere a proporsi prima la la la difesa che ha chiesto l'esame sì è una sola domanda generata da una risposta che ha dato il testimone attorno al perire in cui lei è stato coinvolto dal dottor Conti io le segnalavo solo che c'è una mente sei di dicembre del due mila dieci
Con la quale lei trasmette la bozza del contratto preliminare allora siccome il presidente le ha fatto la domanda
Rispetto alle contratto preliminare che noi sappiamo essere del trentuno gennaio e lei ha risposto circa un mese prima
Le volevo segnalare il sei dicembre c'è quest'anno negli ambienti c'è una lente sei dicendo con la quale lei trasmette
Una bozza di contratto mi pare l'avvocato di Vincenzo e allora allora alloggia nei leggiamo nell'all'andata in istiga Cobas temporale non
Va bene realizzativa era indicativa per grandi opere stradali sono almeno due mesi insomma ci sembra di capire precisazioni
Non so quanto possano io insomma va bene prego Pubblico ministero e mi ha anticipato avvocato perché un sarei partito anche per un'altra domanda per poi arrivare quella della metro il contratto preliminare la redatto solo lei o fu redatto insieme all'avvocato Di Vincenzo allora il contratto preliminare è fu ovviamente come succede in fase tardiva redatto a formazione progressiva infrazione aperte
Ci furono come dicevo oggi prima il presidente un primo brogliaccio che mi venne inviato dallo studio Piccinelli
Ovviamente degli delle degli interventi e delle
Degli innesti che feci
Personalmente ovviamente poi una serie di incontri
Chiedevano ulteriori ulteriori interventi che poi fu col tempo portò a questo questo contratto preliminare
Informa chiamiamola definitiva il sei dicembre quindi lei non aveva ultimo migliorarle notate no all'ordine del re mi confondo con Nicola Savino e via di Decima nell'ora vede i miei figli e quindi questo bello però è la somma solo tre dietro gemelli diciamo diciamo quindi non vuole più facile diciamo un'altra auto
Quindi la mia domanda però hanno io parto dal sei dicembre che una data diciamo che l'abbiamo ricordato perché non è contestabile ma se lo domanda Mellone di ulteriori sempre da le le volevo sapere lei il sei dicembre
Rispondendo alla domanda del presidente già indette alcune cose nel redigere dal sei dicembre diciamo in avanti
Parte che se le ha fatto la bozza il sei dicembre la sua dobbiamo retrodatare di un altro po'di tempo l'incarico no Nicholson sono i Mele dove tra il dottor coltivi conferisce questo incarico ovviamente lodato vostro vicina e stipendi
Se volete è la la la posso depositare salivazione diciamo il sedici quando dal sei dicembre tutto dicembre tutto gennaio lei non è ormai in mano il titolo diciamo di proprietà
Da parte di conti non ne altro titolo che lo abilita quindi sulla base di che cosa scrive
Diciamo le posizioni delle parti la qualità che hanno le spartiti i titoli che hanno le parti per trasferire la proprietà
Degli importi giunge come sulle pesanti alcune trattative e queste fanno parte le trattative gli importi pietosa Eva sono sono o situazioni che veramente a me vengono comunicate non sono io che le
Tratto delle le determinò poche leve le posso consigliare ma infatti amerei opere
Non è omologabile agli importi sia a livello di di situazioni io prendo atto di di un alieno raffigurazione
O perché che Milano diciamo che già ricerca va be'semplicemente anziché della questo poteva dire no non li ha mai avuti sì sì sì no volevo dire volevo chiarire
Ma questo l'avevo capito che quindi minimo l'avevo capito io le ho fatto una domanda sette
Lei aveva i documenti che attestano no no poi fa ritorno alla lager destra ho detto bene maniera garante al presidente ecco l'avvocato con l'avvocato dell'innocenza e lo però lo è quello presidente il Gemma risposto dal gennaio quando perché aveva collocato adesso a maggior volevo sapere se era Nagare insomma
Senta
Con l'avvocato Di Vincenzo avete mai ovviamente valutato questa possibilità ricevono e stiamo procedendo senza senza avere i titoli devo dire la verità le parti a concludere il contratto porge che cosa sapevate di quel di quello che stavano facendo le parti come le parti sulla base di che cosa le parti
Gli hanno dato questi in carcere come potevano pensare le parti di addivenire addirittura già ai primi di dicembre
Che nel venire a perché poi Estate due lo acquista il trentuno gennaio questo immobile Enzo sul sul sul discorso tempistica ovviamente ripeto non non non so nemmeno se e quando le parti si sono messi d'accordo sul all'ultimo prezzo
O sulla sulle condizioni del contratto perché ripeto
Per l'ennesima volta io non sono stato parte della della trattativa tra le parti
Quello che poteva essere una perplessità più che legittima dire ma queste titolare del dell'immobile che vende
E c'è l'edizione ci stacchi ovviamente ci sono delle delle delle questioni che che sono state diciamo o immaginate dal punto di vista giuridico da dagli avvocati
Probabilmente se mi consente era più
Una perplessità che si dovrà asciutta
Chiarire e porre Hibiki acquistava piuttosto che chi vendeva
Però detto questo avviene in maniera attiva grazie l'avvocato Vincenzo Pam Benetton Edizione ne abbiamo parlato da una abbiamo parlato un'avanguardia delittuosi ne abbiamo emanata abbiamo parlato molto di soprattutto delle ipoteche perché ovviamente nessuno voleva prima che decorrevano i termini per
L'esercizio della prelazione legale che su questi immobili esistevano poteva di tenersi anche se avesse avuto titolo proprietario sarà c'era un termine che durare comunque regole di legge uomini vedete la la proprietà si consolidava solo al decorso di questo di questo termine un'ultima domanda
Lei ricorda se se nel contratto preliminare
Stipulato le mo'la tempistica
Le quote le somme da pagare furono scelte da lei dall'avvocato Di Vincenzo oppure dalle parti
Pubblico ministero e glielo ripeto l'ennesima ordinarono dichiarò che io ho recepito delle indicazioni che miravano io non ho non ho avuto alcuna disponibilità di dire pagate ai se europei non ho pagate lì quando ovviamente non era nelle mie corde quindi la tempistica le somme da pagare da lei perché da chi sono state menzionate riferite da o dallo studio Piccinelli con cui ovviamente mimi confrontava mi era Franco Gallo o o dalle parti direttamente ma non sicuramente né legalmente da chi dal beghe locali dalle quantità minoranza ma della Fondazione piuttosto che la la la società quindi conti piuttosto che Arcicasa secondo come le sole tre possano essere stati Baronio chicas assicura Marino
Se lo studio agitarsi se Arpino aveva la la possibilità di di decidere Lulli quando è che cosa pagare può essere anche Luchino io perché non escludono la cifra chi poteva se l'ha detto celle dalla voce di chi l'ha potuto apprendere da a me a me l'ha riferito a una deriva la riferì Arpino per essere più preciso attraverso delle mail mi dicevano allora la la la la la la la la loro l'evoluzione finanziario le modalità di pagamento potrebbero essere queste queste e quest'altra avente non erano diciamo nelle mie corde ipotizzare che dovevano dare ai sei euro a entro il la data del tempo con modalità di pagamento perché avete non hanno soldi miei
Grazie possiamo chiudere grazie si può grazie revocato
Quando s'impegnerà l'esame e l'architetto Valle
Un'oretta
No no architetto vale il direttore i lavori allora il consulente tecnico solenne al tecnico e legge quelle ignari Guerini si
La c'era architetto Valle che è un tema c'è pure l'artista si palazzetto Valle figlio l'altro l'altro consulente ovviamente non cioè io rinuncio perché appunto in salute che quindi quindi c'è una incoerenza dei lavori più il consulente si reca sì sì sì sì signore
è veloce il dire concluse il testimone il testimone deve solo per conto del va be allora chiamiamo e quello e poi facciamo una una pausa
Buongiorno si accomodi lì
Dovrebbe essere
La difesa con
Buongiorno legga ad alta voce quella formula che trova finanziasse consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo con la mia deposizione mi impegno a dire tutta la verità e a non nascondere nulla di quanto è a mia conoscenza
Questo significa che lei come testimone in un processo penale all'obbligo giuridico morale di dire la verità e di non essere reticente nelle risposte che terrà la violazione di questo obbligo costituisce il reato di falsa testimonianza
Lei come si chiama Gianluca Van nato dove e quando a Roma il venticinque dodici settanta
Di professione architetto
La difesa contiene esame dire grazie architetto che ruolo ha svolto lei in relazione a un immobile di proprietà del
Originariamente di proprietà l'Immobiliare Estate due poi intuito la la fonda la Fondazione entrata
Io ho fatto il direttore lavori coordinato la sicurezza in fase esecuzione e responsabile lavori si ricorda in che periodo
Era vende sin dall'inizio Chignolo interamente all'inizio direttore dei lavori poi spot collegato alla sicurezza in fase esecuzione e responsabile dei lavori per conto di chi per conto il dottor Conti dettato prego
Lo dicevo sì se il periodo in che periodo guardi l'anno esatto non me lo ricordo io so che sono subentrato a un altro direttore lavori in un cantiere leggere in essere
L'anno adesso guardi l'anno sinceramente non non me lo ricordo non so neanche data di vedere i documenti i documenti a cui documento seduti consegnati direttamente ma all'ENPA
E quindi sono in cantiere io non ho avuto neanche modo di vedere perché ho cambiato compiuta nel frattempo
Questo è e può dire io sono entrato in corsa diciamo o parodia col dottor Conti a luglio un luglio era ho fatto la mia offerta economica col dottor Contini ha richiamato per fare uno sconto su questa offerta economica
E dove iniziare a settembre perché con l'altro diritto lavori dovevano esserci un periodo di transizione gli accordi loro che non so mentre invece il quattro agosto se mi ricordo bene è stato chiamato da un referente dottor Conti
Che era un sabato se mi ricordo
Perito ora Roma deliziare subito questo lavoro da lunedì benissimo il quindi lei ha detto trovano siamo il lavori in corso già io trovato una di quelle ditte già presenti erano già presenti al coltivavano peraltro già operare otto ad un cantiere che non era preso
Dall'inizio perché ha comparente smantellato non c'ero rimpianto non ci ho più parimenti ai centodue mila adesioni allora ci può dire grandi leader quali sono stati i lavori che tempi hanno occupato come ai lavori d'agosto a
Dicembre
La nuova linea sinceramente
No guardi numerosi sinceramente non ricordo l'anno il due mila undici dovrei vedere sì prevedere l'offerta economica che ha assistito voi nella fase di collaudo di questi io ho fatto la consegna dei lavori alla soia consegna recante del del immobile
Va in pappa e a
Conti semiconduttori dopo il collaudo fatto in cantiere si può quindi la consegna del dicembre dicembre Nicole dodici quindi a votarla ad agosto nella lunga discesa innevata ventitré o ventidue dicembre due mila dodici volevo partire per le vacanze a dicembre
Può dire
Lo stato dell'immobile alla consegna alla mia consegniamo la consegna alla consegna che lei fa alla all'impasse
Cioè alla fine assumerà una diciamo dalle mie cominciamo a Israele ex se le porta via purché lavori trovare o ritrovare ormai amorevole verifiche già presenti erano tre ditte una che faceva diciamo a chi
Opere edili una rifaceva impianti una di faceva arredamento
Il cantiere era completamente smantellato non ci sono più primi intreccio più infissi e non c'era più impianti elettrico classico saremo lite delle scale di fatto delle scale nuove
Però fatte delle separazioni tra edificio che la banca e c'era di fianco
Cioè
Fianco
Io a banchi Gianco scusi SEL sotto c'è la banca cioè la banca sotto no quindi fianco no diciamo quel senso che io sono l'ingresso alla banca sono altri si usava dicendo una cosa nuova no dodici al consenso che ha un ingresso il la banca senta un'altra parte quindi nella sua battaglia aveva un ingresso autonomo Rossi sia autonomo venga Sodano di fianco per richiedere l'ingresso che era di fianco vessilli nazionali fianco a farsi che si scusi
E quindi c'era un cantiere proprio senza
Compra mette in fase di aver letto cioè arroganza le demolizioni e voi siete voi siamo già erano già fatti emozione abbia di fatto leggete la sua questo stranissimo lezioni emozionante si ultimatum è no resterà sempre questi sono stati poi sono stati fatti gli impianti cosa che dati gli impianti sommati i pavimenti saltati ascensori nuovi sono stati fatti
Tutte le le utile unire adattamento Area condizionamento i bagni fissi nuovi il controsoffitti illuminazione arredamenti scrivanie tutte Paride attrezzate mobilio vario le indicazioni lei detti riceveva sulle modalità di svolgimento dei lavori le indicazioni avevamo un Progetto faccia dal professionista insieme il progetto e poi el acque indicazioni ventuno c'era dubbio diciamo interpretazione c'era un referente dottor Contini mi dava istruzioni come scritte shekel sette optare e c'erano anche dei referenti diventa che le potevano dare di allora c'era e che mi davano delle istruzioni io no non c'è allora
All'inizio era cioè non so per quale motivo a un certo punto venne il presidente e la vice presidente Diem presenta se mi ricordo bene insieme ad altre persone per criticare lo Stato nel cantiere
Abbiamo fatto la riunione si raccomandavano di rispettare i tempi di consegna
Non mi consolo una o due volte domenica dall'Inter interloquito io e l'impresa con un referente dell'ENPA che era il tecnico loro d'audio un tecnico informatico che ci ha dato delle informazioni su come su quale materiale comprare in cui lento che era abituato lavorare di materiali di registrazione chi server di impianto audio di una sala conferenze da novanta posti sta dentro che oggi al primo piano
Ho capito quindi all'esito di tutti questi lavori lei ha consegnato un prodotto finito
Sì lei ricorda partecipo per conto di immobiliare sette due al collaudo si ricorda di o con l'autonomia sente c'erano una persona nominata da Lentate una persona mio racconto se mi ricordo bene Laverda contesto dall'immobiliare
Quindi era sostanzialmente una consegna chiavi in mano di un immobile chiavi in mano comprensivo degli arredi e accetto si si
Era allora e di qualità che lei sarà lei con molta qualità sì
Sì diciamo che nei miei lavori faccio lavori pubblici normalmente l'ho visto un tipo di attenzione nell'arredo lei teneva anche la contabilità di telaio contabilità si e quindi tutta l'attività relativa alla direzione dei lavori
Sì parte da contabilità sono stato contattato a gennaio da un ci ci chiude il tribunale Caputo ha tenuto contabilità gliel'ho consegnata
Si chiude il tribunale la dicono lunga consulente tecnico del pubblico ministero di Mani ama dovevano sì ma chiamato la persona ha detto sono eppure la contabilità ed è una consecutio conservarsi presentate da
Pubblico ministero in controesame
La signora incivile altre difese
Quindi lei lavori definiti
Dicembre Drusilla dello li ha finiti sì c'è una parte ancora sotto che mancava nella cabina elettrica Pio però consegna da qui solo la cabina lei insieme a partire a giugno tutti i piani dell'edificio su tutti i piani tutti finiti l'importo dei lavori di questi o si ricorda guardi
Sulle sui cinque milioni di euro mi sembra che poi noi abbiamo uno delle varianti in corso d'opera decesso siano stati dei problemi mi ricordo sulla sala conferenze che è stato montato un contro soffitto acustico è poi stato smontò tutto è netto contro Fitto
In cantoni ma domanda che lei sappia perché ci sono state poi le problematiche su questi lavori
Problematiche diritti paura
Cioè io di mio le problematiche che ho avuto da architetto da addetto ai lavori perché a volte il Progetto nera chiare alcune scelte ho dovuto chiamare il cliente perché recupera alcune scelte Luino autorizzazione io operavo
Una problema deve c'è stata di comando a me risulta che c'è un contenzioso in corso
No di quello base che ricordo male ma e contenzioso di che cosa
No meno e ne abbiamo parlato tanto io coi lei non ne sa nulla di questi io so quello delle Telecom dai giornali il contenzioso quello che intende quello nei giornali il pre esso in che stiamo facendo immagino no credo che i giornali parlano di organo che lanciò Manlio Contento sogna verso il dottor Contino mi ha pagato questo mio contenzioso con verso il dottor Conti
Le ditte che hanno lavorato sono state pagate quindi anche loro avuto contenzioso verso il dottor Conti sono pure fallire quindi questi sono i contenziosi conosco personalmente altri contenziosi sono quelli che io conosco dal punto di vista i giornali
Non so se le risultano altri contenziosi derivanti all'omesso pagamento che si si lavori in sostanza si da parte del conte altro non le risulta
No va bene
Presidente la domanda che ho detto in tribunale goloso che lei ha detto che ci che l'importo è stato di cinque milioni case circa cinque milioni comprensivo ovviamente delle
Del guadagno dell'impresa
Sì questi sia pagarsi si sente ha detto anche che ci sono state delle varianti volevo sapere se questa indica genere sono scelte queste varianti se queste varianti
Il l'importo delle varianti e se questo importo rientrano in cinque milioni fece allora le le varianti che sono state fatte la più grande che era
La sala di conferma conferenza da novanta posti che salta piano primo in cui era stato montato un contro soffitto a Corsico tutto avanti anche laterale a Cossiga
A un certo punto furono scelte delle lampade di dico dominanti erano adatte per il cozzo sfitto acustico
Ma era l'atto in un pozzo soffitto in cartongesso Pina dovuto smontare tutto il controsoffitto acustico smontare il consulto in cartongesso è questa qui era sinceramente una variante che da essere paga da parte né in cinque milioni cioè non nel contratto ma a parte
Cioè compreso ai cinque ma non di contratto comunque la variante comprese nei cinque non era prevista nel nella così sesterzi se ma molte varia sì sì molte parole ed il costo di questa variante
Da più o meno nove euro no non no alzano Satie
Il conto fitta acustico penso che costasse intorno ai sui cento centoventi euro al metro quadrato quello montato quel linea rossa cento metri quadrati dal novanta al novantanove
Sarà stata centocinquanta minerali
Sui trenta mila euro quaranta fare so dicendo notaio conoscenza diciannove Rini quindi che non erano che non erano previsti che voi avete fatto e che sono stati remunerati vendette nei costi consegne sala stavano con altre varianti
Altre varianti
Le varianti grosse
Varianti quelle dei
Degli archivi compattatori stato la variante pure quella per quanto ha inciso no quella è stata varianti diciamo giri macchinario
è una problematica
Di a reazione dell'archivio portare all'esterno quella un po'poco non non tantissimo però era anche questa strada non era così lava diciamo che la variante maggiore è stata data nel carico di incendio
All'interno dell'archivio perché loro per il progetto prevedeva ricorda incendio di cento mentre invece con questa variante il carico incendia la metà quindi non era presente sarà riguardante sostanziosa sarà punto di vista di utilizzo del Linificio perché Silvio dall'archivio Fedora con perentorietà si chiede di
Carta Lettonia normativa nel finale quindi ero uno una variante sostanziale che ha avuto un costo che sette lega ricompreso nel cinque sì sì sì sei cinque milioni questo posto non era previsto nel progetto si nella diciamo del del contratto Telecom ha fatto bene
Grazie
Mi scusi torno in tribunale un attimo ma le parla di questi crediti non paganti
Ma lei lo sa che il Po ed immobiliare sette due fallita quello letto i giornali si pone ma silenzio di insinuato in fallimento no perché io avevo dei
Assegni a garanzia da via diretta ritardo tutto Conti persone ammesso alla mente Leo bancato quegli assegni sono stati risulta riscoperti e quindi ho agito nei suoi confronti personalmente
Ho capito
Dalle vette per fare
La agire nei confronti della Immobiliare due fare una fattura
L'importo pagarci viva fare
Ingiunge pagamento ho già avuto un caso in cui
Ho agito così l'intesa nel fallita ci ho rimesso alle rasoio l'importo del suo credito non pagato allora dal dottor Conti se mi ricordo bene assegni per settanta mila euro
E l'importo era centocinquanta mila euro pressappoco centoquarantacinque centocinquanta il suo compenso e direttore dei lavori messo
Va bene
Si può accomodare
Allora del consulente tecnico lo sentiamo la ripresa si sono fatte le due identici
Consulente tecnico ingegnere Guerini
Sono le quattordici e venticinque
Per le quindici troppo presto
Io poi siamo
Va bene siamo quindici e quindici
Riprendiamo alle tre e un quarto
Allora può entrare un architetto invece Gerini Guerini anzi
Buongiorno
Si si si è
Lei consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo con la mia deposizione mi impegno a dire tutta la verità e a non nascondere nulla di quanto è a mia conoscenza
E le sue generalità Diego Guerini nato a Brescia il ventitré gennaio mille novecentocinquantanove
Di professione
Ingegnere libero professionista ingegnere
Mignoli lei ha svolto una consulenza tecnica
Su incarico della difesa esattamente sì allora come consulente tecnico lei conserva l'obbligo di dire la verità sulle circostanze di fatto di cui è venuto a conoscenza in occasione nello svolgimento del suo incarico
Ovviamente per quanto riguarda le valutazioni non ci può essere un obbligo di dire la verità quindi è una doppia
Posizione la sua come fatta questa premessa
I ovviamente certamente il
A è già stato esaminato
Pensiamo a
La presenza anche del Pgt di parte civile dico
La diplomazia
Pronto
Comunque però confronto
Se facciamo il confronto anche il tram tram carichi Pizzimenti tecnici no
Va ha parlato di un esame no no no no e poi no avevamo consentito probabilmente alla presenza reciproca dei dei figli consulenti delle altre parti durante l'esame
Dei consulenti
Allora di festa continue creare suo presidente engineering lei ha avuto un incarico da questa difesa si svolgerà una consulenza in relazione all'immobile di via astanteria sì
Può dire al tribunale
Come si è sviluppato nel tempo quest'incarico per dar conto anche dispiegare
Il contenuto della relazione che all'esito dell'esame sui così terremo se permette qual era l'incarico che le è stato conferito
Allora l'incarico che è stato conferito a livello diciamo penale perché devo premettere avevo tutto un altro incarico diciamo come dire in parallelo per una questione tributaria
Un accertamento quindi l'agenzia delle entrate nel due mila e dodici per cui avevo già sviluppato
Su questo tema alcune riflessioni e quindi non ha fatto altro che portarla di qua nel momento in cui è stato chiesto di
Verificare la posizione della consulenza dalla procura momento in cui doveva essere valutato il rinvio o meno a giudizio diciamo dall'imputato questo diciamo il contesto nel quale io stati chiamati a verificare la relazione del consulente del Pubblico ministero
Ho capito e in questo in questo incarico
Lei ha preso atto anche della presenza di documenti particolare di perizie estimative
Che faceva parte del fascicolo del pubblico ministero che riguardavano soggetti che avevano reso queste perizie siamo al di fuori di questo procedimento e in relazione all'immobile
Allora io diciamo nel la prima la prima stesura
Ha preso dice in esame quattro elaborati vado a memoria quelli diciamo redatti attorno al due mila dieci due mila fine due mila dieci cioè nell'imminenza della
Dalla sottoscrizione del preliminare di compravendita
Due mi pare per parte
Estate due due per conto di Hampton architetto Caputo architetto Simoni crea ingegno metterne in genere influisce attratto
E e la consulenza dell'ingegnere Lo Presti era consueto ingenti Genet Lo Presti diciamo che io
Avendo in mano anche la perizia dall'agenzia delle entrate in quel momento inserito nelle mie considerazione anche riferimento a quella perché la cosa se posso dire
Che saltava di più all'occhio è che all'epoca l'Agenzia delle Entrate contestavate il valore ed il primo acquisto di ventisei milione cinquecento fosse molto basso
E sosteneva che fosse attivi quaranta due mila e le misure visto quell'atto circa milioni di Euro mentre dall'altra parte avevamo come dire una ecco tesi opposta per cui
Io no
Avevo già come dire
Inquadrato il problema senza conoscere a questo problema penale con l'Agenzia delle entrate ma allo stesso modo nono diciamo spostato il tiro per quanto diciamo concerneva le mie valutazioni
Perché in sostanza io già già prima avevo sostenuto alla congruenti se io non ho mai detto questo il valore questo giusto prezzo sbagliato o solo semplicemente ha detto che era
Che si compra una cosa un certo prezzo congruente avviene venderlo a un altro
Come scusi siccome ha introdotto questo tema e siccome vorrei che spiegasse al tribunale come è composta la sua relazione e che poi sarà oggetto del suo esame
Lei ha al diciamo
Mi spieghi cosa come è composta la sua relazione perché se voi in ragione della sua spiegazione io le farò domande specifiche sulla prima relazione sulla seconda relazione e sulla terza relazione
Sì allora la prima relazione abbiamo detto si inserisce in questo contesto quindi siamo nella primavera del due mila e quattordici se non vado errato
E quindi svolgo questo diciamo devo chiamata riflessione estimative nel senso che avevo preso atto che esistevano queste valutazioni di queste quattro perizie oltre a quella dell'agenzia
Che parlavano di immobile come dire finito stato ottimo eccetera
E accanto a una perizia invece della della della procura che
Al quale perito era stato chiesto invece di indicare quale potesse essere il valore dell'immobile al momento dell'acquisto da Fimit da parte di spetterebbe Estate due
Quindi ho semplicemente fatto in quella prima prima perizia
Confronto diciamo statistico
Fra le quattro perizie che c'erano sul tavolo e
E poi però
Ho ripreso i vari argomenti che avevo già diciamo presentato l'Agenzia delle entrate che erano quelli di
Spiegare come fosse possibile
Nel momento in cui si decide di vendere un immobile a una certa cifra quale potesse essere il valore cosiddetto di diciamo trasformazione cioè il valore che aveva l'immobile prima stella sua trasformazione
Attraverso un approccio finanziario che la ricostruzione dell'operazione immobiliare che individua questo qualora come come la sommatoria dei flussi di cassa attualizzati motivo di diciamo di reddito
Applicati appunto alla alla
Alla alla situazione nel tener conto che nei costi che appunto di di che servono per passare dalle scosse rovinare a quella finale ci sono non solo i costi delle opere di lì ci sono ulteriori costi dei costi accessori ci sono i costi di oneri
Oneri finanziari ci sono gli utili del antichi diciamo come dire promuove questa operazione e poi
C'è una componente ulteriore che è dovuta all'attualizzazione cioè al premio al premio praticamente per il rischio
Che ogni promotore corre
E che viene calcolato sull'orizzonte temporale sulla quale si sviluppa questa opera operazione
Ecco la somma di tutti questi elementi
Viste a livello di come dire preventivo nella prima parte dell'azione davano diciamo
Concludevano che
Vendendo un immobile al prezzo di quarantaquattro milioni cinquecento mila lo si poteva comprare a non più di ventisette mila e cento euro
Per poter riparare preferisco sei scusate ventisette milioni e cento circa
A patto di
Di poter ritrarre un utile netto da questa operazione del quindici per cento utile netto quindi al netto delle imposte
Come seconda diciamo
Ecco proposta avevo affiancato quindi questo diciamo è la riflessione estimativa fatta in un momento prima di cominciare l'operazione può invece una volta fatta l'operazione c'è una volta saputo quanti effettivamente sono stati i costi effettivi fatturati quanto effettivamente stato del rischio quanto effettivamente sono stati gli oneri finanziari che sono stati diciamo affrontati
Le penali che sono state affrontate eccetera
Il risultato di quell'operazione vista consuntivo è ancora diciamo comunque verificata ma restituisce un valore micio del quindici e del tredici virgola cinque per cento di utile netto quindi
C'è stato ovviamente uno scostamento perché nel momento in cui si poteva immaginare come poteva andare a comporsi questa
Operazione immobiliare naturalmente sono successe dei fatti
Che hanno modificato i costi piuttosto che le penali piuttosto che oneri finanziari che invece non ecco
E quindi diciamo che questo è l'altro elemento che io ho cercato di mettere in evidenza rosso se posso permettermi per vedere se ho capito per sintesi
Questa questo lavoro che ha determinato questa prima relazione datata venti giugno due mila quattordici è un lavoro che si è posto nella prospettiva di una porzione di un'operazione immobiliare vista dal punto di vista dell'imprenditore cioè calcolando questi parametri che lei ha valutato lei ha fatto o non ha fatto una valutazione di congruità tra il prezzo in acquisto il prezzo di vendita
Sì diciamo si può dire che è una verifica di congruità nel senso che se all'esito di questa approccio appunto finanziario ovunque altrimenti reddituale sua dipendesse
Fosse uscito un utile molto alto è allora poteva sorgere qualche dubbio no che ti il prezzo finale fosse diciamo molto alto ma siccome esce un utile del quindici o del tredici per cento che voglio dire
Non è non è basso sicuramente perché in genere si sta anche sul dieci diciamo però non è neanche il trenta il quaranta cinquanta per cento quindi diciamo che dal punto di vista della della
Congruità dei numeri che sono stati inseriti in questo calcolo
Che in gergo si chiama DCS cioè di discount esca cash flow cioè utilizzo nel l'analisi dei flussi di cassa scontati questore diciamo il termine
Dal punto di vista estimativo
Secondo me i numeri stanno diciamo in piedi e quindi lungi da me giudicare se il prezzo fosse giusto oppure sbagliato ho solo detto che
Se posso vendere un immobile a dieci lo posso pagare cinque e qui con i costi trasformazione avrà un utile del tredici del quindici
Dopo questa prima parte di lavoro ne ha fatto una successiva in ragione di alcuni elementi nuovi sì che le sono stati forniti
Sempre in salsa svolgimento dell'udienza preliminare sei subito dopo probabilmente lo umane sono non so dire non sono e piume giretto comunque tutte
Però sono state prodotte mi pare dall'ENPA per ulteriori due perizie
Che fornivano a differenza delle prime quattro mi vado a memoria un
Un valore di mercato di trenta tre mise Women's rione di Euro tre della sua e trentanove sua consolida la sua relazione
Così cita dei riferimenti specifici
Cioè compio ovviamente volevo aggiungere che mi ha legato alla prima relazione ci sono tutti diciamo gli allegati tecnici che spiegano tutto il passaggio
Ecco sì due nuove perizie diciamo fatti sono del due mila e coreografie certi soloni dottor Andrea Motta
Dei trentatré milioni di euro che valuta trentatré milione da Borsa immobiliare di Roma trentanove milioni e duecentottantasette meglio come ha affrontato diciamo la valutazione di questi ulteriori due elementi in relazione a quelli che già
Lei aveva in possesso
Allora o diciamo che la prima cosa che mi è venuta da
Controllare
è stato la
La si milita la Missa amministro la simili
Assimilabilità le ipotesi tecniche che erano state fatte nel sei perizie quattro più due
Perché è pur vero che gli ultimi due numeri sono molto diverso se diciamo dai primi quattro però poi andando effettivamente a vedere si scopre che vengono utilizzati dei parametri diverse e in particolare e in particolare vengono utilizzate superfici dive asse
Non vengono indicati non viene indicato il valore degli arredi
E per terza cosa diciamo più importante
Io
Come dire mi sono soffermato alle alle cose più macroscopiche
Le perizie che hanno utilizzato anche diciamo il metodo alternativo reddituale cioè il metodo di capitalizzazione del reddito
Hanno utilizzato solitamente
Saggi di capitalizzazione Diversi che apparentemente non sembra molto diverse ma in realtà sono molto diverse chi li usa il tre virgola sei per cento chiusa fino al quattro virgola otto per cento ecco allora io ho solo semplicemente voluto
Evidenziare che laddove si aggiungesse il valore degli arredi laddove si utilizzasse un'unica superficie dato che l'immobile era sempre quello
E si come dire allinea assente un unico valore di saggio di capitalizzazione gli ho poi ho scelto un ho una fonte quindi ho fatto una scelta mi viene il tre virgola otto per cento però insomma ecco tutto discutibile però fatte queste due operazioni per tre operazioni anche il valore di queste
E determinata da queste ultime due perizie aggiuntive di fatto si allinea alle prime qualcosa scusi un attimo sì la interrompo perché io vorrei andare un momento nel dettaglio quindi lei fa una sorta diciamo di riconciliazione
Di questi diciamo lei ha fatto riferimento alle superfici lei nel fare questa riconciliazione che intatto relativo alle superfici utilizzate allora io
Ho preso il spiegare perché il timore sì sì sì è vero ho letto le sue relazioni precedenti e senza il sì Seventh allora messo mi sono avvalso della superficie
Come dire lorda vendibile o commerciale che è stata stabilita dall'ingegner Lo Presti che era lì il consulente della Procura
Perché a fronte di sei numeri sette numeri diversi ho ritenuto che fosse più come dire solido
Agganciarsi a quel valore che per comunque ho controllato e che è molto molto vicino ai suoi dato un numero molto vicino a quello
Quindi di aprile a vibrazione ha riguardato se ho capito bene solo la supersfida scenici sì perché cd chi diceva che erano tre mila e no perché dice da Teheran due mila e sette che diceva Karan tre mille duecento metri quadri
L'ingegnere dice che sono tre mila e cinquecento e rotti di superficie commerciale cioè intendo devo diciamo precisare
E perché superficie commerciale vendibile nel che in questo caso sentendo la superficie lorda
Come dire
Calcolate secondo dei criteri
Di omogeneizzazione chiamiamo così che a onor del vero oggi non sarebbero più a calcolare in questo modo secondo le norme UNI
Ma con degli indici diciamo mercantili così si chiamano però così è stato il calcolo quindi a diciamo ridotto di di peso
Le superfici ritenute di meno valore rispetto ad altre pesanti una cantina un solaio una terrazza che invece che diciamo valgono di meno
Di una superficie principale attribuito dei costi cento e quindi la superficie lorda complessiva che ormai per assodato essere attorno ai tre mila e novecento metri quadri
Dal punto di vista commerciale diciamo su
è pari a tre mila e cinquecento e rotte lire tacque centottantadue questo scusi se ho ben capito questo l'abbattimento che altri fanno sul prezzo al metro quadro l'ingegner Lo Presti lo aspre in ragione della diversa tipologia di alcuni locali diciamo di qualità inferiore rispetto alla fiero piano commerciabile
E leggero presti lo ha fatto sulla superficie è corretto questi diciamo che questo è un sistema che si utilizza quando si vuole utilizzare una un approccio
Una metodologia molti parametrica un procedimento multiparametrico cioè a dire se vorrà tener conto del diverso valore che superfici di diverse caratteristiche diciamo presente quindi come ho detto prima un superficie principale povero un valore pieno o invece una superficie secondaria diciamo a un valore diverso che come dire in percentuale
Sul mercato dovrebbe essere ovviamente ha rilevato qui invece si fa un approccio tabellare cioè si prendono
O la prassi lo consulto Udine o le indicazioni linee-guida catastali eccetera ma poi ci sono tanti diciamo metodi e e quindi si agisce in questo caso nella nella perizia del Ctu sia di si agisce direttamente sulla superficie
Non si prende la superficie nella sua interezza anche quella secondaria per attribuirgli invece un valore inferiore a questo sarebbe diciamo quello che la norma vuole comunque sia alla fine cambia cambia poco e quindi siccome quello era il dato della
Della città il procura e in quel momento devo dire nel due mila e quattordici dato che stavamo
Discutendo se c'erano
A a nostro avviso
Diciamo i motivi per rinviare a giudizio o meno ciò che ciò che ci interessava era di capire sulla consulenza la procura
Era diciamo solida oppure no ecco
Cioè quattro in quella prospettiva lei ha esordito dicendo che la consulenza della procura lei l'ha utilizzata per per cogliere alcuni parametri basare ma che rispetto a una valutazione insieme mi è parso di capire
Non no allocata utilizzata con una valutazione attorno a un valore finale dell'immobile giusto
Sta parlando della nella consulenza e nella sua ora si siccome lei altro allora il tema si pone allora sviluppi la consulenza dalla procura mi trova d'accordo su moltissime parti volevo capire nel senso che la consulenza procura alla domanda quanto valeva l'immobile prima di essere ristrutturato e o al momento della prima comma
In genere Lo Presti vado a memoria mi dice ventisette milioni e centocinquanta o duecento eccetera
Che è esattamente per cinquanta mila euro cioè diciamo poca differenza dal dal dallo stesso valore che io con ecco invece col metodo danni dei flussi di cassa scontati sono giunto diciamo a a determinare partendo dall'ipotesi di poter vendere l'immobile a quarantaquattro milioni e mezzo quindi su quel punto anche se l'ingegnere arriva è arrivato quel numero per via diversa perché ha utilizzato strade estimative diciamo diversa che io nono indagato più di tanto perché comunque sia il numero cui era giunto era un numero diciamo perfettamente allineato a
A quello che era diciamo la nostra ecco riflessione poi dopo
Presso la confluenza dal procuratore ho fatto anche i confronti e qui si vede
Nella relazione ci sono alcune voci che secondo me il consulente della Procura non ha me non ha preso in considerazione ma fosse semplicemente perché non gli sono stati chiesti
Parlo sempre della prima però a questo punto non siamo nella seconda relazione sì sì ecco quindi diciamo che io ho aperto questo inciso perché lo aveva aperto lei nel senso che cioè tutti conosciamo il quesito qual è gelo Prestia
Risposto ma per tornare alla alla seconda nella seconda
Sì io sinceramente la coscienza per procura ad esso dovrei fare mente locale ma non non l'ho neanche considerata tra era classica l'alterazione alle superfici giusti esattamente sollevazione specie
Poi ha fatto una seconda riconciliazione oltre che sulle superfici tra le varie perizie che lei aveva a disposizione
Sì come le ho detto prima Oggioni Sonia severi perché nessuno aveva considerato gli arredi e gli arredi sono invece compare compresi nel prezzo di vendita di lire quarantaquattro milioni e mezzo e che sulle chassidica novecento settantacinque mila euro come Licci titolo per cura aveva risiamo definito ed è corretto il dato quindi questo secondo dato che ho come dire fatto combaciare non lo diciamo discusso l'altro o se ho attinto da quello
In modo da come dire escludere
Ulteriori motivi di confronto su queste su questi due poi il Po il punto più importante
L'importante con l'altro punto importante quello appunto come dicevo della definizione del saggio di capitalizzazione che viene utilizzato in alcune delle perizie perché non tutte le perizie utilizzano questo questo metodo qui
Forse occorre che spieghi qualcosa di più forse è meglio che entri nel dettaglio tenuto conto che stiamo parlando anche e soprattutto delle due ulteriori perizie di cui lei ha avuto disposizione che sono state presentate presidente se ne dà conto durante l'udienza preliminare dalla parte civile sì allora che lei ha individuato come perizia periziare giusto
Sì esattamente allora solo le prime due perizie quindi Caputo Simoni cose non ricorrono alla metodologia reddituale
Ricorrono a una stima diretta confrontando i valori come dire patrimoniale sul mercato al metro quadro delle indica tutte le anche le altre quattro perizie utilizzano questo stesso sistema ma questo se stesso sistema affiancano anche un secondo
Che poi perizie utilizza
Come dire a modo proprio nel senso che i risultati di due metodi poi secondo me bisogna beige lì a me uno o uno o l'altro spiegando il perché a volte invece si fanno delle operazioni no di addizione rimedi eccetera che poco diciamo significato hanno secondo me
Ma comunque sia le quattro perizie commissionate dall'Emp due quindi nel due mila dieci e le ulteriori due dei sino al due mila quattordici tutte e quattro danno come dire ricorrono a questo metodo
Alternativo di metodo
è interessante nel momento in cui io
Devo valutare quanto vale quanto porto posso ritrarre intermedi rendita né un investimento immobiliare cioè a dire io voglio comprare un immobile posso investire anche tanti soldi ma quanto mi rende ecco è importante quindi capire anche perché io
Diciamo ricorro acque a questo procedimento piuttosto che a un altro
Certamente il piano terra era affittato almeno nei tempi al due mila dieci alla ad una banca e probabilmente so che poi il contratto è stato sciolto eccetera però
Diciamo
Ci potete sono a parte il piano terra che poteva essere comunque messa detto e quindi poteva avere un significato su questo
E comunque dal punto di vista teorico plausibile ricorrere a questo metodo nel momento in cui io ho dei dati attendibili
Quindi mi chiedo quanto quanto possano rendere
All'anno in genere questi Duméril anche l'omicida
Li esprime a metro quadro per anno e quindi sopra i trenta euro carriera metro quadro per under quaranta euro cinquanta euro per ogni mette il quadro per l'all'anno scusate almeno al al mese perché poi poi bisogna trovarlo all'interno
Si trova una rendita annuale
E per una nota relazione molto semplice di matematica finanziaria il il saggio di attualizzazioni saggio di capitalizzazione il valore di un di un bene per il valore patrimoniale di un bene una rendita sono legati da una semplicissima
Tre relazione e cioè
Che la rendita uguale al valore per il tasso di rendita
Che so le formule degli interessi bancari diritto di tutto ciò che diciamo a che fare con la con le rendite e pertanto si si può anche ricavare il valore a partire da una rendita dividendo la rendita al denominatore
Con un il tasso ovviamente al il tasso è un tasso
Percentuale quindi in termini diciamo scientifici il tre per cento vuol dire zero virgola zero tre che al numeratore
è un numero molto sensibile nel senso che tutte mi spiego meglio una vari una piccola variazione al denominatore di questo tipo di formulato può provocare
Degli scostamenti enorme nella
Diciamo nella
Individuazione delle e quindi è una foto è una formula che deve essere utilizzare con attenzione ma non tanto la formula in sé quanto il saggio di appunto capitalizzazione Cocco riguardo smentiti delle voglio aggiungere solo che nessuna di queste perizie mi sembra di ricordare ad a abbia svolto in realtà un approfondimento sulla determinazione di questo numero
Io allora ho cercato una fonte che mi era accessibile e quindi l'ho trovata nello studio statistica Tecnocasa che lo fa mese per mese per tutte le città italiane lo fa e quindi che il dato sia attendibile o meno io questo non lo posso come dire
Sottoscrivere però
Diciamo c'è una certa solidità dei dati e da lì come ho anche messo imperizia mi esce loro appunto dichiarano per Roma un valore del tre virgola otto per cento nel due mila undici di
Redditività di questo tipo di beni poi quindi questo rispetto invece al tasso di capitalizzazione individuato dalle perizie in particolare nelle ultime due si discostano si discosta perché alcune
Dicono il quattro per cento il Colle di Tora il tre virgola sei alcune dicono il quattro virgola due o il quattro virgola otto farla addirittura
Il quattro virgola esclusi ha utilizzato invece un tasso di capitalizzazione del tre virgola nove per tutti per tutti tratto questo parametro da una una fonte che racconta disponibile lamiera della
Che è qui che diciamo ogni ogni ci sono c'è proprio lo storico dal due mila sette in poi qui si vede quindi per le varie città italiane con tutti i grafici e poi ecco che sia attendibile o meno quello evidentemente e la banca dati delle loro compravendite questo è ovvio però il dato
Insomma a un certo interesse secondo me ecco all'esito di queste chiamate da lei riconciliazioni quali sono i risultati che lei ha ottenuto
Perizia
Allora
Risultati che ha ottenuto
In linea diciamo
Eccoli qua o degli scostamenti diciamo negativo in positivo
Contenuti un al massimo dell'otto per cento libero se ci può dare dei valori sì allora siamo un po'sì lascia allora meno io persone della perizia quindi
Va bene
Adesso
Allora Italo dei finali
Che soprattutto le ultime due perizie poi posso dirvi anche le altre assumono al momento in cui si agisce su questi tre elementi e cioè si utilizza un'unica superficie Sutu utilizza un unico saggio
E si aggiungono gli arredi sono per le perizie diciamo partenza le prime due quarantadue milioni e quarantasei milioni
Le ultime due quarantotto milioni quarantacinque sei le prime due quarantatré tre e quarantadue quel disco quelle originali riguardo quelle perizie in particolare mi interessano
Quelle depositate nel corso dell'udienza preliminare
E che avevano diciamo rappresentato un valore originario di trentatré milioni di trentanove milioni e duecento sulla base della sua riconciliazione sulla base di questi elementi che lei ha fornito ora al tribunale Celentano con questi baroni verrebbero corretti in rispettivamente
Quarantotto e quarantacinque SI
E questa è stata diciamo l'attività che lei ha ci ha posto in essere il lavoro che lei ha svolto
Diciamo dopo aver visto queste due ulteriori se se posso aggiungere prego dopo che ho rivisto le cose anche diciamo distanza di tempo perché sono cose sulle quali
La perizia della Borsa immobiliare di Roma a mio modo di vedere è abbastanza centrata
Nel senso che intanto fatto da un pool di tecnici e non da un tecnico solo il pool di tecnici
Quando si fanno queste valutazioni a diciamo un minimo di peso aggiunto perché c'è quanto meno come dire un contraddittorio tecnici quando
Diciamo soppesa uno quelli elementi discrezionale che devono essere inseriti
E poi di
Diciamo prende comunque in considerazione cosa che io invece o diciamo sorvolato nell'in questa il fatto che una parte dell'immobile era affittato e quindi diciamo questo approccio
Certamente più aderente alla situazione effettiva che aveva in comunque l'immobile e comunque il il la borsa immobiliare di Roma e certamente
Ha il polso della situazione ecco siamo che ci son tre elementi che
Se posso dire
Sono ecco importanti
E questa siamo valenza che lei a farla finita a questa inizia dalla Borsa immobiliare però se non ho capito male sconta comunque quel dato di partenza certamente letto prima non ci sono gli arredi ecco basta
Il tasso è del quattro se carattere otto va bene non so ecco
Guardi solo il tasso dal quaranta usare un tasso di dire di di capitalizzazione dal tre otto al quattro su questi importi vale un milione e mezzo due
Solo diciamo due punti percentuali di tasso per cui ma voglio dire siamo veramente in una situazione di zero virgola due punti così ho letto da secondo a due punti sì sì del quadro regolatorio sei sette milioni
Lei poi
Ha fatto un ulteriore lavora sì l'ultimo che ho fatto l'ho fatto sulla
Conferenza del professor non pagano
Che peraltro devo dire ho visto solo ultimamente
Che come dire
Affronta un altro tema con no
Allora con questa consulenza io sono d'accordo per molte cose
Ma non sono d'accordo su una cosa importante poi si per gradi non faccia una riassunto finale ma entri specifica dettaglio sale allora diciamo la consulenza organizzata
Con un'analisi molto accurata della
Situazione
Con una se anche di documenti progetti capitolati compravendite eccetera molto diciamo profondità e e poi passa ad una serie di come dire rilievi
Sulle sulle due perizie dell'Empire perché su solo le prime due perizie dell'impasse sono oggetto se non vado errato
Di questa diciamo consulenza cioè di quelle sei di cui abbiamo parlato fino fino adesso quattro del due mila dieci due del due mila quattordici le ultime quattro dell'Empire due del due mila dieci due mila e quattro quattordici questa relazione se non ricordo male si occupa solo delle prime due c'è quella del due mila dieci non si esprime invece
Sulle sulla consulenza la borsa dirò immobiliare di Roma è quella del professor Motta va be'ma se non ricordo male siamo adesso però sulle valutazioni che fa il professor Mariano rispetto
Sì allora ci sono tutta una serie di rilievi che concludo in in
Diciamo in su in sostanza concludono dicendo che il procedimento
Il ricco i dati a cui si ricorre e il procedimento spesso non è stato sufficientemente ferreo diciamo coerente e quindi diciamo in poche parole non è possibile
Verificare la
Come dire
L'attendibilità complessiva di di quegli esiti peritali proprio perché
Mi sorgono dei dubbi sui dati utilizzati sulle sui metodi che sono stati utilizzati per elaborato ecco scusi però lei adesso sta facendo riassunto su quel che dice professor Morano rispetto per i che certamente io però prendere un pacifici estivo
Cioè vorrei ci stavo arrivando azione
Sull'elaborato del senza difese
No ecco
Allora detto ciò poi l'ultima parte invece si dedica a diciamo rispondere al quesito quale il valore di mercato
Di quell'immobile che aveva nel momento in cui è stato firmato il preliminare di compravendita quindi alla data del trentuno gennaio del due mila undici
Allora io ho due diciamo ecco critica diciamo così la prima è che il sistema il procedimento di stima per la determinazione del valore di mercato che è un procedimento mono parametrico
Per il caso in esame mi mi pare un attimino incompleto nel senso che
è pur vero che i campioni che sono stati visti
Forniscono soltanto il dato della superficie lorda
Però
Si finisce per come dire valutare
Per comparazione il bene di cui appunto si discute sulla base di un unico parametro appunto mono parametrico quindi nulla è dato sapere
In quegli immobili comparabili che poi alla fine sono quattro sono stati scelti fra a quindici penso credo
Dieci quindici immobili individuati oggetto di compravendita nella stessa zona circa nella stessa zona centro di Roma comunque circa nello stesso periodo
Ma nulla è dato sapere di come siano in realtà come dire organizzati questi Mateescu cioè che che caratteristiche tipologiche hanno come sono organizzate le superfici al loro interno in quale in quanta parte sono superfici principale in qualche parte suo secondaria
Quindi ma non tanto questo la cosa importante era per esempio capire in qual era la proporzione tra queste proporzioni cioè c'era la stessa proporzione di superfici per esempio principale secondarie non di uno dei comparabili
Così come nel nostro oppure no perché se così non è
Quel parametro unico
Non è non è più rappresentativo cioè non non posso più effettuare quella media pesata fra tutti i valori compravendita per le superfici lordo per ottenere un Numero cattolico semplicemente ai tre mila e novecento metri di superficie lorda
Quindi in questo passaggio ci sono delle approssimazioni
Che potevano essere forse meglio come dire rappresentate però occorreva avere le planimetrie degli immobili occorreva frammenti accedere anche tutti questi immobili occorrevano forse una serie di dati che noi che non che non ci sono
Per poter magari utilizzare un metodo un attimino più
Come dire accurato come per esempio le merci al market comprare sono approcci che va a determinare tutti gli scostamenti marginali di ciascuna delle caratteristiche che diversa tra comparabili e immobile
Qui invece diciamo questo approccio ancorché devo dire assolutamente legittimo
Diciamo che è un
Come dire un po'un po'troppo sintetico ecco
Diciamo che prende il sacco un po'in cima vedono immobile costato quaranta milioni di euro quanti metri sono cinque mila d'accordo allora se quello son cinque mila metri in tutto questo quarantennio che sono sei mila costerà quarantatré ecco questo è diciamo l'approccio
Che è stato utilizzato ma
Diciamo quindi che si poteva con uno con unico l'indagine ulteriore contatti ulteriori come dire meglio perfezionare questo questa diciamo valutazione però la cosa che invece secondo me decisiva e che questi ecco devo far devo fare un passo indietro cioè il metodo di del confronto che ne ha correttamente utilizzato
è un metodo che sostanzialmente dice riesci tu nel segmento di mercato di cui fa parte questo immobile individuare quindi immobili simili incerto perché fanno parte dello stesso segmento di mercato
Quindi perseguimento si intende una un dal vero
Come dire economico estimativo all'interno del quale io ritrovo degli oggetti che hanno la caratteristica di essere comparabili fra loro
è evidente che al momento in cui io riesco comparare degli oggetti simili allora posso per confronto trovare una come dire
Un numero che è poco poi essere attribuito al mio oggetto
Quindi dai comparabili Ilio
Accertata la comparabilità possedute posso dedurre con una serie di operazioni un numero che posso applicare al mio oggetto che è la mia incognita
Ovviamente la palestra è comparabile questi immobile
Ne sono state aggredite individuati quattro devono possedere non una caratteristica ma tutta una serie di caratteristica che coincidono con quelle del diciamo del nostro immobili queste caratteristiche scusi devono sulla base di quali
Tolti devono io avere queste Caravella ci sono anni qual è la fonte che dettaglia le caratteristiche che debbono avere
La fonte diciamo
Sono gli standard & internazionale dal punto di vista dell'estimo che vengono tradotti in Italia per esempio dal Codice delle valutazioni immobiliari o dalle linee guida abbia
Che il le quali che chiedono proprio venga compilata una scheda per la definizione del segmento di mercato perché evidentemente se tu non riesce a individuare il segmento di mercato
Quel bene potrebbe non essere allocato lì quindi quando lo compari evidente che ti porta a un risultato che
Come dire formalmente corretto ma non è riferibile all'immobile che tu voi diciamo cercare
Io avrei trovato quattro elementi di questo Elenco Castle che nelle linee guida viene viene
Diciamo vengono esplicitate con una e la e la tipologia del contratto allora
Noi siamo in presenza nel nostro immobile di un di un contratto a
Chiavi in mano
Contratto chiavi in mano
Che ha un contratto nel quale c'è un operatore
L'imprenditore che si sobbarca i rischi dell'operazione si mantiene la libertà di scegliere il proprio di subfornitori appaltatori eccetera
Ma tiene indenne l'acquirente da tutte del del da tutto il processo di trasformazione e semplicemente
Si impegna consegnare un immobile appunto chiavi in mano pronto all'uso sulla base di un di un capitolato di un progetto eccetera quindi l'oggetto del contratto è un qualcosa che devo realizzare
E che ti consegnerò a questo prezzo
Ora mi sembra di poter dire che i comparabili che sono stati individuati nella perizia anche sono quattro
Non s'non si capisce ma si crede di no che non ci sia neanche un contratto a chiavi in mano perché il contratto che rimane evidentemente presuppone dei lavori mentre tutti questi quattro comparabili sono tutti immobili già in ottimo stato di
Diciamo sono tutti comunque in ottimo stato e e le compravendite sono avvenute tal quale quindi io vendo l'immobile così come così come vale x certo che se io invece devo devo prendono immobile da ristrutturare e lo Lello perché lo portò in una condizione si in in ottima condizione ma in realtà lo porto proprio in quella condizione in una condizione normale di mercato lo porto in quella condizione
Dove le due parti si accordano di come vogliono questo immobile quindi non voglio
Diciamo
Per forza un immobile che posso mettere sul mercato voglio l'immobile che serve a me quindi tu me lo fai come io voglio ecco in questo senso
Nessuno dei quattro comparabili è secondo me raffrontabile al nostro sotto questo profilo
Poi c'è un secondo aspetto
Che la tipologia edilizia diciamo io l'ho chiamato così perché perché questo immobile
Forse sarà già anche emerso nel mio accento sessanta Santa due credo è stato sottoposto a un intervento di come dire ristrutturazione pesante strutturale nel senso che è stato
Cancellato il cortile interno ha quindi era un edificio accorta con la corte interna nostra corte interna è sparita quindi è stato svuotato completamente sono state fatte addirittura le pareti in cemento armato
E quindi è un immobile che esternamente appare storico ma strutturalmente non lo è
Diciamo un edificio che strutturalmente si è ricostruito praticamente la minore centosessantadue con un intervento
Che all'effetto
Di consentire una sistemazione per a uffici cioè per terziario
Molto diciamo flessibile libera nel senso che
Avendo su tre pilastri in cemento armato
E carabinieri non ha muri portanti come diciamo edifici storici se non quelli Esterni perimetrali consente quindi una flessibilità di utilizzo ai fini appunto terziari che qualsiasi altro immobile storico
Che io posso comprare a tal quale nella sua storicità non mi può comunque garantire
Ho aggiungo anche che
Con i vincoli che ci sono oggi per l'intervento in centro storico un intervento di questo tipo è stato fatto in quegli anni ma oggi non sarebbe secondo me assolutamente replicabile o molto difficilmente replicabile pertanto anche in questo senso dei quattro comparabili che sono stati presi diciamo stati individuati come campione non è spiegato sì anche loro hanno questa si sono dotate di questa stessa diciamo flessibilità oppure no dato che non la si precisa si deve diciamo pensate che non che non lo sia
Poi c'è un altro punto appunto a quello della
E così tutti i caratteri della domanda e dell'offerta che riguardano le caratteristiche dei soggetti che sono come dire
Chiamati a cioè a realizzare questo questa diciamo così
Caratterizza la transazione immobiliare giustamente professore dice nel mio nel mio campione
E diciamo a un campione comunque ben delimitato perché si tratta tutti di tutti gli enti istituzionali che fra l'altro dice professore agiscono in regime di non concordi non concorrenza
I
Ecco e e
Quindi diciamo individua il segmento di mercato del
Dei fondi d'investimento immobiliari degli enti previdenziali delle banche ma evidentemente quando questi soggetti agiscono proprio come Istituzione quindi come
Soggetti i quali per svolgere le proprie funzioni
Decidono di fare degli investimenti mobiliari non dico di realizzare una sede per la propria attività ma di comprare degli immobili per ritrarre una rendita la quarantenni Tabori serve per pagare le azioni dei soci piuttosto che
Per diciamo finanziare a questo punto i trattamenti previdenziali eccetera eccetera cioè bastimenti sono fatti Inc in quel contesto in quel mercato sono fatti per produrre una rendita perché quella rendita il fine istituzionale di quegli enti e quindi la finalità non è però quella del nostro caso perché in questo caso l'impasse non compra questo immobile per investimento lo compra per farci la propria sede
Quindi anche in questo caso il quattro comparabili che stati scelti in questo senso nella transazione cioè i soggetti che ha fatto quella transazione nulla hanno a che vedere con i soggetti che hanno fatto la nostra transazione
E l'ultima cosa che devo dire
Che riguarda la forma di mercato allora
Per forma di mercato finte e si intende diciamo la misurazione del grado di concorrenzialità
Come a dire un immobile
Messo con una forma di mercato concorrenziale molto idoneo ad essere giudicato con un valore di mercato a confronto cioè confronto tanti immobili perché sul mercato ce ne sono tanti in regime di concorrenza quindi non riuscirò mai a vendere questa cosa dieci se ne ho altri venti che lo vendono a otto lo comprerò rotto oppure questo signore deve abbassarsi del ventotto anche lui altrimenti non lo non lo prende più
Ma nel nostro caso siamo in in un regime di non concorrenza sia perché quella segmento di mercato che il appunto professore in quella relazione individuato Lillo proprio lo dice ma io direi ancora di più perché
La non concorrenza dipende dal fatto che non siamo neanche in quel segmento di mercato come ho appena detto prima ma siamo in una situazione nella quale
Al soggetto acquirente soggetto venditore andava bene solo quell'immobile
Perché era frutto di una
Di un contratto chiavi in mano e di una trasformazione cioè quando è stato deciso che volevo quell'immobile era era solo quello al limite avrei dovuto confrontarmi con altre mobili che si trovavano in in in quella condonata condizione finale di ottima ma la verità avrei dovuto cercare eventualmente o di confrontarmi con altri immobile da ristrutturare per vedere se potevo fare un contratto chiavi in mano anche su altri in termini di comparazione
In questo senso quindi
Siamo in una forma di mercato di non concorrenza e nella nella forma recato di non concorrenza
Il prezzo e di difficilissima individuazione ovvio
All'esito di queste sue valutazioni lei quindi ha tratto delle conclusioni su questo specifico allora punto le ha raccolte alla pagina quaranta dando conto
Per esempio di una cosa che vorrei spiegare se in termini molto chiari quanto meno per me e cioè
Presenza o l'assenza di una serie di parametri che lei ha indicato ai fini di una valutazione corretta
Sì allora diciamo che
Il le
Di tutte le le diciamo gli elementi che devono essere giudicati per definire un segmento di mercato ce ne sono quattro che nel nostro caso secondo me
Non quelli effettivi rilevabili nell'ambito di questa compravendita non riscontrano le stesse caratteristiche che incomparabili che sono stati scelti per questa perizia appunto presente nel quindi mancando questa corrispondenza
Fra questi quattro elementi che sono importante
Viene meno la possibilità di comparare questa immobili e quindi vuol dire che il prezzo di compravendita di quei comparabili di quei quattro immobili nulla a che vedere col prezzo di vendita del nostro immobile e questo lo è diciamo
Detto
Ecco sono una domanda Mamba dopo che le ha indicate tendopoli indica ma io volevo chiedere
Anche solo uno di questi parassiti donne o a far disperatamente a rotazione all'Assemblea se li vuole indicare sì come ho detto la forma del contratto la la tipologia edilizia nel senso che
Come ho detto questo immobile ecco
Ne chiedo scusa la poi il
Ed è stata ripetuta la domanda si sette era diciamo una parte come l'uso
Ecco poi nel il carattere della domanda l'offerta e la e la e la forma di mercato scusi un'ultima domanda lei ha raccolto
In una relazione
Complessa le relazioni in cui ci ha dato conto in esordio più una parte finale che è una relazione che riguarda le valutazioni sul professore Marano accetto questo e queste relazioni che aveva già reso durante l'udienza preliminare cioè per la difesa durante l'udienza preliminare sono corredate di allegati
Certo sì
Solo per sintesi
Va bene grazie
In controesame col vuole andare prego Pubblico ministero
Sì buonasera
Senta del numero due mi sono distratto questo non copiose
Mi sono distratto un attimo di silenzio appesa all'esito dell'esame pure luce lei che attività svolge libero professionista ingegnere nel settore dell'edilizia sono consulente
Ingegnere ingegnere cerniere sì sì un momento solo produce relazione scritta
Redatta all'ingegnere Guerini e supporto cd
è della medesima prego
Senta volevo farle delle domande abbastanza semplici
Leo ha avuto modo di vedere tutte queste consulenze
E le faccio la prima domanda e corrette le stime di ventisette milioni come valore del dell'immobile e quindi con un valore di mercato frattura l'ingegner Lo Presti
Se non ha mai congrue si congruente con il valore dei ventisei cinque secondo me
E corretta nel valore riservano al metodo avrei diciamo qualcosa da qui ad Amman quindi e corre corre sì
E corretta la stima che ho fatto dei lavori seguire perché c'erano anche
Diciamo il la stima dei lavori in sei corretta poi diciamo che se queste
Soppresso il foglio scritto nel mia consulenza io non lo mette per esempio però era dove era era già inserita nella copia ed era già stata data tre anni fa
Però si se pensiamo di poter prendere questa cifra e basta del dell'importo dei lavori sommaria peraltro no no no io non voglio pensare che ne so io ho fatto una domanda c'è una magari mi faccio un altro possiamo illiquide corre non era esatto emanerà compatibilissimo attira compatibili
Lei
Queste valutazioni allora secondo lei quale quindi ci dica indica il valore più o meno se così lo può dire
Quelle il valore dell'immobile alla data del
Dell'aprile del due mila undici quando si fa il definitivo il valore finale D'Alema valore finale dell'anno non mi azzardo fama assolutamente ridicole l'aveva fatto no lavoro notturno l'uno non è un dono ha fatto un lavoro per vedere qual era il valore
Dell'immobile non l'ha mai fatto e il valore del controllo un il prezzo di compravendita
E congruo secondo lei
Congruo
Al valore di primo acquisto alla luce dei costi di trasformazione delle tasse da pagare dagli oneri finanziari dell'opera promotore e dei vita segreto leader Lele rischi questi calcoli è infatti se ci sono i costi di ristrutturazione dei calcoli che lei ha sono quei cinque milioni cinque sì e all'incirca siamo sul piano territoriale
Lei è qui così non le faccio domande anche indicato quali sono i costi di assicurazione e quant'altro
Non ho qualche accessorio di calo delle vendite era memorie sentirlo guardi dicesse
Se mi dice la pagina fiduciosi Google più facili
Allora è costretto alla formazione
Pagina tredici
Esatto
Quasi una tradizione o fare
Quattro mila cinquecentosei raggi radici arredi impreviste
Poi costeggia parametri ok ecco il totale costi trasformazione che si compongono di costi accessori costruirgli accettano solo cinque milioni sette come abbiamo detto prima
Di cui quattro milioni cinquecentotrenta per lavori
Mille cinquanta questi sono visti a preventivo aumentare
Il cinquanta dei servizi
Centocinquanta
Costi accessori per un totale di costi di trasformazione cinque mila cinque milioni e settecentotrenta pagine quattordici agire del processo
Senta poi lei ha parlato invece di un di un
Di un utile netto
No
Chi poteva essere di quindici ma che poi si è
Come utili di realizzo di trasferimento tredici no
Questo lei
Questo mi può dire perché poi però tutti alto basso eccetera mi può dire quand'è che lei ha ritenuto essere quale ritiene il valore basse quelle il valore che lei ritiene auto
Se c'è un dato scientifico oppure se una sua solo personale valutazione
Di non non comprendo però cosa dica il nascerebbe un'allegoria pervasiva fino sim sicure l'avrei dovuto comprenderlo io quando lei ha parlato di alto e basso allora lei ha detto che
Il
Si poteva avere un utile RAI io adesso che ha letto sei sexies Rossi si
E ha detto che un per che si ieri Chiara ecco io non ho detto che il prezzo giusto o sbagliato solo cercato di individuare detto l'ultima eccetera eccetera cioè se ci fosse stato un prezzo un utile molto alto si poteva pensare che il prezzo ecco mi vuole dire visto che lei ha parlato di quindici per cento e poi di un tredici per cento di effettivo realizzo no
Lei ha detto si fosse uscito un utile molto alto si poteva pensare che il prezzo fosse alto
Ecco misure indica in queste percentuali che lei indica cioè qual è il prezzo per lei alto basso perché gli ingegneri parla di percentuale ma vorrei capire se per esempio anche una percentuale dell'otto per cento può essere ritenuta bassa o altro a secondo dei rigorosi
Valutazione di rigorosa valutazione scientifica eccessi c'è una valutazione scientifica che può essere fatta dall'oppure se una stima personale allora
Non credo che fosse possa fare una
Una rigorosa valutazione scientifica nel senso che l'utile
Ciò che nella prassi un promotore immobiliare sia spetta
Di ottenere
Per appunto decidere di investire di fare
E diciamo anche nella come dire prassi edilizia fino al venti per cento parla del venti per cento c'è chi parla addirittura del venti più dieci arrivano dentro al trenta per cento ma dipende da impunità tutta una serie di come dire condizioni
Che io debbo dire e confessare in questa situazione non segni non sarete in grado di valutare però siccome si parla in genere del venti per cento
Oggi ormai che andiamo un attimino invece in crisi quindi anche gli imprenditori si accontentano di un utile inferiore al dieci dire il quindici è un numero che secondo me è ragionevole ecco se si va oltre il trenta non è più secondo me ne sono è una mia opinione preparazioni decisioni non è certamente uscenti no no no no senta ma questo questa sua opinione questo calcolo per carità
Legittimo e rispettabile
E vale per tutti i lavori cioè si è fatto in un un lavoro estrema periferia di una città importante come Roma oppure in un'altra
In un'altra zona d'Italia in un'altra zona del mondo oppure se si tratta di di fare interventi su su edifici di pregio pure cioè una percentuale che è assimilabile a tutti lavorino sì differenze come ha fatto lei in alcuni casi di lavoro il lavoro
Non so avevano fatto del in che senso l'ho fatto io al proprio posto quando aveva detto non c'ero
Indicato quattro elementi no lentamente in quattro diverse tipologie per dimostrare che una determinata ricostruzione di valore
Su o edifici che secondo altro consulente sono assimilabili in realtà non sono comparabili nozze allora io le sto chiedendo queste valutazioni sua personale che non hanno un rigoroso carattere scientifico
Sono lei le applica
In tutti i casi cioè se l'intervento e quindi il lavoro deve essere fatta al centro di Roma se deve essere fatto alla periferia di Vipiteno all'Otello mette il Piero de per Lu per l'utile
Cioè se io devo ristrutturare uno un casale all'in periferia Vipiteno
E questo criterio che c'è sulla quale cioè lo Stato e le è uguale e si applica allo stesso modo si odiano ristrutturare via della Stamperia Roma
Bisogna vedere di caso in caso guarda sinceramente sul sulla diciamo ci son delle pubblicazioni per esempio penso che proprio i costruttori di Roma pubblichino e via hanno comunque valore se proprio si vuole trovare un numero che può fare un riferimento però l'utile proprio diciamo
E quello che il mercato in quel momento consente al promotore immobiliare di potersi attendere quindi può aumentare piuttosto che diminuire in un in un momento in cui con come dire mercato era fiorente
Era diciamo comunque indipendente dal valuta grottesca però bisogna comunque sicuramente valutarlo caso per caso
Senta lei era a conoscenza che ci fossero in corso dei lavori urgenti di ristrutturazione all'epoca in cui le bende
Questi sottoscritto il preliminare cioè gennaio del due mila undici meglio entro inscena molto dopo per conoscere una provvista delle carte processi certamente dalle
Il preliminare di indagine preliminare c'è scritto che immobile doveva essere oggetto di e in qualche cioè l'oggetto in corso urgenti lavori di ristrutturazione
E ha visto il signor quello che ha valutato quali le hanno dato delle top della documentazione per valutare quali erano questi
Cincinnati lavori e che importo era cominci debbano nella sino era allora perché erano a carico erano a carico come carico del
Qualcuno questi lavori sì però si dette chiedo scusa il Pubblico ministero sta dando per presupposto che vi fossero dei lavori al trentuno gennaio del due mila undici
Rispetto a questa circostanza a me pare che questo presupposto non si possa dare ciò non di meno il consulente ha detto che lui interviene e nel due mila e quindici quindi
Ora ci si mettono ci metterei condizione consulente di sapere esattamente quali fossero
I lavori resta una domanda o che sia in grado di rispondere Gasparri tutti i consulenti sono intervenuti dopo quelli che sono intervenuti in costanza in Olanda escluso che c'erano che ci fossero dei lavori di ristrutturazione prima voglio dire anche lei ha fatto domanda quindi attuale presidente eh io ho fatto una siccome mi pare che il consulente abbastanza bravo a dettagliato tutta una serie di cose io volevo sapere se ha avuto modo di dettagliare anche questa
E allora lei ne sia a conoscenza di questa circostanza qualora io sono a conoscenza circostanza che l'immobile è stato soggetto lavori tanto è vero che ci sono tuttora
Ma quando quando selezionati io non lo so no non mi interessa il proprio silenzio io l'ho detto ha avuto
Contezza indicato dei documenti se sono stati realizzati di che Enzo importo il che essa importanza sono stati questi lavori ma non dopo
Cioè o due mila all'altro il trentuno gennaio due mila undici
No non gli interventi che hanno fatto dopo
Allora
Cioè noi nell'intercorsi nei contratti fra impazza
Giù ed esoterico
Per il solo Ciampi Sole rosso le chiavi in mano ciò che le posso dire
Che quando oppure diciamo mi sono occupato della cosa per per la questione Agenzia delle entrate e il mio problema è stato proprio quello di spiegare che l'oggetto della prima compravendita non era un immobile finito
Ma era un immobile da ristrutturare quindi in quel momento Yomo che richiesto i tecnici
Vari che avevano lavorato ho richiesto di aprire computi metrici le fatture cosa che peraltro allegato che qui io ho messo tutte le il il il riepilogo delle fatture comunque pagate quindi io cercato di ricostruire quali fu quali fossero i lavori poi quando si iniziati o meno se sono esatti prima del preliminare o dopo
Io non lo so sinceramente non lo so io le ho chiesto perché si è avuto modo nel no no non è in grado ovviamente la documentazione che l'hanno condannato di senese in grado di non è rimasto stipendi la ci ha detto che a posteriori web visto le fatture infrangersi negli USA proprio a posteriori ho chiesto se poteva di salmastra lavoriamo urgenti di ristrutturazione in corsa e quelli che invece dove vedevo che non sono in grado ne prendo atto
Senta le è stata consegnata per caso anche una consulenza a firma del geometra Rizzi
Senta lei ha detto che tutti ritenuto solida
La consulenza della procura se non per un super un solo aspetto penultima criticato no
L'ingegner Lo Presti stiamo dicendo conferenze
Vero sì sì sì per voi ha detto che c'era un altro punto che non sul sul quale non era d'accordo mi può specificare quest'altro secondo pur con la CTU dell'ingegnere lo stress in genere oppressi procura ingegnere lo presenta senz'altro
No diciamo
Sono d'accordo
In quanto diciamo dove potrebbe essere l'accordo sulla metodologia che lui utilizzato campo empirica e arrivare a determinare il ventisette milioni cento come valore che lei ha chiesto
E questo diciamo il punto più importante per quanto riguarda i numeri c'è una ditta non sono d'accordo sul sulle sui numeri che l'ingegnere ha indicato per quanto riguarda i lavori sono molto simili e mi eccetera l'unica è l'unica differenza ma si vede benissimo dalla relazione che ho fatto è che
Nel momento in cui si vuole utile per partire dal valore originario di aggiungere i costi sostenuti e Colussi ferma semplicemente i costi edili e non tiene conto di tutta una serie di altre corti
E quindi si ferma a trentadue milioni una cosa del genere sommando ai ventisette cinque milioni eccetera io ho solo detto fatta attenzione perché quando stanno quest'operazione non è soltanto quello il costo bisogna tener conto di cui bisogna tener conto ma ci sono altri costi per Brescia armati ma che sono quelli che poi ho riportato a pagina che sono quelle dice quattordici
No ma lo vede meglio se posso CES vede molto bene
Secondo faccione
Guardi a pagina diciotto
Si capisce bene
Allora l'aprì il primo specchietto folle diciamo guardare la situazione a livello come dire preventivo quindi a livello preventivo se io potrò venderà a quarantaquattro milioni e mezzo e perché
Non devo comprare a più di ventisette quattrocentotrentuno perché poi sosterrò costi per quattro mila quattro milioni e cinquecento euro costi di servizio per un milione apro costi accessori per centocinquanta mila euro
Mi sono trovato arrivare al punto aveva trentaquattro dopodiché o le imposte o l'utile netto e l'attualizzazione arrivo appunto questa cifra invece tutte queste voci che sono stato io che è una tipicamente proprio del del processo di trasformazione no non si non sono state prese in considerazione a consuntivo
Esattamente la stessa cosa
Cambiano propriamente a consuntivo so che non no
Comprato l'immobile ventitré ventisette quattro ma l'ho comprato a ventisei cinque costi trasformazione non sono risultati quattro cinquecento ma sono state infine cinque mille ore
I costi dei servizi non sono meglio Armstrong ma erano seicentotrenta i costi accessori un migliore cinquantaquattro poi ci sono i dettagli non ho pagato mediazione mentre prima le avevo le siamo tenute conto
Non ho avuto spese generale ha pagato dovrai pagare le imposte dovrebbero inutile quindi tratta anziché trentaquattro diventano trentatré esatto
Però o o si avvicinò al trentadue poi ma un'attualizzazione esatto perché o comunque dei rischi insiti e infatti poi non ci sono sempre le tre voci che lei ha considerato Engineers solo quella differenza poi per il resto siamo perfettamente allineati poi va bene grazie
La parte civile disposto
Buona sera ingegnere buonasera
Vitale per la parte civile
Sono o no
Già
Allora io ho dato una veloce sguardo al nuovo elaborato che viene depositato oggi
Nel quale
Ci sono le due
Consulenze fatte in precedenza più quest'ultime riflessioni sulla consulenza del professor
Se non sbaglio se non sbaglio nella consulenza definitiva questa manca una prima parte che c'era nella prima consulenza ecco spiegare il perché
L'otto bis perché era una parte giuridica che Ames che ora siamo ritenuto di va bene
Fosse anche
Era una parte che dal punto di vista tecnico nulla diceva e quindi diamo diciamo ritenuto
Diciamo rimettendo tendono a raggiungerla quindi perché era diciamo fornite tra virgolette non era compito mio scrivere quelle cose tanto per essere molto chiaro da inesperto di estimo un po'più su giuridico a me sembra che qualcosa invece di interessante ci sia alle
Leggo qualche passaggio che il tribunale non potrà leggere ma io mi riservo di produrre anche la versione originaria della consulenza depositata in udienza preliminare A pagina sei che non c'è più
Nella nuova numerazione della nuova consulenza lei scrive in lo sintetizzo tanto sa cosa ha scritto
In buona sostanza il problema è quello di verificare la correlazione
Fra il corrispettivo di vendita di euro quarantaquattro milioni e cinquecento e il corrispondente contestuale valore effettivamente posseduto dal bene alla data del trentuno gennaio due mila undici
Quando viene fatto il preliminare
E nel capoverso successivo chiarito questo elementare ma basilare concerto secondo me di stima la successiva domanda e come determini il valore tra parentesi ignoto del bene alla data della compravendita il problema è tutto qui la risposta alla domanda sta ovviamente nella teoria della valutazione immobiliare
Ho forse gliel'ha già fatto il PM e io gliela rifaccio
Ma lei il valore ignoto del bene alla data della compravendita l'uva o non lo qua determinato no non lo ha determinato b quindi alla domanda che lei Boni nell'abbandonare il top non dà una risposta mentre c'è
Dopodiché nella pagina sette sempre di questa prima versione della consulenza
Vengono sviluppati altri argomenti che posso sbagliare mi sembra anche essi di carattere più che giuridico di carattere Viesti lei li riassumo
Agli atti esistono quattro perizie ancorché di parte che sono quelle che le analizza l'inizio techno ingegno Caputo e Simoni
Che ricorrono ora l'approccio di mercato
Cioè la valutazione diretto può l'approccio reddituale finanziario e quindi convergono su un valore di mercato medio aritmetico
I quarantacinque milioni e spicci a cui aggiungere il valore degli arredi
Novecentocinquanta mila euro compresi invece nella vendita al prezzo di euro quarantaquattro milioni e cinquecento per un totale arrotondato i quarantasei milioni centocinquanta
In altre parole
Quattro perizie concludono un valore di mercato mediamente maggiore Pecci Commune sei centocinquanta rispetto a quello dichiarato nell'atto di vendita a ciò si aggiunge la stima dell'Agenzia delle entrate
Ora dopo aver sintetizzato qui quello che dicono le quattro perizie più l'Agenzia delle Entrate lei osserva
Laddove le due cose
Laddove insorga il legittimo dubbio e quattro diverse perizie più l'Agenzia delle entrate
Attesti lo tutte per vie anche diverse un valore mediamente maggiorato di oltre diciotto mila euro questo potrebbe essere rimosso sottoponendo a un tecnico
Valutatore due quesiti ricorda perché non le voglio non la so perfettamente ricorda quali erano i due quesiti che se ci fosse stato il sospetto uno era quello di trovare rimarcato mobile ok
Sì
Dunque con la il problema che si pone in primo si può rimettere la risposta scusi e laddove ha messo un momento assicurino se avremo la sua fatica no non sposterebbe ho detto la risposta ma non l'ho detto adesione al microfono che era quella dei lo dico
Sì una delle due domande era trovare il valore di mercato dell'immobile nonché quindi finito cioè se avessimo il dubbio che qualcuno ha viste perizie non va bene va bene allora troviamo Cino il valore di mercato tradisce o in affitto
Accertare in via autonome dirette il valore di mercato dell'immobile nel suo stato trasformato mediante l'approccio di mercato
Domanda
Posso già la risposta lei l'ha fatto questo una l'ha detto due minuti fa
In subordine si potrebbe fare un'altra cosa ricorda qual era questa altra cosa no merce nella ricca la in subordine per completezza
Dovremmo accertare la coerenza degli elaborati peritali cioè delle cinque valutazioni sia in merito alla fonte all'attendibilità dei dati utilizzati sia sotto il profilo di coerenza metodologica allo scopo di attestarne o meno l'affidabilità
Domanda lei ha sottoposto a setaccio abbaglio i quattro più uno elaborati
Da cui poi sviluppa certe considerazioni
Non ho scelta sollevate siamo guardati però non ho scritto nulla voglio dire a proposito ci ha già pensato comunque il professor morale allora noi siamo questa della quale delle quattro mesi sarà seguita da manco l'esistenza
Porcherie cioè fino quindi lei non sa dire se
La perizia ingegno o quella Caputo quella di Simoni o quella di techno in qualche cosa hanno sbagliato in qualche cosa sono condivisibili gli assolo lette
In quel momento le ho prese soltanto diciamo come dato statistico ciò detto ci sono talmente tante perizie che dicono questa cosa che
O ce l'ha minima probabilità che tutte abbiano sbagliato oppure e beh però non ho indagato o in quel momento se o semplicemente posto comunque problema cioè visto che ci sono le le quattro perizie secondo me era opportuno svolgere un lavoro di analisi che che io no no non ho fatto però ok quindi se anche perché non era mio compito io cercavo solo di dare come dire
Dei meglio orientare l'indagine su tre SUDEL perché se il problema era capire se i quarantaquattro milioni e cinquecento erano congrui o meno cercare il valore dei ventisei poteva si poteva essere utile un po'indirettamente ma non diciamo direttamente per cui se quello era il problema io li ho semplicemente dicevo come dire in quel contesto visto che scrivevo al diciamo al PM
Fino però col quale leggero con più attenzione ma la domanda di partenza della sua consulenza che lei non riproduce in quella che oggi deposita e tutto il problema e qui stabilire il valore di mercato quelle dice non l'ho fatto dice in più siccome altri l'avevo fatto io prendo per buono quello che hanno fatto gli altri
Sì ma vede diciamo che è un motivo in più in quel momento sino adesso in quel momento lei aveva detto questo se le interessa cogliere capirlo gli odori invero se no
Allora in quel momento la tesi accusatoria era compri un accordo compri questa cosa cinque e la vende oggi pomeriggio cinque a scusi dieci questa stessa cosa
Questo era la tesi per cui io in quel in quel modo volevo dire attenzione che secondo me per capire bene che cosa è successo bisogna fare delle indagini di quel tipo ma non spettava a me farle mi scusi ok però poi
Per un po'prendo spunto proprio da qui quando cominciamo a parlare nella invece versione definitiva
No quindi le pagine coincidono
E adesso ancora versione definitiva che c'è anche la precedenza la numerazione diversa
Ancora una volta lei nelle premesse pagina sette della versione definitiva verso elaborato dice e lo sottolineo
Una volta individuato il valore di mercato al momento della vendita da Estate due impatta
Effettuare il raffronto diretto tra il valore dichiarato per demente determinare eventuali maggiorazioni e quindi i danni patrimoniali quindi mi pare
Che dica bisogna fare quello che ha fatto mora
Ok ma lo fa assolutamente d'accordo ma in questa consulenza
Non spettava a me farlo no anche se il contesto è cambiato il capo del accusa il capo d'accusa non non non era diretto lì sono io che dico che secondo me andava fatta un'altra consulenza ecco perché lo dico tutto qua
Dopodiché lei
Fa la sintesi delle perizie Caputo si Monica techno engineering
Agenzia delle Entrate
Per esempio questa dell'agenzia delle entrate lei l'artista rallenta la riporta
Allora su questa l'Agenzia delle entrate può riferire al tribunale come l'Agenzia delle Entrate arriva quel valore di quarantadue
Se si
Sicuramente cioè è una una è una perizia non abbiamo contestato tanto è vero che adesso siamo in appello ma abbiamo vinto in primo grado
Nella quale semplicemente l'Agenzia delle entrate prende la perizia del
Non vengo sapete no in genere eccetera
Che
Vado a memoria ce n'è una comunque che contraddittoria perché prima parla del mobile in ottimo stato poi battute immobile mediocre stato poi parla di immobile invece poi sembra che abbia visto l'immobile in realtà non l'ha visto eccetera
Per cui su questo su queste diciamo equivoci
L'Agenzia delle Entrate dice ok avete voi avete comprato un immobile in ottime condizioni
Dite che l'avete pagato ventisei mezzo invece quello stesso immobile noto condizione quello vendita quarantaquattro mezzo pertanto anche l'immobile avete comprato vale quarantaquattro e mezzo meno eventuale quattro opere che avete fatto peraltro riunione portate molto di più ma allora
Ecco
Quindi voglio dire qui non c'era una perizia nella già sì e lei no era emersa raccolta totale per Accame considerato il valore del secondo atto di vendita dell'ma presso il comunque mi creda per spiegare fermo ai giudici tributari
Che questo meccanismo noi quattro anni che stiamo stiamo cercando di
Ecco farlo comprendere l'Agenzia delle entrate ha fatto una valutazione
Opposto a quello del Pubblico ministero cioè ritenuto diametralmente così fosche forse pastore prezzo del primo atto esatto avrebbe
Avete che ognuno guarda i suoi interessi sono sono mani diversa ma di una lotta feroce e via così ha detto lo stesso corpo interrotta
Ok
Poi
Passiamo alle critiche che lega ha commentato io veloce lettura nella sua relazione
Alla consulenza
La prima a mo'di premessa e io ho preso un appunto
Durante il suo esame è stata i quattro immondi immobili andavano meglio verificati nella loro consistenza e quattro morti immobili che professor Morano di comparazione di comparazione ok la domanda è
Ma visto che lei ha fatto così bene le pulci alla consulenza del professor Romano schermo rauco morale
E invece non l'ha fatta quella di Tecnofin genio Umma
Tabù questa Caputo e Simoni Ca'
Che ha preso mi passi che è la sintesi per oro colato
La domanda è ma lei sa che cosa ci hanno messo dentro nelle loro valutazioni Caputo si Monica techno
E ingegno ma nello stabilire no quali immobile andassero presi in considerazione per avere un valore di riferimento da confrontare con quello di
Dell'immobile la stamperia
La premessa è che stava parlando della perizia però del professor Moreno e le dice Morano
No nello scegliere questi quattro immobile a mo'di premessa dice e allora dobbiamo ripetere è stato chiarissimo forse non ha capito i nomi erano cioè in sostanza dice la stessa valutazione che ha fatto sugli immobili comparativi effettuati dal professor Morano analizzandola da parte sua e prendendo in considerazione l'ha fatta anche per gli immobili presi in comparazione le perizie
Di Catelli rinnovo Angel musical Simone casi ma lì non ci sono immobili presa comparazione
Diciamo là c'è un sistema molto più robusto proprio se posso dire se erano stati presi semplicemente i valori immobiliare pubblicati dall'home piuttosto che tale essere diciamo borsini certamente l'ho anche detto prima l'approccio che autorizzato corso Morano e più diciamo serio questo Maniglio quel quell'approccio delle altre quattro
In quei valori di malintesa e lì ci sono puri appartamenti ci sono pure negozi di cento metri quadri questo lo possiamo credo proprio di sì credo
Cioè se le interessa sapere qual ritegno condivido molto quasi tutti i punti del professor Morano né che ha scritto secondo me una bella relazione
Solamente nel nel punto in cui ripeto effettua una valutazione che peraltro come si vede totalmente diversa da tutte le altre
Mi mi sono chiesto il perché perché perché sono buone ma forte perché morale l'unico che accertato il valore di mercato
Al trentuno gennaio due mila undici con un andando a fare quello che nessuno qui ha fatto non l'ha fatto lei non l'hanno fatto gli altri può essere fosse certamente può essere
Quando lei poi critica il segmento di mercato così lo definì
Scelto da Murano individua quattro profili problematici uno di questi per esempio riguarda il carattere della domanda e dell'offerta
Se ho ben capito
L'immobile di via della Stamperia veniva comprato per farla sede gli immobili che sceglie Morano i quattro invece sono Investimenti quindi non si possono confrontare
Domanda lei ha visto le delibere del consiglio di amministrazione di Emp che riguarda una questa compravendita
No non le ho viste non le ha viste quelle del consiglio di indirizzo generale che riguardano questa compravendita non ho visto nessuno di questi documenti quindi come fa a dire che era solo per la sede non era anche un investimento
Facciamo solo informazione che erano assunto dalla difesa che ha accesso a tutti gli atenei cioè e però in questi atti che la difesa le ha fornito no non mi ha fornito per sorretto che ha detto allora negli atti che lei avrà avuto mi di visionare avrà modo di visionare avrà visto che il piano terra era locato
E quell'investimento
Certamente certo
Poi parla della tipologia edilizia altro critica certo immobile di via da stabilire Samperi era un unicum perché negli anni Sessanta avevano abbattuto i pilastrini buona sospiri Baveno pilastri tutta la parte interna pilastri non c'erano lì pirati no no ce ne sono certa
Lei sa ma se lì in zona è stata fatta qualche recentemente qualche altra di Stura ristrutturazione similare a questa cioè rendere un open space un immobile che prima era suddiviso in più parti no no quindi non sa come è stato ristrutturato l'immobile della Rinascente che stava qualche centinaio di metri prima no
Un'altra critica sempre relativa a questo segmento di mercato
Lei dice siccome tu immobile lo fai come voglio io
E quell'immobile sta bene a me ma non sta bene a un altro giusto
No se sbaglio mi corregga anch'io sintetizzo presa appunto e io ho detto solo che è un contratto chiavi in mano e quindi parte dal presupposto che quel che ti dovranno in mano a una cosa cattiva Teramene
Ecco poi le dinamiche che ci stanno dietro
A questa scelta io non le non le conosco diciamo prendo soltanto il punto finale punto finale che se io Stylo questo contratto è che mi sto aspettando evidentemente qualcosa che posso utilizzare e ha dato le le esigenze ma il cliente ma lei sa se poi che ci siano mi scusi Filomeno uniche o più o meno aderenti
Che possono andar bene per altre tre casi o magari per due o solo per me io sinceramente questo non lo so a ecco questa è la mia dominato da sei fanno bene quell'esigenza ad altri Perotti che mi viene certamente in linea però di principio
Se devo fare una sede e deportati gli uffici
Come diciamo appunto terziario
è evidente che io posso sceglie le finiture posso scegliere tutti i dettagli che mi interessano perché nel contratto che ha in mano io ti dico cosa voglio tubero devi fare
Come io voglio lei lo sa cos'è adibito quell'immobile adesso no non lo so se non lo sa
Ho nella
Prima versione della consulenza e qui era la pagina settantatré adesso non so a che pagina corrisponde nella nuova ma il
Paragrafo
Stima sommaria del costo di ristrutturazione all'andata del preliminare di compravendita
E adesso non non è la mia la mia consulenza quella quella depositata
Ah no chiedo scusa no quella del professor morale no chiedo scusa prego
Lei oggi qui argomento che
La
Sì il profitto del promotore dell'operazione no profitto che forse il promotore Bonomo veniva profitto del del promotore dell'operazione deve essere intorno Anzilotti quest'oggi deve essere del quindici per cento lo spin target segnato giusto
Non ho mai detto che deve essere quindici ho detto che in quella che nella valutazione che si poteva fare a preventivo
Per garantire mi un utile del quindici per cento è una supposizione se io sono se sono un imprenditore mi voglio garantire un utile del Quai del quindici per cento netto non avrei dovuto pagare quel bene più di ventisette mila euro perché se l'avessi pagato di più
Avrei dovuto alle ore solo al resto
Però
La condizione è che io potevo anche imporre il dieci per cento potevo imporre ma lenti voglio Baiocchi siamo qui spogliati quindici dieci otto per cento c'abbiamo delle fonti sono solo mere o no però no scusi
Lafontaine che io conosco il prezzo dalla compravendita e conosco il prezzo di acquisto e quindi se dico
Che se se posso venderà quarantaquattro e mezzo e non posso comprare a più di ventisette realizzerò il quindici per cento mi chiedo siccome ho comprato ventisei ha venduto a quarantaquattro che è utile però
A fronte del quindici e mezzo del sedici accorse mai
C'è da chiedersi se un sisma utile del quindici per cento è illogico oppure no
E con il caso loquace secondo le quell'utile Rillo oggi conoscono almeno nella voce non è logico perché c'erano dei rischi
Diciamo che io i rischi li ha già valutati nel tasso di attualizzazione
Che sono anche spiegati perché duttile e l'utile i rischi il premio per il rischio diciamo viene nell'ambito della della come si dice
Eccetera
Nel processo di attualizzazione no questo ufficio quel quel tasso di attualizzazione composto da una componente senza rischio che è uguale ai Bot presa rendimento dei Bot più un premio per il rischio cioè quanto son disposto a rischia quanto voglio essere
Pagato per affrontare un rischio
Questo è sostanzialmente
Il punto quindi l'utile
è pur vero che nella prassi dell'imprenditore che magari non non entra in dettaglio lo aumenta
Per coprire i rischi e i rischi hip hop in un'operazione di contratto chiavi in mano per l'imprenditore ci sono perché un conto è andare a consuntivo e chiederti di essere pagato per quel che offre attivamente fatto un conto stabilirà un pezzo prima che io cominci a lavorare impegnarmi su quel prezzo
è ovvio che quando mi impegno su quel prezzo
Cercherò di di avere un utile diciamo ecco o un rischio di di comprendere in questo prezzo finale il rischio che posso forse affrontare cioè capisco che affronto poiché si verifichi o meno sarà ma lei
Il caso facciamo qualche riflessione sulla tempistica qualche riflessione diacronico che soleva dire
Sul fatto che Conti compra il bene con i soldi che riceve quando lo vende
Cioè Conti comprato venti sei in quanto contrario non so no ma anche la prima cachet viene pagata dopo solo dopo che ha ricevuto i soldi da Camp
Questo secondo lei incidono su quella percentuale di rischio su quello rischia
Quasi commenta
Allora
Diciamo se guardiamo l'operazione in sé l'operazione in sé
Può essere considerato cioè Po più che il rischio è l'onere finanziario che ne no io ne viene anziane avuto qui con allora
Però quando si parla di tecnica estimativa e dipende tutto che cosa ci chiediamo perché si ci chiediamo il valore di mercato queste considerazioni non possono entrare perché il tris come è stata fatta un'operazione siti se c'erano i fondi non c'erano se ci sottratti alla finanziaria ai fini di una valutazione del prezzo di mercato nulla
Importano tanto è vero che addirittura il catasto quando ti fa la rendita eccetera
Le Titti da addirittura un un utile del dodici ecco quaranta per cento ti dice addirittura correrà il tasso d'interesse che deve utilizzare questo indipendentemente dal tipo di immobile che tu stai valutando perché vale il principio della ordinarietà
Pertanto quando io questo approccio diciamo tecnico eminentemente tecnico io qui costituiti devo considerare perché ci sono ben tre anche se non ci sono perché io sto cercando un valore di mercato se invece lei vuole giudicare su questa operazione è stata condotta con intelligenza
Con diciamo bravura oppure no allora può anche entrare in questa
Ho finito beh se sposa posso buongiorno torna indietro Pubblico ministero prego posso quarantotto no no prego meglio far la uno Alfonso infatti io perché ho visto talora
Lei giustamente mi ha detto lo ha scritto chiaramente pagine diciotto lei arriva al quale nelle conclusioni delle attività ad una conclusione che
Leggo per non sbagliare il valore di vendita quarantaquattro il cinque congruente pagina ventuno no
Sì ho trovato vero
E a questo valore evidentemente ma mi corregga se sbaglio lei arriva
Strano pagine diciotto
Partendo da
Trentaquattro
Come preventivo trentatré come consuntivo e aggiungendo quelle tre voci di circa undici milioni no che sono imposte utile e attualizzazione le imposte immagino pensava all'IVA
No pensavo all'Iraq all'Iraq per cento
No perché volevo
Capirlo perché vive invece senza dire se lei dall'allegato quando lo vedrà che il trentuno virgola quaranta per cento quindi è evidente che è un meno all'imposta secoli fa un attimo a pagina otto
E l'imposta sul reddito non lo dirà al reddito sì non l'Iraq sì chiedo scusa sul reddito se l'IRES
Sì
Esatto chiedo se quella pagina otto dirà non a quelle aliquote stesse lire esatto sì papà Gino
Otto sì
Dove lei riporta tutte le perizie di Caputo Simoni certe stime tecnico ingegnere inglese eccetera
Loro arrivano ad una valutazione dell'immobile Caputo quarantasei milioni no
E praticamente ci arriva
S'
Mi dica lei anche considerando quelle tre voci che lei ha considerato
Cioè l'attualizzazione del ma l'approccio è totalmente diverso gustose domande precise ci sono compresi o o bisognerebbe comprendere non lo posso sapere
Scusi che sinché non lo può sapere medica guardi guardi come Cerri legga convinceva privato Caputo
Allora crea un gioielliere cominceranno moltiplicati arrivando a mille trecento sceglie il massimo scusi
Allora
Cerca un valore di mercato e quindi va a cercare nei listini i riferimenti del batte il valore di mercato io invece faccio
Con un approccio finanziario al valore trasformazione che è tutta un'altra cosa riteniamo nostro cercando il valore di mercato aveva Leo lo capite o io le sto chiedendo se
Nella valutazione che ha fatto capo
Simoni
Tecnica dovrà perché davano loro
No io lo sto chiedendo al ma vogliamo sapere scusi allora dica non lo so io le sto dicendo e che pretendo una risposta se questi tre valori no
Questi tre balordi che ha preso lei per arrivare a quarantaquattro mila cinquecentoquarantaquattro mila cinquecento mila cioè l'utile netto del promotore l'attualizzazione le imposte Soros sì lei le ha trovate nelle quattro cinque se precedente perizie di entrata e di estate
Questa è la domanda cosa significa trovate mi scusi allora Lecoq queste voci non no non ricorrono nelle altre perizie
Mai Seriana umana c'è un approccio completamente diverso che non cercavo il valore di mercato quindi ci sono quelle non ci sono vero certa confesso senta una inutile un ingegnere un tetto invito lei ha visto che queste chi si è fatto lei le pulci a tutta una serie
E poi abbiamo visto Basin fondante situazioni dura va be Brescia la perizia per esempio la perizia dell'architetto Adriano Caputo sino ad allora scusa presidente io adesso a questo punto mi oppongo perché non mi risulta che il pubblico ministero aveva chiesto l'esame del consulente sotto esame e controesame al contrario ha fatto prima scusi
Conterà nella fatto prima no ho chiesto bellezza evidentemente non ha sentito e ho chiesto al tribunale dopo l'esame dei no farebbe caso l'abbandono e non è un problema che riguarda e il tribunale mi ha consentito di Porlezza dopo il controesame la parte civile il pubblico ministero ha chiesto di potere
Riprendere la parola perché avevo male
Gli ha dato la parola prima di proseguire con il controesame
E mi sono le le ha lette queste per consulenze vero
Ha detto perché le arricchire certamente mistica perché perché e se corretto
Valutare cercare il valore di mercato eccetera eccetera
Applicando in un range che va da un minimo a un massimo esclusivamente è sempre il massimo
Dal punto di vista estimativo salame giustificato sicuramente diciamo
Diciamo criticabile e critica beh se non c'è una spiegazione Sergio c'è s'chiaramente motivato tutto può lei ai seguaci manca la motivazione lei ha trovato mo'le motivazioni e se non mi ricordo esattamente ma non mi pare comunque ricordarle
Noi adesso dovrei aprile per il MOSE guardarle però devo dirle che non mi pare di ricordare che ci sia non ha speso alcuna parola qui sulla valutazione fatta
Seppur con metodi diverse metodologie diverse da quelle sue non ha speso una parola Sir valutare queste queste perizie che quindi in questo caso anche sulla scelta o meglio giustificato e giustificabile sempre dei massimi
E non del minimo ad un valore interno o di un valore in termini penso che se le guardiamo con attenzione troveremo sicuramente qualcosa che non va in tutte sì la situazione a lei in queste norme non non ha speso una parola per dire per esempio
Non va questo il la scelta del massimo torneo questo le voleva dottorati ed è perché in quel momento qualche mi premeva era di farle capire che bisogna mass
Non chiedere al CTO una cosa ma bisognava chiederne una rissa tra cui l'istruttoria sottotesto questa cosa io le orchestre Italia oli siamo indicate ma non è che avessero importanza in quel momento sembrava in quel momento che
Diciamo ci fosse una un'attenzione la focalizzazione su altre su altri diciamo su
Sul sul su ciò che non era il nocciolo del problema immagina tutto qua ecco perché lei vede scritte queste io di questo ne prendo atto e ne conservo un ricordo per fare meglio Petroselli prossimi il conferimento incarico però io le ho le le sto chiedendo una cosa le galline che lei mi risponde s'come mai non otto nona ritenuto di fare una
Valutazione di tutte e quattro no perché lei ha riportato ha riportato per disse egualmente quello che loro hanno scritto mentre oggi il a criticato abbastanza elaborato del professor Morand salvo poi un po'fare Marcia indietro dicendo che il migliore del degli elaborati non ha trovato in tempo lo spazio la Bonino anche di dire guardi che queste che queste consulenze Camp affatto
Una consulenza che
Non lo so
Se noi che ha perché Autilio legato per esempio i massimi in i massimi da applicare senza senza dare una giustificazione visto che oggi lei dice che i suoi che queste l'applicazione a stime senz'altro che non è Carla pubblico ministero non possiamo chiedere a un testimone di Scipione messi male un console perché altri consulenti hanno fatto determinante eccellente la questione valuta va bene abbia ecco è come se lui ha dato la espresso il suo giudizio
Non è il caso di andare a vedere facciamo domande su fatti e circostanze preservate circostanze queste
Come se si affanna una una visto che le lui ha detto che le ha valuta e la premessa presente già è stato un'ora non hanno detto che non analizza lui ha detto specificato l'ingegnere che non ha analizzato le perizie precedenti se non quella del professor Morano non dagli abissi Trapani intenderci cosa intendiamo quando ma diciamo ad analizzare sensibile anche oltre perché allora tanto che letters leggere le ho lette Eric Harris esame ha detto chiaro quattro elaborati redatti a fine due mila dieci sia Giuseppe duetti Emp nonché la consulenza Angel Lopez consulente del PM
Poi ha preso in considerazione l'Agenzia delle entrate
Quindi se li ha presi in considerazione ricorrenze azione solo per i prezzi io le ho detto metodologie aveva detto e per le ho detto prima che sono anche d'accordo con gran parte del critiche che il professore appunto Morano ha mosso ad un a a quelle due quindi voglio dire non trovò altre critiche critiche non ha senso vanno no il suo questo volevo sapere perché
Io come dire nel dover non contrasto certamente le critiche sono state mosse le condivido in gran parte ma non ha fatto un lavoro per criticare quelle perizie perché in quel momento non non mi interessava a me interessava guardare il il il il ciò che lei aveva chiesto cioè quanto per quanto valeva l'immobile prima cioè il ventisei cinque
E adesso continuo a chiedermi
Sul prezzo finale ma lei mi ha chiesto una CTU che le indicasse il valore iniziale ed è lì che io mi son concentrati tratti che il valore di mercato il mio Citiulo abbia detto ventisette Milioni di euro è il valore di mercato gli altri CTU lo hanno detto di quarantasei e di quarantotto
Se ti va bene ma restano diventa diventa ho capito che l'orario è questa diventa una polemica non non ho domande rispose no via scusi
Stiamo parlando ai procediamo controesame delle riprese nell'interesse di una parte dei
Basta Silenzi per favore controesame le difese imputati nel niente va bene
Prego Simone ma capire io in tutto questo contesto che è un po'qualche domanda una domanda aveva già fatto ad altre situazioni cioè a dire se non ho capito bene l'immobile chiavi in mano
A un suo valore che non equivale alla somma tra la cui il valore di acquisto dell'immobile da ristrutturare e più i costi vivi della ristrutturazione ho inteso bene anche su bellissimo benissimo
Ci sono delle le ha fatto riferimento ad una serie come dire di componenti diciamo così no il rischio d'impresa Isa
La circostanza che si tratta di un immobile come dire che verrà poi consegnato su misura in base alle esigenze è questa ecco questi elementi in più
Hanno un loro valore quindi The porta che si aggiunge o se sono autonomamente valutabili oppure vengono considerati globalmente per arrivare del caso a un prezzo finale che può essere più o meno soggettivo come lei pure
Penso di aver compreso Lucia indicato alla luce di quelle che sono le caratteristiche dei soggetti
Non è molto interessante lei mi chiede perché è una sottile distinzione nel senso che nel momento in cui io per esempio ho valutato la congruità tra due valori ho dovuto a avvalermi di un procedimento pseudo scientifico scientifico dalla tecniche sbrigativa quindi ho dovuto individuare tutta una serie di fattori che vanno a sommarsi devono essere terminati
E quindi Dutilleux eccetera tutto quello che abbiamo detto al momento in cui lei invece mi dice
Questa unicità
Che risponde alle mie esigenze quanto pale io questo non sono in grado di dirglielo non sono in grado di dirglielo perché al momento in cui come aveva detto anche diciamo il professor Moraro Samuele regime Dino concorrenzialità evidentemente quando non c'è concorrenza
Il punto è il prezzo vero è il punto d'incontro fra l'offerta e la domanda punto una un'altra precisazione allora riguardo sempre
Se ha considerato ovviamente il fatto che quindi se questo può avere un valore il fatto che se l'immobile fosse stato ristrutturato
Da parte dell'ente essendo un ente pubblico lente assoggettato a procedure di evidenza pubblica che hanno le sue regole i suoi tempi le sue incertezze il proprio i costi e quanto altro
Il TAR circostanza invece dell'acquisto per chiavi in mano rispetto a questa alternativa ha un valore valutabile
Cioè lei intende dire lei citare la burocrazia per così dire dalle associazioni dalle orde del della oggi Codice dei contratti Esatri via
Beh allora visto che il tempo è denaro certamente sui tempi si sulle procedure
Sì anche se che è una mia opinione che comunque la procedura evidenza pubblica comporta degli svantaggi ma comporta anche dei vantaggi per cui
Io non so quale Scelta potesse essere fatta stessa ma di cui non ha avuto modo di verificare altre fare alta simile alle Patta che avevano previsto di spendere X ristrutturando
Direttamente l'immobile poi hanno speso X moltiplicato all'ennesima potenza no questo non è stato per carità
Un'ultima cosa nell'effettuare la cosiddetta riconciliazione anche qui vorrei capire lei ha dato per Skin buone
Le valutazioni i metodi o o comunque gli elementi di ciascuna delle sei perizie ha soltanto un modificato
Rispetto alla ai valori presi in considerazione ciascuna di esse i metri quadri prendendo quelli della Pubblico ministero e poi quale altro gli arredi prendendo quelli del Pubblico ministero e il tasso di
Capita di trazione che ho preso dal dalle statistiche Tecnocasa grazie
Ingegnere siamo due domande il tribunale forse su circostanze specifiche
La voce che lei individua con denominazione utile netto del promotore sei milioni seicentosettantacinque mila pari al quindici per cento di utile al netto delle imposte
Ma e un'ipotesi Suma o e basata su dati di fatto su informazioni ricevute dal dal signor Conti sul esame dei bilanci della società venditrice cioè questo utile netto da dove viene fuori non uno che abbia un'ipotesi
Allora
No conti non c'entra niente per i non so niente diciamo del bilancio società tanto per cominciare stiamo parlando del delle società mi scusi o sbaglio tempo riprecisare una cosa allora
Quando parliamo di quell'utile del quindici per a che pagina
Me pagina quindici diciotto sì
Quindici
E farla pagina quattordici a proposito della stima
Quindici non parliamo ancora del quindici per cento di utile mettiamola così pagina quattordici e quindici si pranza quindici erano in sede civile
Mi scusi ma io sono preciso sì sì allora questa è una mia ipotesi questa è una sua ipoteca la mia ipotesi fatta a Resmini che non ha nessuna rispondenza comandati di fatto reale no
Ecco questa è la è la prima cosa conferma che le chiede la seconda secondo punto e perché perché fatto così sulla base di una è fatta con una logica cioè io mi sono messo a siamo andare il cinque dieci quindici venti no o no non ho capito non è un'ipotesi un'ipotesi
Certo io mi sono messo nei panni di chi doveva valutare
Questa operazione e quindi se faccio quest'operazione con questi parametri avrebbe avuto inutile del quindici per cento con il con il prezzi di acquisto o di vendita che sono effettivamente verificati
In sede preventiva quindi sui costi preventivabili su su su ciò che ci si poteva attendere quindi comprando l'immobile a ventisette mi sarei garantito un utile del quindici per cento
Se invece dico invece di comprano ventisette farebbe se comprato a trenta non era più del quindici massima del tredici dal dodici dieci questo è ovvio
Insieme a me mi sembra un'operazione non lo so
Lascio a voi alle parti la valutazione regolamenterà S andare su fatti specifici sempre in questo calcolo la seconda voce che determina e di in una seconda voce ingente il calcolo delle imposte per tre milioni centotrentuno mila euro ora io non ho capito una cosa
Ma il valore e del prende il il prezzo dell'atto di di vendita quarantaquattro milioni e mezzo se non sbaglio
E al netto delle imposte cioè su oltre quel prezzo si pagano le imprese le imposte quindi perché Lello Lo Giudice per arrivare a quarantaquattro e mezzo scusi
Non so se oppure sull'idea
Mi mi consenta riguardare prego prego ma mai guardie sentivo perché lei parte Gallo valore di Acqui lavori ventisei milioni e mezzo di ventisette e mezzo non ho capito le chiedo di andare ad allenare i lavori di i lavori di ristrutturazione e
Lei gli oneri accessori e poi aggiunge queste tre voci imposte utile ma è utile netto il pro anzi queste due voci
Che che sommano dieci milioni e arriva a quarantaquattro e mezzo io mi chiedo ma perché insomma le imposte
Bisogna le posso chiedere di andare all'allegato quattro lo visto l'allegato questo qua
Allora
Ne siamo che qui viene fatto il calcolo dei ricavi e dei costi
E quindi
Del reddito anche anche il poster reddito lordo poi vengono calcolate le imposte
Ma sulla base di che cosa
Le imposte sulla base delle dei dati erronei Davila della sulle rive lato hanno Otello associati della società su quel su questa ipotesi dunque non li quella società in particolare ma di una società che ha fatto questa operazione
E che ha solamente un'autorità cortesi sarà della
è una comunque ma è una domanda vestito da cui siam spesso inutili ma devo confermare lei non so fast non ho fatto la domanda come ha calcolato i tre tre milioni centotrentuno mila euro di imposte non era questa la mia domanda
La mia domanda è perché lei ha
Tenuto conto del costo delle imposte per per quello che era tre milioni quattro milioni sette milioni dieci mila quello che perché ha tenuto conto del costo delle imposte per arrivare a quarantaquattro milioni e mezzo quella dove si certe perché questa è una scelta
Diciamo che la dottrina tra virgolette quando su quando si affronta la diciamo questo tipo di
Diciamo valutazione con i flussi scontati
Deve valutare se Dick appunto tenere conto delle imposte oppure no
Diciamo è una scelta che deve essere fatta valutando la situazione quindi ci possono essere delle stime che vengono fatte al lordo delle imposte e ci posso se le stime che devono infatti ammetto allora in maniere mi scusi se il prezzo di comprenderà quarantaquattro milioni e mezzo
Più tre milioni centotrentuno mila euro l'imposta e diventano quarantasette milioni e seicento mila non più quarantaquattro mezzo
Perché ripeto il prezzo di compravendita che risulta dalla dal rogito notarile e al netto delle imposte non è che comprensivo delle imposte i quarantaquattro milioni e mezzo non è che comprendono le imposte
Si pagano a parte le imposte certo però allora lei perché ce le mette dentro perché quando io prendo il con quell'immobile a quella cifra avrò appunto due milioni di di imposta da pagare col
Perché il perché le il la diciamo il risultato annuale della del della della mia opera operazione che poi sarà in perdita piuttosto che no ma quando quando
Diciamo inutile o lei in poi imposta da pagare sull'utile
Ora è lo Stato a pagare nessuna inutile allori bisognerebbe detrarlo dall'utile
Non dalle dall'utile che lei ha ipotizzato una di di sei milioni seicentosettanta io parlar loro Minutillo netto e io e malgrado l'utile netto cosa vuol dire al netto delle imposte se invece le parla di utile l'orto certo che allora diciamo ci sono anche le imposte di Venter Ostia sono sono risposte che non non danno una
Presidiano la domanda e la domanda era molto semplice io credo pensi penso che lei l'abbia capito
Allora settori ceto cioè la ripeto RAI perché lei fa un discorso a ritroso
Visto il prezzo di quarantaquattro milioni e mezzo della compravendita visto una serie di dati che io indico il il prezzo minore al quale si poteva a acquistare quell'immobile il prezzo su Massimo al quale si poteva acquistare immobili alimenti sette milioni e mezzo e quindi ci siamo
Per fare questo calcolo lei però quando lo sviluppo
A pagina quindici mette dentro un utile netto il promotore il quindici per cento ed imposto del tre milioni centotrentuno mila
Che non capisco perché ci mette
Perché l'imposta diventa un costo nel momento in cui io devo decidere se voglio avere quell'utile netto no o queste imposta da pagare Leo
Cioè non è che non le ho
Va bene possiamo chiudere qua
Grazie si può accomodare grazie
Costo
Perché ci vediamo venerdì
Con nessun altro prosecuzione esame circa sarei Same Verdini confermato alle ore dodici
Allora scrivono e rinvia alle all'udienza già calendarizzata del venti aprile due mila diciotto
A Hula otto collegiale ore dodici
Vediamo se aspetta sempre fare no tutto questo
Prosecuzione esame
Sì casa ed esame vergini
Il commissario aveva finito il Samedi Arcicasa
Proprio di controllo va bene
Per speriamo di no temo ancora Claudio a avvocato Caroli a quello che ricorda meglio
Eravamo al verso la fine però
La flessibilità siamo eravamo alla fine
Va bene
Ieri pomeriggio
Nonostante sono tre
Perché insomma
Essere alla fine del dell'esame Arcicasa
Secondo siamo alla fine va bene
Questo lo mettiamo in circolo Donatella