"La trasformazione urbana ruolo deipromotori-costruttori" - org. dall'Ance (c/o via Guattani 16)

A
A tutti li ringrazio ora in grazia mento particolare che viene da lontano perché certamente oggi non è una giornata
Molto favorevole e so che i disagi non sono non sono pochi oggi per chi è venuto e anche magari per chi deve ritornare oggi in giornata
Avremo anche probabilmente anche qualche assenza poi tra gli illustri ospiti che parteciperanno poi la tavola rotonda ma credo che oggi le giustificazioni siano
Abbastanza accettabile perché la situazione dei trasporti quella che
Sul palco accanto accanto a me vi presento le persone che sono qui
Alla mia destra
L'amico Vicepresidente Pavan che ha poi la delega sui problemi che tratteremo oggi e che introdurrà tra breve questa nostra giornata
E poi una serie di imprenditori che testimonieranno successivamente in rapida carrellata attraverso delle iniziative quella che la capacità di proposta la capacità di realizzazione
Di iniziative interessanti sul territorio di iniziative tese a riqualificare il tessuto delle nostre città
E sono partendo dalla mia destra l'amico Marco Boriani di Bologna
L'amico qua al voto che viene da Cagliari
Claudio Sette da Roma Marco montagna da Pesaro
E Marchesini da Bologna a testimonianza che questa città due esponenti probabilmente una città molto viva o dei ah hoc comunque con rappresentanti imprenditoriali molto vivaci che si muovono su tutto il territorio e quindi saranno loro a portare successivamente queste queste testimonianze
Che credo saranno interessanti per tutti io non voglio portar via più tempo anche perché dopo vedono in parte annoiare lo spero poco annoiare con alcune proposte che la nostra organizzazione vuole qui in con questa occasione lanciare
Per proprio dare maggior spazio alla capacità
Riproposizione di questa dei promotori costruttori che noi rappresentiamo per cui chiederei all'amico Gianfranco Pavan di
Dar via al suo intervento grazie ancora
Ringrazio il presidente
Formula tutti Emilio più cordiale
Saluto di benvenuto
Nell'era della globalizzazione e della formazione di una rete digitale mondiale
Fenomeni complessi
Che non hanno ancora s'è spesso appieno le loro potenzialità ma che certamente faranno cambiare in maniera forse radicale nostro modo di vivere
La nostra cultura mostrano di approcciarsi con fornitori e clienti il nostro modo di fare impresa
Grazie
E che
Daranno una spinta notevole formidabile
Allora sviluppo
Il nostro Paese dovrà assolutamente e in tempi brevi dotarsi di una dotazione di infrastrutture a rete
Nelle quali lecita devono essere i momenti pulsanti gli elementi di eccellenza
La necessità di creare infrastrutture Bellamio due condomini
Non è un condanna contraddittoria anzi e la condizione di base
Gli Stati Uniti che pure sono la patria delle new economy dedicano tuttora e hanno un ben diverso
Sistema di infrastrutture del nostro quasi il dieci per cento del loro noi siamo ancora al sette virgola otto ma scontiamo dei ritardi che tutti ogni giorno possiamo valutare
Affrontare il problema della gita vuol dire affrontare problemi estremamente complessi
Vuol dire affrontare problemi con molti protagonisti
Meglio con molti attori
Ma che ha bisogno di una regia che ha bisogno di un punto di riferimento
E questo ripropone con forza la figura quindi del promotore
Non è una figura nuova
è una figura che è sorta ancora nel dopoguerra è una figura che fortemente legata alla figura del del costruttore che in qualche modo
In molti casi è stato ed è il promotore costruttori
L'impresa edile negli anni cinquanta
Aveva svolto pur con alcune differenziazioni il ruolo del promotore costruttore
Nei convulsi anni del dopoguerra
L'impresa di costruzione aveva cominciato con acquisire terreni
Realizzare dei fabbricati che poi collocarla sul mercato non più per una committenza ma che collocano sul palco sul mercato in modo frazionato
Doveva quindi
Al all'interno delle funzioni diverse da quelle precedenti
Sia in fase legale amministrativa doveva predisporre i regolamenti l'uso delle parti comuni eccetera ed era già una prima forma embrionale di quello che era lo sviluppo successivo di questa figura che è avvenuto negli anni poi con gli anni sessanta con la realizzazione dei piani
Scusi
Attuazione attuativi
Quindi del piani particolareggiati soprattutto dei piani di lottizzazione
E poi via via da piani mono funzionali
Da piani che avevano una modo funzionalità poi a quelli polifunzionali più complessi e infine alle new towns
Questo era reso possibile anche da una serie di condizioni favorevoli che erano disponibilità di aree
Una domanda che era sempre crescente molto spesso superiore all'offerta
E l'accessibilità del mercato del credito
Tra l'altro le possibilità anche di un immediato autofinanziamento perché era l'epoca in cui si riusciva ancora a rendere sulla carta cioè una volta approvato il Progetto l'impresa poteva ottenere già finanziamento
Dalla metà degli anni Settanta
Soprattutto nelle grandi città avanzata in modo fare altro prepotente dell'edilizia pubblica nelle articolazioni del agevolata e convenzionata condivisibili certamente nelle finalità ma che hanno finito con l'assorbire in grande in in larga misura le previsioni insediative nei piani regolatori
Che erano incentrate tutte sul piano di zona
D'altro lato il centro storico è rimasto avulso dall'attività edilizia non toccato dal rinnovamento ed è rimasto un po'fermo bloccato cristallizzato
Infine in alcune parti del territorio
L'abusivismo aveva coperto ampie parte del territorio
Comunale
Quindi nei fatti il promotore ha avuto sì modo di svolgere le proprie capacità
Ma in questa forma di edilizia era assistita da cospicui flussi finanziari agevolati e dalle localizzazione già predeterminate
In fondo il suo ruolo sarà come dire ridimensionamento
Poi vi è stata una fase successiva molto importante anche sul piano culturale gli è stata uno spostamento
E si è chiusa la grande fase dell'espansione gli statuti contenimento quanto meno di questa fase e l'attenzione è passata verso l'edificato problemi inutile le le ragioni inutile
In enunciare le sottolinearlo sono molte e sono note
Bisognava quindi
Riportare l'attenzione sulle edificato
Bisognava quindi passare non solo a quella fase che era il semplice recupero ma anche alla fase molto più importante della riqualificazione cioè di ridare alle città una funzione nuova adeguata alle esigenze moderno
Di fronte alla complessità di questi nuove iniziative
L'operatore ha dovuto scontrarsi anche con una serie di limiti oggettivi che ne hanno fortemente limitato alle capacità
Il primo elemento è la polverizzazione della proprietà
Elemento che diventa molto spesso ostativo all'iniziativa poi i vincoli urbanistici una politica miope
Che non ha mai favorito
Il
Nuovi la nuova edificazione all'interno dei centri abitati
Che ha finito con il penalizzare anche qui i processi che sono assolutamente normali ma che nel nostro Paese non lo sono e quello della demolizione sostituzione
Bisogna che facciamo un salto culturale vi è l'edificio che va tutelato e va tutelato con la pienezza di mezzi
Ma vi sono anche edifici che non hanno alcun valore che sono degradati che non possono essere sostituiti non possono che essere sostituiti vanno demoliti non c'è motivo quando non c'era una valenza di mantenere l'edificio per in qualche modo recupera se i costi sono di gran lunga superiore il risultato finale inferiore non c'è nessuna logica che debba farci seguire questo questo percorso
D'altra parte proprio per questa logica non era pensabile che venissero concessi bonus ambientali bonus urbanistici che viceversa a mio giudizio proprio in in questa logica del rifunzionare recita sono necessario vi è poi l'ulteriore vincolo che spesso mette a repentaglio l'iniziativa anche quando hanno avuto il consenso comunale che quello ambientale e paesistico
E lì bisogna intenderci è chiaro che la nostra possibilità di operare nella certezza
Nessuno vuol mettere in discussione la valenza dell'importanza della cultura e del valore ambientale paesaggistico ma in un Paese che ha il quarantasette per cento del territorio soggetta a vincolo paesaggistico il diciotto per cento soggetto ai vincoli della legge del mille novecentotrentanove
Credo che la certezza si impongono e bisogna che anche noi facciamo di questo vincolo un'opportunità per creare nuovo sensibilità e anche nuovi elementi per coniugare acquista presenza del questa memoria storica laicità che è un valore aggiunto con le nuove iniziative
Da questo scenario che vi ho cercato di descrivere
Uno dei soggetti principali cioè l'ente pubblico
Che e proprietario di molte
Zone strategiche di mobili strategici non ha svolto il suo ruolo di calmieratore del mercato ne ha fatto niente per orientare
Il le il di edilizia i costruttori e l'utenza verso il rinnovamento
Non è una operato dismissioni e quando lo ha fatto l'ha fatto in maniera illogica con una logica perversa perché ha finito col per un problema una risposta di tipo sociale
Col cedere gli alloggi agli inquilini con questo ha creato di nuovo la polverizzazione e un radicamento della gente nell'edificio acquistato carente di fatto improponibile il suo recupero
Il promotore e quindi ha visto restringersi proprio campo di appositi di operativo su singole operazioni immobiliari
Che venivano concessi in virtù dell'apertura di sporadiche finestre nella gestione del piano regolatore
Taluno a of ha affermato che l'impresa si sono adagiate che l'impresa si sono concentrate per motivi solo speculative su alcune nicchie di mercato
E che non hanno svolto la loro capacità propositiva
E ci sono limitate a interventi episodici e in fondo egoistici
Io credo che la risposta sia chiaro è diverso
L'imprenditore può operare soltanto negli spazi che gli sono concesse
E la missione dell'impresa la mission dell'impresa e fare profitto fare profitto vuol dire avere la certezza
Del
Sì tutte le condizioni di base
E la certezza del fattore tempo
Quindi
Il condizionamento urbanistica e l'aspetto temporale variabile indipendente hanno fortemente limitato le nostre capacità di fare gli interventi più ampi
D'altra parte
Tutta l'urbanistica italiana è stata ispirata concettualmente alla logica del MIUR circa alla logica
Di prefigurare la Città futura di condizionarne le scelte in quanto già predeterminate dal dall'operatore dal dal progettista di piano
Che non valutava le vere esigenze che non ha pensato che le esigenze nel tempo si può di certo le ha cristallizzate Lea predeterminate
Questo ha portato a dover realizzare dei prodotti che non hanno seguito la logica del mercato domanda e offerta ma che sono stati fissati
Sono diventati
Del di fatto immodificabili e inadeguati e questo chiaramente porta uno sfasamento fra domanda e offerta
E porta alla non soddisfazione delle nuove esigenze
Per di più e il continuo rinvio
A piani particolareggiati che non vengono redatti o vengono redatti con grandi ritardi e all'interno dei quali basta l'ostilità il non volontà di operare di singoli proprietari per bloccarne lo sviluppo
E qui noi abbiamo fatto una forte battaglia per che l'iniziativa venga portata al chi ha la proprietà di un cinquanta per cento sia pure calcolato con il sistema catastale non come oggi settantacinque per cento gli sia dato acquisti la possibilità poi di avviare le varie iniziative con l'esproprio a valore di mercato dei terreni
Un sistema produttivo non può vivere sulle non scelte
Non può vivere sul non mercato
Se dobbiamo affrontare una sfida
Come quella diriga ammodernare
Le nostre città
Di adeguare alle alle esigenze vecchie ma anche alle esigenze emergenti nuove
Per adeguarle cioè all'innovazione che è in atto dobbiamo rispondere a quelle che sono le richieste che emergono la domanda è molto più selettiva che in passato richiede più servizi intere case intelligenti richiede
I l'ubicazione dell'allocazione delle stesse verso zone consolidate non più di espansione
Vi è una fascia ancora
Debole sono le nuove coppie gli studenti
Sono gli anziani ma sono anche tutti quelli che sono coinvolti in quei processi di mobilità dal dall'immigrato a chi cerca lavoro e ha bisogno di spostamenti
A queste non si possono dare risposte preconfezionate con decenni di anticipo
La funzionalità urbana deve essere vista come elemento prioritario per la localizzazione anche del non residenziale
E il e bisogna anche poter utilizzare tutte quelle complessi da dismettere che non che non svolgono o non svolgono più funzioni improprie ma che hanno una grande valenza per il recupero della città
Nel corso di queste Periodo è chiaro che nell'impossibilità di esplicare nanostrutture nostre capacità di promozione
Abbiamo dovuto fare contenerle e fare ciò che si era soltanto consentito
è rimasta per così dire in stand-by questa questa capacità
Oggi però e pronta a confrontarsi con Rinnovamento e pronto a confrontarsi con la tematica dei programmi complessi
Sono in grado di attivare un proficuo dialogo tra l'amministrazione e l'impresa in termini di promozione progettualità concorso finanziario pubblico e privato anche nella fase realizzativa
Ma
Se dobbiamo affrontare un tema importante come quello della trasformazione urbana
Come quello di un processo di rinnovamento per adeguare il nostro sistema paese a un mondo che cambia per mantenere la competitività dell'impresa
Io credo che dobbiamo affrontare una rivoluzione culturale dobbiamo affrontare radicalmente il problema
La sfida cioè non va più affrontata con la logica del passato ci vuole una logica nuova diversa da quella sinora seguite che nasca dal confronto fra tutti gli operatori quindi operatore pubblico e deve fare il suo ruolo il privato l'operatore finanziario i promotori immobiliari il proprietario immobiliare il promotore costrutto
Bisogna valorizzare tutte le diverse potenzialità coinvolti in questo processo solo così si farà emergere appieno il valore aggiunto il plusvalore
Che deriva dalla sommatoria di queste capacità
Ciascuno dovrà fare la sua parte
L'amministratore l'amministrazione deve fissare
Nella logica del nuovo urbanistica che vede la centralità del piano ma diviso in due parti piano per obiettivi di piano operativo
L'amministrazione deve fissare gli obiettivi strategici gli obiettivi lungo momento biglietti che sono i punti cardinali per l'operare
Ma la fase realizzativa deve essere una fase di dialogo dove la domanda e l'offerta debbono cercare un incontro élite dove avremo nuovi lo spazio e nel dialogo e la possibilità del colloquio altrove avremmo solo una decisione quando c'è o comunque una decisione in molti casi un limite e un blocco del marchio
Le scelte non possono caderci sul capo come meteoriti ma devono essere frutto
Di
Un intrecciarsi di interessi un intrecciarsi di proposte e di valutazioni finali
Gli imprenditori hanno imprenditori costruttori hanno un grande ruolo da svolgere ed è duplice
Quello di operatore territoriale che è capace di dare risposte concrete all'istanza che vengono dalla società
E quello di interlocutore propositivo della pubblica amministrazione
Nel rispetto dei diversi ruoli
Intervento progettato il concordato
Con l'amministrazione è in grado di modificare in termini positivi
Un quartiere molto di più
Che un piano regolatore
E piani particolareggiati elaborati nelle stanze chiuse degli uffici comunali che troppo spesso destinate a restare
Con il prevalere della cultura della riqualificazione
Su quella dell'espansione
Sono stati elaborati i programmi complessi
Sono ben quindici
Gli strumenti legislativi approntato
E forse è giunto anche il momento di cercarne una sintesi però la loro filosofia di base credo vada accettata
In quanto sono strumenti in grado di attivare sinergie pubblico-privato ma sembrano almeno nella loro fase attuale destinati a interventi eccezionali però che l'azione di grande rilevanza
Occorre affiancare a questi strumenti
Altri più snelli ispirati alla medesima filosofia
Ma molto più operativi in grado cioè diventare a regime il modo ordinario del nostro agire
Ma una volta
Superato e non sarà facile
Il nodo di tipo urbanistico vie pone anche il problema
Delle risorse
Al pubblico abbiamo detto deve dare delle regole precise e deve aprirsi a un colloquio deve porre cioè le condizioni di base anche sul piano delle infrastrutture pubbliche perché l'operatore Possa svolge la sua attività
Ma bisogna anche reperire le risorse reperire le risorse
Vuol dire
Sollecitare la domanda
Perché solo questa e in grado di
Può apportare risorse pubbliche in grado di apportare nuovi finanziamenti
Ma vuol dire anche
Una politica diversa fiscale
Perché se l'Inter gli il mio investimento avviene sulla base delle convenienze e non può essere che questo una politica fiscale distorsiva predatoria finisce con l'allontanare dal mondo delle costruzioni anche quel che quelle risorse che erano tradizionalmente vocate verso questo settore
Una politica test statali improntata come è stata finora per esigenze di bilancio a tener conto e a privilegiare la soluzione del problemi legate all'enorme debito pubblico non ha certo favorito il nostro settore credo che anche
Su sotto questo profilo
Debba essere debba avviarsi una profonda revisione
Ne possiamo aspettarci dal project financing soluzioni taumaturgiche chi investe vuole avere condizioni ben precise
Vuole avere l'interlocutore privato affidabile ma vuole avere anche un'amministrazione pubblica affidabile
Vuole avere certezza nei tempi vuole avere certezze nei costi e né i ricavi
Solo così
Avremmo questo nuovo strumento utile alle nostre iniziative
Abbiamo visto quanto sensibile sia il nostro sistema nostro comparto al gli asset alla leva fiscale quando l'intervento del quarantuno per cento
Che l'allora ministro dei lavori pubblici aveva anche dichiarato non tout-court estensibile
Alle ai grandi interventi ma che comunque in qualche modo andava allargato agli interventi per il rinnovo delle città ha dimostrato quanta sia la forza propulsiva perché abbiam visto cosa è stato fatto con il quarantuno per cento e con il trentasei per cento oggi
Credo che tutta l'operazione immobiliari dovranno avere un nuovo assetto bisognerà ridurre fortemente la tassazione nella fase diciamo digestione dell'operazione e la tassazione a venire quando i prodotti vanno collocati sul mercato
Qui ci sarebbero da da spiegare da da dire tutte le varie
Possibilità
Di intervento che vanno dalle procedure all'imposizione indiretta la riduzione o annullamento dell'imposta di registro qualcosa è stato fatto anche se il ministero ottenne oggi a rimangiarsi le posizioni attraverso circolari ma la legge c'è qualcosa un molto bisognerà operare anche sulle plusvalenze che oggi diventano elementi ostativi per le cessioni da parte
Ma un'altra cosa che noi dobbiamo fare valorizzare la vocazione dei territori
Per reperire risorse bisogna assicurare le condizione per gli investimenti cioè fare marketing urbano bisogna soddisfare le aspettative quelle esistenti e quelle potenziali
Bisogna creare un mercato quindi per i residenti e anche Perrino di inesistenti per i potenziali clienti dobbiamo diventare nei vari luoghi nei vari territori dovranno da protagonisti di questo Marchetti di questa proposta nuova che deve intercettare una domanda
La conoscenza diretta del territorio la capacità di individuarne le potenzialità di saper cogliere le possibilità del futuro sviluppo
E anche data l'affidabilità e la bontà dei dei piani
La quella capacità di attrarre
Mezzi finanziari
Propongono il promotore come protagonista dell'intervento
Anche noi dobbiamo fare la nostra parte
Anche noi dobbiamo fare uno sforzo straordinario per attrici Comin prese a strutturazioni nuove ripensare la nostra impresa
Aprirsi a nuove professionalità
A procedere alla ingegnerizzazione nelle nostre strutture arricchendoli con funzione nuove e con rapporti coordinati con le professionalità esterne
L'operatore può avere l'intuizione deve avere l'intuizione e il motore
Ma certamente deve avere anche una struttura adeguata arrendere la sua proposta molto più precisa molto più coordinata molto più attenta per poter poi aprirsi al dialogo con gli altri
Attori di questa fase
In conclusione
Affinché l'impresa costruzioni
Possa tornare a svolgere un ruolo di centralità
E indispensabile realizzare una serie di condizione
Alcune sono esterne all'impresa altre solo interno
Certamente sono fra loro interrelati
Le condizioni esterne degli assumo brevemente essere
Una strumentazione urbanistica che dovrà essere più flessibile e aperta alla professionalità dei privati
Oggi ci scontriamo con normative urbanistico ambientali condizionanti e frenanti le trasformazione del territorio
Soprattutto dell'edificato
Questo porta come abbiamo visto uno sfasamento temporale fra richiesta del prodotto e dire e la sua realizzazione
Bisogna cercare soluzione anche all'eccessivo frazionamento della proprietà trovare mezzi perché vi sia la possibilità di operare concretamente di superare anche questo no
Bisogna modificare come io ho visto la fiscalità immobiliare e creare politiche di incentivazione a favore di quell'impresa che si pongono sul mercato con modelli produttivi improntati alla qualità dei processi e del prodotto
Le condizioni interne
Sono un'innovazione tecnologica sia del processo sia del prodotto
Marchi di qualità gestione di qualità ricerca di prodotti sempre più consumo all'Oriente
Capacità gestionali ossia capacità di gestire l'investimento in una logica industriale cioè dando luogo a un equilibrato rapporto costo prezzo
Capacità di progettazione
Capacità di sinergie e finanziarie ossia capacità di ricerca e di alleanze nuove con altre funzioni imprenditoriali
Per fare massa d'urto a innescare nuove operazioni
E capacità di fare Marchetti
Capacità di affermarsi come i rappresentanti degli utilizzatori dei consumatori della città
E in questo modo acquisire altre capacità altra forza rappresentativa e contrattuale nel rapporto con la pubblica amministrazione
Se tutto questo si realizzerà
Noi possiamo rivendicare con decisione il ruolo che ci è troppo
Che è basato sul nostro specifico peculiare sapere che da sempre ci contraddistingue che è riconducibile a conoscenza del territorio
Capacità propositive e progettuali predisposizione al dialogo
Che sono gli elementi che nessun altro operatore può portare
Per questo noi non possiamo accettare ruoli subalterni
Né diventare una voce di costo
Dell'intera operazione
Predeterminata ad altri attori
Ma vogliamo recuperare il ruolo di registi
Dell'intera filiera dell'iniziativa
Grado cioè di fissare agli altri gli altri ruoli pre determinandone i margini di redditività questa e il ruolo che ci compete questo ruolo che rivendichiamo
In virtù di questo sapere
Che è la nostra forza vogliamo offrire il nostro contributo alla ricostruzione del sistema Paese
E la certezza di essere imprescindibili
Ma anche determinanti
Se sapremo coniugare la capacità di decisione una nuova capacità di decisione dell'operatore pubblico
L'obiettivo della rifunzionalizzazione delle città e la nostra progettualità la sfida la possiamo non solo combattere ma anche vincere
Grazie all'amico Gian Franco Pavan per la completezza della nella sua relazione
Per avere Point concluso ridefinendo quello che ruolo che che rivendichiamo ma perché riteniamo anche di poter a vere questo ruolo perché altrimenti sarebbe un po'difficile rivendicazioni tout court così sono anche sterili se non si hanno poi le capacità di essere veramente operatori territoriali qualificati
Però il problema è che da una parte ci siamo sicuramente noi però dall'altra parte c'è anche una città una città che cambia una città che è protagonista soprattutto in un Paese fatta di tante città e queste città pretendono chiedono vogliono cambiano
Che probabilmente qui in anche il nostro mestiere perché noi sulla città lasciamo manufatti che rimangono tra l'altro questo è un Paese dove c'è la pretesa da parte di tutti gli attori di questo processo a fare cose che rimangano in eterno professionisti impresa chiunque
E allora voglio dire credo che sia importante una lettura che adesso ci darà l'architetto Massimiliano Fuksas proprio dalla parte della città
E noi abbiamo ritenuto che fosse proprio lui anche memori di quella splendida secondo me realizzazione fatta alla biennale la Biennale è stato un grande evento ma credo che perché c'è stato
Quel grande scenario delle delle città fatto da quel famoso lo dico per per me è splendido a filmato lungo metri per cui le persone camminava ne venivano accompagnate da questo filmato da questi suoni
Ecco credo che l'architetto Fuksas possa meglio di chiunque altro esprimersi dalla parte della città lo ringrazio
Per essere aver accettato di essere qui tra noi grazie
Assoluto di Alberto esser qui voglio tanto bene perché siamo amici da molti anni via Padova natanti
Beh io sono contento listate fra voi perché perché è la prima volta che succede
In Italia almeno che c'è questa esigenza di parlare insieme fra chi fra quelli che riflettono a volte anche informo utopica come il sottoscritto
Cerco di capire le modificazioni della città i cambiamenti di questa realtà
Quel voi che tutti i giorni vi siete confrontati ha dei problemi che sono terribili quasi sempre amministrativi para politici o altre cose
Che cosa è successo nelle città
E concede la parola città e concretamente improprio una parola che si usa soltanto per semplicità perché perché fa comodo
Prendiamo l'esempio più semplice
Roma ma potremmo prendere anche Milano e tantissime altre città il centro storico di Roma a centosessantasette mila abitanti
La popolazione romana irrealtà sembra molto vicino ai quattro milioni
Dove la gente vive vive in una grande area
Arrivo rubano un aggregato Complesso
Si dice senza forma all'OUA altri usano la parola la città dispersa altri non sono la città dei nonluoghi ma le realtà e che quello che noi chiamavamo città non esiste più
Perciò bisognerebbe incominciare a pensare che la vera città e quello che fino adesso abbiamo chiamato per riferire
I non luoghi i luoghi dove quasi nessuno vorrebbe vivere però la casta la grande maggioranza della popolazione non solo italiana ma mondiale vive
L'altro fenomeno estremamente importante quello di dire che cosa Susta succedendo niente i cambiamenti
Urbani
La metà della popolazione mondiale vive in aggregati urbani
Piccoli luoghi che avevano alcune centinaia di migliaia di abitanti come largo rosso
Oggi sta andando verso i sei sette milioni di abitanti
E questo è avvenuto in dieci anni per motivi estremamente complesse che ogni non stiamo qui a dire Città del Messico intorno ai venti milioni
Che cosa succede in Italia mi taglio succede che noi abbiamo fabbricato un sistema di aggregazioni che alla fine corrispondeva un enorme città ad esempio fra Trieste e Torino non c'è soluzione di continuità è un enorme grande città i vuoti sono soltanto i luoghi in cui una dimenticano ricostruire
Responsabilità le responsabilità sono un po'di tutti io credo che siano anche degli architetti io l'ho sempre detto e per questo c'ho fatto una Biennale per dire che gli architetti hanno delle responsabilità cuore vero Cornelia
L'aspetto etico dell'architetto e quando dice no diciannove ricerca voi
Se voi richiedete qualche cosa che lui sente di non fare qualche volta mi è capitato dice no quando pensa che è contrario
Al meccanismo che ti fiocchetti produce la creazione ma che ti brucia anche una realtà in cui tu sai bene perché poi non è soltanto legato al mondo della creazione si è legato anche al mondo della vita quando tu esci da casa quando tu vivi in una città
Vivi andatura nelle periferie vedi il paesaggio tu non puoi dire sempre che non funziona nulla siamo noi i responsabili e in prima persona sono io nuovi
Nacque questa cosa nuova che si sta sviluppando e che abbiamo una dimensione che non abbiamo mai conosciuto prima
Provvedimenti vostri padri che hanno fatto le vostre aziende o i vostri nomi in alcuni casi si trova una situazione molto semplice aveva una piccola città d'origine ed un affare
L'espansione legislazione si faceva su terreni che erano abbastanza vicini al centro ecco questa questa era la logica voi vi trovate in una situazione in cui tutto è costruito
Abusivamente o no non fa differenza io ho detto urgentemente corretto che fra fra la pianura
La campagna vendita straordinaria e i quartieri della Sicilia di Siracusa o quegli altri che si sono visti produce l'abusivismo e norme
Quando compiano l'altro senza piano hanno fatto lo stesso hanno prodotto uno se si può distratta disastro Palladio è stato aggredito da migliaia di piccole case da piccole aziende in un disordine totale come sarebbe reddito
Il centro di Siracusa ecco il cerchio l'archeologia di Siracusa
Perciò non è lì il punto non è né sull'abusivismo né sul piano che si potrà vincere la battaglia il piano che produce ha prodotto altri piani
Io credo che ci sono in Italia gli specialisti dei piani gente che vive di piani e produrrà altri piani dove abbiamo un elenco Grioli sessantacinque tipi di piani differenti in questo Paese
Ovviamente dopo cinquant'anni che facciamo piano è chiarissimo che i piani non servono a nulla è chiarissimo perché sono avrebbero almeno difeso queste realtà
Perciò dimentichiamo anche un'altra va abbiamo perciò abbiamo ridimensionato il ruolo della città come l'abbiamo conosciuta come hanno conosciuto i vostri genitori vostri nonni
E abbiamo anche di noi dimentichiamo per un attimo una soluzione militare che è quella del piano quello che arriva qualcuno di solito è un è un politico un urbanista un sindaco DC adesso vi faccio l'ordine e poi il prodotto è sempre quello che noi conosciamo
Che cosa ci rimane da fare
Io credo la prima cosa da fare capire perché nessuno ha capito quello che sta succedendo
Prese per la città di Roma la città in cui alla quale nella quale nessuno vuole alludere a vivere a fare un'impresa stranamente oggi è una città che è un grande sviluppo
Catania che era una città completamente dimenticata per moltissimi anni oggi è una città che ha delle società delle telecomunicazioni molta avanzate amabilissima università esista completamente modificando aree del sud
Con l'orario del mondo sono cambiare una città come Torino che adesso io la conosco un po'meglio perché ci sto lavorando che era una città postindustriale la città di di poi di una profonda crisi d'identità oggi sta ritrovando la sua dimensione e sta trovando al di fuori di una monocultura perciò c'è una grande modificazioni si economica che urbana i piani non vanno fatti non sappiamo bene come intervenire
Prima cosa da dire quanto devi resistere e stare in piedi un edificio contemporaneo che facciamo adesso è durata un'architettura un edificio ha una durata interverranno
La sua importanza e di rinnovamento in altri Paesi estremamente completo acquisito
Mi faccio tre esempi ieri ero in Olanda
Sta facendo un progetto
Eindhoven la
E la realtà Wandissima realtà abbastanza
Classiche difficile
E sistema il patrimonio immobiliare vecchio
Per il sistema una cosa ancora più strana che alibi che l'invito di tutti gli urbanisti italiani quella che la proprietà del terreno apparteneva completamente allo stato alla pubblica amministrazione alla comunità
Quell'altra cosa che il quasi mitica nel nel mondo della sinistra io non sono certo di destra era quello di dire in Olanda si fa soltanto edilizia sociale
Ed era vero
Hanno capito che era completamente sbagliato l'hanno capito dieci anni fa
E hanno capito perché perché il Paese è diventato talmente ricco e continuare a fare un'edilizia che nessuno voleva non era più senso cioè una domani importantissima di altro tipo di abitare dividere
Questo non vuol dire che non si deve dimenticare di una parte della società che veramente in gravi difficoltà ma quella parte di società che gravi difficoltà neanche l'edilizia cosiddetta residenziale sociale lo può risolvere
E il problema di una complessità enorme in Venza
Quando invece di cui ci si può occupare molto più facilmente anche se se certo non è questo eticamente la cosa più più rispettabile quello di dare una risposta immediata a quelli che chiedono di passare da una conduzione un altro io ho visto i vostri dati del vostro Censimento
Beh alla fine voi l'avete messo quantità qualità insieme ma la verità e che molta gente oggi vorrebbe avere una casa
Di altre caratteristiche che casa vorrebbe a vedere questa il problema dell'Olanda come l'hanno analizzato ritenuti più metri quadrati
Case più grandi
Conigliello finiture
Con un meno qualità dal punto di vista del dettaglio ma di grandi superfici e di maggiore volume di maggiore spessore
Questo tipo di casa è una casa che incomincia essere essere mi so bisogni comincia a riflettere credo che la stragrande maggioranza di voi e di noi pensa ancora che la casa e sono di tipologie di fine Ottocento primo Novecento la casa è completamente elaborata modificata cambiata e in parte anche luogo di lavoro perciò questo è un esempio soltanto di un tipo di rapporto nuovo fra l'amministrazione e il il pubblico
L'altra cosa da dire dell'Olanda che hanno fatto la legge
Le l'Olanda le fa pochissimi di leggi non ne fa quanto i nuovi ne siamo convinti e quelle leggi risolviamo tutto
Poi ci sono le fa rispettare
Hanno fatto una legge che puntava sulla qualità dell'architettura
Ma se non è che si fa una legge per dire adesso facciamo d'Italia chi tutti bravi tutti gli imprenditori bravi visto che non si può fare molto difficile però hanno fatto una legge che mette in condizioni specialmente dei giovani generazioni di architetti i poteri accedere
A quello che i francesi chiama la comanda l'incarico
La Commissione la la commessa pubblica e privata
Gli hanno lanciato un enorme il piano di edilizia residenziale ovviamente gode di grande di una Lazio come si fa in tutti i Paesi gode di agevolazioni dal punto di vista fiscale che e hanno rinnovato con questo sia l'architettura olandese che è di grandissimo divani in questo momento la giovane chi prova bensì sia il patrimonio immobiliare il patrimonio immobiliare olandese e in completo rinnovamento
Credo che hanno hanno preso i tempi giusti perché loro hanno fatto esattamente dieci anni in cui lo sviluppo economico e l'economia ed in crescita
Perciò adesso possono affrontare tranquillamente piccole forme di recessioni che ci saranno si dice fra un anno un anno e mezzo e hanno completato il loro quando ma vediamo l'altro ruolo che potreste avere e potremmo avere insieme
Dopo che abbiamo capito che cosa sta succedendo
Peruzzi sei dei comincerà a pensare a demolire de dei dei luoghi delle aree ricostruzioni che sono malsane Exor buoni di disperazione io dico come si fa a pensare che non c'è una responsabilità di fondo importante
Nell'aver fatto muore il primo
Lo conoscevi l'Aventino
Non ci si può meravigliare che le cose non vanno bene lei
Le cose vanno profondamente male perché c'è una grande responsabile a una responsabilità culturale
Ed è una responsabilità anche imprenditoriale perché l'imprenditoria italiana per molto tempo ha ignorato completamente il fatto che lo degli imprenditori ai e si è trasformata il semplicemente l'impresa che lavorava per il lo stato per il pubblico
Ha perso la capacità di imprenditoria
Prendiamo l'altro esempio
Ovviamente fuori Italia prevede prendono due in Italia
Io mi Giordo
Mi chiamo per fare un concorso ATN
Che cosa succedeva a Vienna Vienna capito che queste periferie sullo sviluppo a macchia d'olio
Però macchia di leopardo tali estensivo della città
Stava diventando stava distruggendo visti chiaramente il paesaggio ma stava completamente distruggendo tutte le forme di mobilità possibile nonostante che Vienna vissuto delle migliori metropolitane che ci sono in Europa
L'idea la quelle di cantiere
Il concetto di densità
Hanno incominciato a pensare che alcune aree una vera vicino alla al Danubio
Esitiamo uno siti
L'altra lettera da sud potevano acquistare una maggiore densità ovvero si devono costruire i cosiddetti grattacieli pensa ad una città conservatrice che ha una popolazione molto vecchia come Vienna che incomincia a pensare a questo
E alla fine la cosa ha funzionato
Ha funzionato perché l'aumento della densità è stata per il motore per liberare molte aree politiche ridare respiro acquista capace di mobilità che la città era completamente Presa nei suoi Olimpia successivi da una trappola mortale
Molte città europee stanno incominciando a così in altezza e in dove sta costruendo in altezza l'Olanda sta costruendo Londra sta riprendendo a costruirmi altezza Parigi dopo un primo tentativo della defence sta riprendendo la politica di ricostruirli altezza
Allora la densità demolire
Liberare degli spazi e costruire con maggiore densità aumentare la densità può essere estremamente importante
Però questo va fatto secondo me non non vi dovete aspettare dallo Stato e dal pubblico un aiuto
Questo è una capacità che dovete trovare voi in un per intanto imprenditori che cosa successe avviene quando incomincia da fare il progetto divina Berger c'era un personaggio illuminato dell'amministrazione che si chiama Svoboda che adesso è a Bruxelles il quale ha detto bisogna rifare lo skyline dell'ingresso ma bisogna fare anche nello stesso momento aumentare la densità e incominciare a negoziare con questo il proprietario che voleva sviluppare remember che è una grande multinazionale che fa mattoni voleva sviluppare un'aria e questo in questo modo lo ha fatto
Il risultato è stato ottimo in ventidue mesi abbiamo costruito centosettanta mila metri quadrati quelle due torri più ci sono altri che costruiranno altre quattro torri nei prossimi tre anni
è un problema che dovendo acquistare una mentalità
Di dire
Beh se
Non siamo in grado di avere le forze politiche se le forze politiche non sono in grado di avere una visione mentre io Riva dobbiamo avere questo è il problema dell'Italia io sto lavorando d'Italia per due piccolissimi imprenditori ma molto interessanti un Rimini e un'altra Milano
Però di devo di devo dire che in Italia ci sono le condizioni per farlo certo non è una mentalità ormai completamente
Che si sta sviluppando ecco voi sarà ancora aspettando secondo me se vi posso fare una piccola clinica se aspettano ancora che mi fanno una legge e lo Stato mentre sulle grandi opere pubbliche e cifre colossali e poi queste opere pubbliche comincerei da dividere quelle cercando di sopravvivere così non sopravvivere termali
Voi sopravvivere soltanto se direi se sarete la parte più importante del processo di ricostruzione della città
E quella sciita che oggi non c'è ancora dobbiamo demolire dobbiamo aprire spazi nuovi e dobbiamo secondo me il non fare nuove leggi ma dobbiamo fare un'altra cosa dobbiamo pretende che questo Stato ossia amministrato questo stato norme amministrato questo è il vero problema
I nostri discorsi si fermeranno sempre nel momento in cui c'è un'amministrazione inefficiente inefficienza dell'amministrazione italiana non è più tollerabile perché il Paese è andato molto più avanti
E questa nostra grande crisi di identità anche nei riguardi della politica che aleggia come un fantasma qui perché il Paese è praticamente a molte più energie a una missione estremamente più avanzata perché si viaggia molto di più di quanto è la prima perciò io credo
Durante la Folgore molto semplice prima riscoprire quello che l'aggregato urbano non è più quello che era una volta i piani non servono più i piani sono rigidi il problema e le norme flessibilità che noi dobbiamo dare ai nostri prodotti al nostro senso di vivere e l'altra cosa importante capire che c'è una grande domanda a cui voi in termini conservatori non volete dare anche una risposta va questo il nostro spazio questo lo spasso della città del futuro grazie
Beh allora lo sposa se sono stato lungo no no
Mi sembra
Puntuali non assolutamente non lungo
Vorrei dire questo adesso il momento
Di vedere attraverso cinque esperienze Diversi di amici e colleghi
Se talvolta agli imprenditori sono capaci di rispondere alle esigenze della città in termini moderni in termini significativi in termini di rifunzionalizzazione di questa città
Chiederei quindi agli amici qui presenti di presentare chiedo a loro la brevità così riusciamo poi a dare lo spazio necessario anche alla dibattito che poi apriremo
Con gli illustri ospiti che abbiamo alla fine per cui credo in ordine
Io già presentati crede in ordine che il primo sia adesso vedo qui
Se sono in non non è questo l'ordine sì allora Marco Boriani
Grazie
Dunque l'intervento
Sinteticamente cercherò di presentarvi è un intervento per certi versi abbastanza emblematico di quelle che sono state le parole di introduzione del nostro vicepresidente prova e che in qualche maniera se ricollego ma anche
Agli stimoli forniti dal architetto Fuksas l'intervento trae origine dal piano regolatore dell'ottantanove
Che era per Bologna ritenuto un piano innovativo in quanto che non prevedeva zone di espansione ma esclusivamente le zone di ricucitura urbana le cosiddette zone integrate di settore
Si attuava si attua attraverso la formula dei comparti edificatori razza ricordato come lo strumento su una procedure urbanistiche innovativa e invece uno strumento desueto non più efficace perché richiede una presenza del cosiddetto valore catastale del settantacinque per cento che di fatto impedisce l'attuazione poi del comparto
Nel nostro caso a un programma complesso ha corrisposto anche una concertazione forte tra quattro delle numerose proprietà di questo coro di questo di questa zona integrata che riguarda circa settecento mila metri quadrati di estensione la ricucitura di due quartieri storici della città di Bologna San Donato con la Bolognina
L'edificazione di circa centosessanta mila metri quadrati fuori terra
Questa concertazione forte trae origine da un primo obbligo che il Piano regolatore pone della presentazione di un cosiddetto disegno urbano concertato che non è altra che una previsione sull'arca scala
Di tutte le opere di infrastrutturazione urbana e quindi di disegno urbanistico che
Realizzi è realmente questa ricucitura urbanistica in una zona in zone Zaha fortemente edificate compromesse poi da una precedente edificazione
Il programma ripeto è complesso e quindi a ha necessitato per la sua attuazione una specie di forzoso consorzio tra gli attuatori perché di fatto se non si fosse realizzata questa questa concertazione tra gli operatori il piano sarebbe rimasto nel limbo delle utopie
Urbanistiche di cui spesso questo Paese si è riempito
Diciamo che avesse la collaborazione la forte concertazione dei soggetti attuatori a dispetto di un'amministrazione pubblica che come spesso è stato rilevato invece accusa dei tempi sempre biblici
Ha consentito di far sì che a fronte di sette anni per ottenere l'approvazione prima del disegno urbano concertato poi del dei piani particolareggiati che per fortuna sono stati presentati in maniera pressoché unitaria
A sette anni di procedure di approvazione abbiano seguito attualmente circa due anni e mezzo per la consegna dei primi
Trecento quattrocento alloggi e riteniamo che nel corso del del prossimo triennio l'intervento venga completato sia il ciclo esecutivo e molto più breve delle ciclo di preparazione
Dei Progetti il il progetto è stato interessante ha realizzato in effetti questa è l'atto era il arealmente positiva realizzato un'infrastrutturazione
Intelligente chiudendo questo rapporto fra questi due quartieri che prima richiamavo con un'innovazione urbanisticamente importante corretta è stata quella di realizzare su un percorso di oltre un chilometro la separazione del traffico viario dal traffico pedonale e ciclabile vi assicuro che non è una cosa di poco conto quando si interviene su pezzi di sé tazza costruito sarà costruita perché ha voluto significare portare in profondità alcune strade a rialzare al i piani di imposta di parecchi edifici e quindi realizzare una una serie di opere di urbanizzazione veramente imponente in questo modo però crediamo di aver dato anche una risposta
Sul tipo di qualità dell'intervento per i futuri abitanti di questo quartiere di questa zona
Proprio perché in pratica si potrà viaggiare da un quartiere all'altro senza mai attraversare una strada allorché alla si percorra pedonali mente o sulle piste ciclabili
Questo direi il diciamo è stato l'aspetto urbanisticamente più innovativo l'ultimo aspetto dal per quello che riguarda i fabbricati diciamo l'innovazione come richiama richiamava prima l'architetto Fuksas è stata anche nell'attenzione alla qualità dell'abitare
Sono sorti i primi viene consegnato in questi giorni il primo edificio cablato per la città di Bologna
Gli edifici sono già previsti in futuro per il teleriscaldamento con la possibilità di anche di letture remote quindi semplificando proiettando anche la funzione di di uso di questi edifici con una manutenzione ridotta al minimo e con una serie di servizi
Economicamente validi
Quindi diciamo che l'intervento ha avuto questa valenza sia urbanistica sia anche di qualità edilizia abbastanza elevata ma soprattutto rispondente quelle che sono le attese dei clienti in questo momento che avuto anche sul sesso da questo punto di vista attraverso un un richiamo che la nostra associazione già sta facendo da qualche mese che relativa una alla cosiddetta al cosiddetto marchio di qualità dell'edificio no in questo caso abbiamo credo tra i primi introdotto l'assicurazione decennale posti ma postuma assieme al libretto immobiliare abbiamo potuto come dicevo al nostro presidente De Albertis verificare sul campo questa volta l'effettivo interesse che oggi l'utente che è un utente che cerca un tipo di abitazione sicuramente più qualificato rispetto al passato l'interesse visto che ha dimostrato anche per questo tipo di corredo dell'abitazione oltre che al discorso più generale di tipo urbanistico grazie
Gualtiero Ka qua al voto andiamo a Cagliari
In quell'intervento che io vado a illustrare di Trento molto conosciuto da noi
E riguarda il questo compendio di chiamato di tubi ceduto un anno che sono due colleghi che si trovano in centro urbano con un'aria di circa cinquecento mila metri quadrati vuota
Era un'aria che è stata destinata a usi molteplici diciamo negli ultimi due mila e passa anni
Perché vi era una necropoli fenicio punica in una parte importante preesistenze romane cave dell'Italcementi quando altre perché ci calavano le argille etere per i cementifici
Complessi dal punto di vista importanti dal punto di vista quindi industriale che erano a valle Maicon Calcidica produzione di calcio ma c'è stato pochino tutto
Ma la cosa più delicata è stata chiaramente che la proprietà anche qui ahimè era articolata in circa cinquanta sessanta profeta diciamo che l'ottanta per cento è nelle mani di tre proprietà ma il venti per cento era poi suddiviso in molteplici
Molteplici profeta qual è stato il il problema per noi più rilevante
Quando noi ci siamo affacciati a timidamente inizialmente alla all'ipotesi di valorizzare quest'area nasceva da una imposizione del piano regolatore il piano regolatore che aveva visto quest'aria che in pieno centro urbano
Paragonando c'ero ma è come se fosse una villa Borghese
Ecco lei centrale così o forse di più
Quindi cinquecento mila metri quadri di vuoto un centro urbano
Con queste note di Schubert aveva portato a scrivere una particolare norma nello strumento urbanistico quest'aria non è risolvibile dal punto di vista urbanistico in modo con una pianificazione da piano regolatore e dice bisogna risolverà informa unitaria però non diceva Koné perché alla mia domanda fatta all'allora presidente della Regione che attuale presenta regione che allora era assessore lumbard ma scusa ma che cosa deve
Abbiamo scritto questo così come una frase di circostanza perché perché tanto sappiamo che questo non si potrà mai risolvere questo problema perché c'è un po'i conflitti cause che duravano da cinquant'anni
Fu così forse è un po'per la caratteristica mia vincoli e di essere una persona curiosa di affrontare le cose complesse sono son complesse non le affrontiamo
Che cominciamo a verificare la possibilità di realizzare questo piano
E cominciamo con negli anni Novanta anche noi
Dopo due anni mi illusi di aver risolto tutto
Il sindaco tutto sommato disponibile a persona molto corretta in quel momento coincise con un presidente della Regione valida ha detto in due anni facciamo tutto comprammo le aree lasciando fuori soltanto un dieci quindici per cento perché ci fu una coro di partecipazione a queste iniziative non è che un gruppo non comprano senonché cade sia la Giunta regionale che il Sindaco all'ultima riunione di Consiglio che doveva provarci il Piano e non ricordo per quale Piso decade anche il Presidente la Giunta per lui fu un immaginatevi cosa fu non sto a raccontare per cui e diciamo che passammo quattro anni di vicende incredibili perché non sapevamo più dove dove andare a parare ci succede tra le giunte inutili e delle una turbolenza amministrativa fortunatamente viene fuori la legge sui sindaci
Che porta a Cagliari un sindaco autorevole che ha lasciato solo recentemente un'aggiunta compatta una maggioranza stabile
Un avvocato importante oggi il candidato alle politiche abbiamo visto che inizialmente disse no ma guarda questa non si può fare perché impossibile non non è possibile
Per farla dovete risolvere ci tutti questi altri problemi e ce l'ha in corso una gamma di problemi
Direi quasi di impossibili e fu e cominciava lavorano eravamo quadrate che tipo io penso come a metà del guado no dico una caravella metà del mare Quadrana partono dall'altra non potevamo tornare indietro decidemmo di andare avanti
Perché era complessa
Perché quella prima scelta rapida delle amministrazioni aveva disorientato anche diciamo diciamo la parte ostile al piano mentre poi tutta la parte ostile si organizzò immaginate ambientalisti
Contributi tutto archeologi paesaggisti incompetenti qualificati per competenti uni università in alcuni casi i a favore e contro ci fu di tutto
Aree demaniali aree so chief
E di una complessità direi quasi novità infatti il faro io credo un manuale dalla complessità perché c'è tento tutta la casistica pur non essendo un intervento grandissimo in termini volumetriche sono cinquecento mila metri cubi però è una parte molto delicata effettivamente alla città alla fine cosa facemmo la cosa più delicata era di e con quali strumenti affrontiamo questo Progetto con quali e diciamo che andiamo a frugare nel questo cassetto pieno di nulla della legislazione nazionale e come diceva l'architetto Fuksas trovammo delle e Piccoli rapporti ma ci fermammo sull'articolo ventisei della legge centoquarantadue sugli accordi di programma
Accordi di programma che recitavano però in un certo modo che interessavano solo la parte pubblica e non la parte privata
E qui nacque questo contrasta Lola escogitano una soluzione che era questa sì sì come il pubblico ha interessato perché il pubblico ha dei contenziosi il pubblico deve fare delle opere pubbliche palestra di connessione ci sono aree demaniale aree che vanno a parco e diciamo che noi e lavorammo tutto di questo accordo di programma complessissimo articolatissimo e noi avevamo fatto soltanto per adesione la parte privata di questa cosa fu facemmo poi chiaramente ci furono più chiarimenti su questa sull'articolo venti ventisei dalla centoquarantadue ci furono pari ci fu di tutto
Però l'amministrazione che non si sentiva ancora assicura cosa fece
E fece fare e noi chiaramente fummo d'accordo un'analisi costi-benefici piuttosto complessa molto laboriosa
Fatta da tre esperti nei diversi sul vantaggio che portava la cita questo intervento e sugli sugli oneri che riporta questo fu chiaramente parte richiesto hanno in parte voluto fortemente dall'amministrazione e fu un molto utile nella formulazione perché perché dimostrava alla alla città ha non solo al consiglio regionale perché poi se ne fece un dibattito pubblico molto ampio con tutte le forze la città tutta non solo è circoscritta ma tutta la città fu informata di questo fatto
Che analizzò attentamente e vantaggi e svantaggi
Non sto a raccontare chiaramente tutti i la complessità diciamo giuridica amministrativa che noi abbiamo incontrato perché l'articolo ventisei facendo quale ci risolse alcuni aspetti ma non ce n'è risorse altre fu allora che l'assessorato alla mansione promulga una legge la coglie da centoquattordici da noi per i piani integrati d'aria
Accomunano le due leggi e per cui facemmo due accordi di programma uno sulla piani integrati d'aria per le parti di interesse pubblico è uno su poi un Fula colui programma nostro con le relative convenzioni e tutto quello che ci fu a valle
Oggi questo piano è pubblicato sono iniziate le attività ma perché cosa noi abbiamo potuto riscontrare da questo tipo di di iniziative innanzitutto che soluzioni come quelle che noi abbiamo adottato quello di trovare un'unitarietà del compendio e sono le uniche che servono a riqualificare realmente parte dalla città così ampie così vasta non ci possono essere soluzioni fatte a tavolino fatte dagli uffici delle pubbliche amministrazioni come diceva che l'ho pure ci vuole imprenditore che ci mette la sua creatività la sua fantasia il suo intento ma soprattutto che cosa Near guadagnato direi e ne abbiamo guadagnato noi come esperienza complessiva
Sicuramente come ha detto al non siamo in grado oggi di poter scrivere argomentare e lo faremo
Su tutte le difficoltà fatte e quali secondo noi potrebbero esserle soluzione di molti dei problemi che son frappose che sono credimi finita qui non c'è il tempo di elencarle ma sono realmente infinite che c'è una è una casistica completa
Direi ancora di più
Che quindi noi alla fine adesso quando andremo a vedere questo compendio che si articola in zona paesaggistica di importanza straordinaria perché si vede il mare da una parte e dall'altra
Ci sono c'è un parco che diventerà il parco più importante della città non recita
Avremmo abbiamo consentito alla città di ricollego there's la parte Este con la parte o questa è la città e l'unico luogo dove si poteva passare era questo
Si è fatto con una strada in gran parte in tunnel con delle uscite raso soltanto nelle zone di svincoli interesse
E questo sta costituita per la città di Cagliari la grande novità perché non ha strade e trasversale questa sarà l'unica possibile che la colonia era velocemente alla con la zona dalla rapporto e con l'altra parte su ma la cosa ancora interessante sono state le tipologie perché essendo in un ambiente molto far delicato alcuni Visa paesaggistico è chiaro che sono intervenuti fattori di Scelta particolari per i materiali che si andranno a usare per il tipo di controllo che l'amministrazione ha dato ora nella fase realizzativa perché hanno voluto vedere abbiano voluto fare un'operazione che qui non abbiamo potuto portare di rendering sull'intera area sul sul singoli fabbricati con via architetture in alcuni casi con edifici di interesse pubblico quali quelli universitari che andranno a a a posizionarsi lì interamente relazionati con la con la con la città ma cosa importante anche la parte residenziale e destinata in parte tempio in parte agli studenti in parte alle giovani coppie ci sono tuttora si chiama disservizi ulteriori che sono utili
A quella parte di città ma anche a un'area molto più vasta
Che cosa ripeto io vorrei che i sottolineare sicuramente l'imprenditore che affronta questo genere di iniziative
Deve avere una certa dose di incoscienza
Perché se non c'è la non riesce ad affrontarle e assoluta perché gli ostacoli e le difficoltà che si incontrano per strada sono tali e tanti che non è possibile prevedere all'origine Dinoi a noi manca punto una strumentazione per poterlo fare
Dico ancora di più
Suggerirei che le pubbliche amministrazioni che vogliono affrontare questi piani si dotino di un assessorato specifico che si occupa solo di progetti complesse oggi arrivato il tempo per farlo perché la quantità e la dimensione di questi interventi assorbono tranquillamente una struttura dedicata una struttura altamente qualificata con dei consulenti esterni di alto valore che coniugano la parte scientifica con la parte culturale la parte attuativa la parte realizzativa ma è necessario che ci sia una struttura autonoma che poi rispondesse da un Consiglio comunale questo siamo tutti d'accordo però alla fine che elabora queste proposte se noi andiamo a guardare adesso qui
Ecco come in queste vista inizialmente conosca schematizzate manovra che le volevano disegnate a mano in quanto il sovrintendente archeologico non voleva il rendering il fatto che poi abbiamo fatto
Però sono stati realizzate la città lì è stata fatta un pezzo di città non un quartiere cioè è stato ricreato tutto nell'ambito di questo grande pezzo di città cioè piazze e strade connessioni punti di incontro di discussione servizi ogni cosa
Direi che ecco per concludere per quanto rom per quanto ci riguarda adesso noi abbiamo un arco di tempo chicas cinque anni per realizzare il tutto che come si diceva prima Boriani è sempre molto più breve della fase di gestione dei dei progetti
Al momento un ritengo comunque che la soluzione dei i progetti complessi siano l'unico strumento valido per poter realmente innovare le nostre città sotto l'aspetto della dell'Inter di questi interventi sul territorio
Direi che ecco per le motivazione importante che ci ha spinto a a promuovere questo progetto fu anche di tipo culturale perché ma perché le cave che c'era allora dell'Italcementi quando noi ci cominciano occupare erano in ancora si parlava ancora di attività
No ancora di attività di cava
E fu allora che sì non l'amministrazione blocco questa attività e il ciclo coi ci chiese se non erano in grado di affrontare questo tema ripeto ormai siamo riposiamo raccontare che siamo operando abbiamo iniziato ad operare però dovendo torna indietro di direi che a abbiamo ho rilevato l'esigenza di aver fin dall'origine qualche strumento più certo sui tempi per poter realizzare queste opere grazie
Credo agli amici Marchesini montagna e sette di essere più rapidi possibili conto sulla vostra vi ringrazio chiedo scusa
Giuseppe ci proviamo ma non è una cosa molto semplice comunque io dopo avere l'esperienza che stiamo in questo momento sviluppando a Bologna il progetto si chiama e richiama e per sommi sì mi capirà consiste in fare di circa settanta ettari territoriali
E di cui sessantadue fondiari su cui possiamo realizzare attorno ai trecento mila metri quadri di superficie utile edificate
Più o meno il sessanta persone delle quali di tipo residenziali arresto contenitivi sofà terziario commerciale uffici e tempo libero
Mise la buona novella visto che quando ho finito dando notizia sono una sensazione un po'più di conservatorismo siamo a due terzi di autostima di questo progetto e tutto ciò che verrà l'esatto con una certa qualità è stato competente commercializzato
Tuttavia la storia tanto lunga e io vi ed interrotto torso cotoletta nessuna volutamente ore ma il ho detto venne inserito inizialmente nel Piano regolatore del mille novecentosessantotto sei otto
Abbiamo visto acquistare alleare nel mille centosettantotto sa dieci anni dopo
Abbiamo avuto l'approvazione del piano particolareggiato nel mille novecentottantanove quindi e che avete sì che siamo impegnati veramente con ogni nostra energia e i soldi sono abbastanza efficaci
Abbia avuto le prime concessioni nel novantadue e proprio il giorno in cui è iniziata una delle crisi più importante del mercato del dopoguerra attualmente la più lunga e più significative per tutto il nostro sistema
Diciamo che non bastasse questo dopo tre quattro anni è stata la volta di una variante urbanistica riduttiva so che questa parola nota in molte città quindi non sto a spiegare cosa vuol dire ma tempesta era stata cinquanta mila metri quadrati
E incrementata la commessa è risicata e trenta miliardi di oneri
Contiamo di completare il tutto con un tuo programma che abbiamo già avviato nel due mila quattro per cui dal solo del piano regolatore alla fine sono trentasei anni e la pagano quesito la primaria Suma venticinque anni considerate che il piano particolareggiato Patrizia pubblicazione o trentaquattro proprietari abbia cercato di metterci d'accordo con loro come ha fatto un po'Boriani ricevere il mister non siamo usciti e da compatti tutti
Questo è un atto di sistema più rapide per risolvere i problemi ma è significato praticamente alla data dell'ottantotto prima con la capote corazzato un investimento di allora di centocinquanta miliardi più ottanta di combustione questo tanto per iniziare
Ha giocato
Rapidissimamente le criticità affrontate e qualche spunto che può essere era attinente al dibattito di oggi poi conclude Marco giusto onde salvo forse un pochino più il primo ragionamento riguarda gli aspetti di natura patrimoniale e finanziaria
Noi diamo fiato con molto in coscienza questo progetto anche perché pensano di farlo congiuntamente altri partners purtroppo non è stato possibile farlo
E il nostro in futuro sicuramente ma Fontana investiti di questa natura
Da soli oggi in Italia ci sono molte realtà finanziarie che intorno anche in presentazione sul capitale di rischio io personalmente farò così per il futuro Sopaf di questa natura e dorata se contesa seconda costellazione se di fronte a ritorni sugli investimenti ancora oggi molto molto interessante per il pretesto premiata dal mercato
Abbiamo in compenso che la durata ha creato mi RR ordine tinta del capitale veramente molto meno interessante per cui operazioni questo natura per il futuro la fonte avremo con tutta un'altra struttura terzo aspetto e mi ricollego a quello che in qualche maniera prima accennato anche che a passo d'architettura è stato indispensabile cercare di battezzare a priori le aspettative del mercato e provare a trasformare questo Progetto anziché in una sommatoria di difficili
Così generiche generalizzata
Creare degli ambiti di aggregazione che desse la possibilità a chi venire a vivere qui di dentisti case col territorio qui edifici quindi revocato dei parchi non più avulsi ma ci costa dalle case abbiamo creato un po'quell'esperienza abbiamo ricreato con esperienza
Sviluppate molti complesse americani qui cosiddetti common interest development nei quali si crea o che cosa accade intercetta quindi molte ricerche di mercato ed è cambiata molte volte altri sei pari volumetrici lungo con un costo questo percorso e tanta attenzione alla qualità
Cogenerazione molti parchi dodici chilometri di piste ciclopedonali spostamento dov'è prodotto resa studia due bretelle stradali parcheggi come nel caso di Boriani tutti esterni al complesso nessun'interferenza stradale pedonale il resto e a è una buona testa neanche al marketing al posizionamento del prodotto visto che in asta come Bologna malato a parte d'Italia
Chi acquista oggi edifici residenziali o anche uffici generalmente lo fa per cercare di migliorare il suo stato attuale è stato un futuro ampio avrei diverse altre cose ma penso che
Sia più importante completare
Sei stanco rapido ma credo che tu abbia buttato lì e alcuni temi importanti della discussione Marco montagna Esaro sì sa
Mai tanto la parola alla funzione va bene
Io sì allora l'intervento solo molto rapido lo sintetizzo anch'io di cui si tratta è una roba da Pesaro localizzate in adiacenza fiera are autostradale era destinata nelle intenzioni stazione comunale
Creare per creare un campo sportivo dove Carlo collocare nuovo palazzo dello sport che già vedete quando passata sull'autostrada un campo sportivo nuove attrezzature che atto precedentemente erano nel centro storico
Ecco
Per sintetizzare le dico che il questo intervento questa intenzione stazione comunale era già prevista nel sessantotto è stata confermata nel piano del novanta e attualmente c'è un piano regolatore in adozione quindi un anno ulteriore variante Lare fu acquistata nel novantatré il permesso di costruzione del novantotto e consegna nel due mila con
Tutte le organizzazioni e il i parcheggi eccetera eccetera certo commerciale ultimati
L'osservazione era questo se passa ecco questa sì tutte le intenzioni amministrazione comunale erano contenute in in queste in queste scarne
Piantine e la programmazione era totalmente a rovescio perché
Era estremamente dettagliato dal punto di vista delle destinazioni pensate che i quaranta mila metri quadri previsti a compendio di edilizia privata
Erano suddivisi in ventiquattro usi produttivi diversi e prescrittivi
Quindi è spostare duecento metri devo trecento metri dal piano inferiore al piano superiore c'è voluto una variante al piano particolareggiato emetteranno totalmente privi invece di indicazioni di tipo infrastrutturale
L'amministrazione comunale dell'età realizzare questa opera che si svolgeva su sessanta mila metri più seicento mila metri quadri sessanta ettari come avete visto con parco sportivo parco fluviale innescate precedente avete visto
Voleva realizzarlo con un piano d'ufficio
Ecco alle imprese che si son messe insieme invece aggregate hanno insistito per fare un piano di iniziativa privata e la grande insistenza l'asta è stata quella di atto di eseguire noi tutte le organizzazioni che perdano concretizzati in dodici miliardi su quaranta mila metri quadri di urbanizzati di riedificazione libera
Per costruire il sistema viario che era inesistente il sistema fognario il sistema dei parcheggi perché non avremmo voluto assolutamente mettere sul mercato quaranta mila metri quadri come pare abbiamo fatto
Senza servizio di viabilità adeguato infrastrutturale adeguato con questo piano posso concludere dicendo che abbiamo risolto notevolissimi problemi di traffico che la città aveva da anni e anni abbiamo costruito quattro ronde che hanno svincolato tutta l'area commerciale che già esisteva e l'ingresso in autostrada dove si avevano code chilometriche
Ecco tutte le altre considerazioni fatte da Marchesini sono state posso dire che siano riconfermate perché mentre Cosima davanti agli positive ci sono gli interventi sviluppati che piange costruito mentre l'intervento è stato di una complessità amministrativa finanziaria notevolissima non dico la compattazione delle proprietà perché anche quello è stata micidiale
Anch'io penso che ci siano stati strumenti che il fine finanziari tecnici
Cioè abbiamo imparato tantissimo abbiamo avuto le capaci di farlo perché l'impresa racchiude la capacità tecnica la capacità finanziaria la capacità gestionale però effettivamente sono interventi che solo pazzi possano pensare di rifare più volte grazie
Claudio Sette
Io qui presento due interventi che seppur diversi una una ristrutturazione un altro e un intervento di nove edificazione in località esterne alla città presentano comunque delle caratteristiche perlomeno dal punto di vista di noi che le abbiamo realizzate e che le siamo per alcune parti realizzando caratteristica che assommano alla possibilità che non crediamo di operare al di fuori dell'area prettamente della città di Roma del raccordo anulare perché lì credo che possiamo trovare occasioni
Di imprenditorialità che a Roma asserendo delle piccole e medie imprese ci sono precluse nell'ambito romano il costo delle aree e la grande le grandi proprietari immobiliari eccetera non è che lasciano molto spazio la piccola Mary in più devono fare il loro lavoro le grandi impresse
E quindi gli spazi ce ne dobbiamo andare a trovare fuori ma questo non è una critica è un'osservazione che un imprenditore
Credo meglio eccetera deve capire i propri limiti e le proprie capacità non può fare discorsi di contrapposizione tra grande e piccolo dunque il primo intervento è stato realizzato è in corso delle zone a Fiumicino questo potere per fare come dire offesi più vicino
Fiumicino ho individuato una vecchia fabbrica è una vetreria ex vetreria
Che con le sue torri dall'immagine di Fiumicino edificio più alto di Fiumicino abbiamo presentato un progetto per la realizzazione di un albergo che andiamo avanti con
è in una posizione ottimale perché al centro della città vicino al municipio che sono in corso di realizzazione lungo la sponda del Tevere ha delle grandi potenzialità nel vediamo questo albergo perché si colloca sia su un'area di grande sviluppo e trasformazione sia per la vicinanza alle ero porte sia per la vigilanza
Ai grandi scavi archeologici che sono di Ostia Antica voglio dire
Le mancano strutture ricettive di un certo livello c'è solo l'albergo all'interno del l'albergo di di livello all'interno dell'aeroporto ma all'esterno sono tutti piccoli
Piccoli nuclei si tratta di un albergo di circa duecento stanze
Andiamo avanti e all'interno di una più vasto urbanizzazione su un'area di nostra proprietà che prevede anche servizi negli uffici un commissariato di polizia è un parco un piccolo parco urbani
Andiamo avanti
è dotato l'albergo di diritti di tutti di tutte le funzioni moderne anche di centro congressi ristorante e quant'altro
L'altro intervento invece di nuova edificazione si trova all'uscita dell'autostrada A uno nel comune di Fiano Romano è un intervento che abbiamo molto sofferto perché l'intervento anche importante vediamo per un'area esterna alla città
Si compone di un centro commerciale di un albergo di una novantina distanze di dieci sale cinematografiche più servizi annessi e due
Azione ma sono quelle che rendono alcune operazioni inattuabili perché il peso degli interessi è tale che dopo dieci anni nubile da qualsiasi intervento ha difficoltà a reggersi in piedi
Comunque siamo ci ad ultimarlo per poterlo realizzare dato che che c'erano servizi di tipologia diversa stato interessato non solo il consiglio comunale con sedute eccetera ma anche la comunità cittadina quindi bisogna da promotore prestarsi anche a quest'opera di convincimento e di rapporto diretto ecco l'ambito non solo comunale ma con l'ambito cittadino
Un altro problema che voglio qui evidenziare e poi concludo saldato il tempo ristretto è quello di de dei problemi di carattere fiscale e soprattutto il problema dell'IVA per realizzare queste strutture si paga il venti per cento di IVA
Che è un quinto dell'intero importo questi fa una realizzazione che è un ha un valore in sé mai valore gli ha dato dalla capacità di generare reddito e generare attività che sono dei piccoli poli di sviluppo che sono come delle piccole fabbriche delle piccole insieme bisogna è un momento pensarci a chi e si sottopone a questi questi iniziative dare a questi non dico un contributo ma almeno una sospensione per il periodo alla costruzione o un congelamento dell'IVA dell'IVA poi essere recuperata poi con gli affitti perché sono cose che si affittano questo oppure si paga l'Iva al momento del passaggio se una volta ecco questo è un tema che secondo me va sollevato va risolto in senso positivo
Questo è un tema credo che sia importante finisco nel dire che queste due attività un un aspetto di indotto diceva Fuksas fare che cosa ecco fare questa attività significa rigenerare il tessuto intorno quei sono piccoli comuni il comune di Fiumicino era un un una periferia in urbana di piccole case tutta abusiva e c'era ma è comunque sta in questa iniziativa cominciano all'interno della del Comune avvenire altri imprenditori a cercare occasioni impedita
Quella invece di Fiano Romano che sia che in un ambito in cui c'è una piccola e media industria fiorente c'è tutto noi benedizione di piccole e medie Nichols
Ha prodotto alla nascita di altri alberghi quindi si è fatto un polo alberghiero cinquecento stanze prima c'era l'euro per vi centri piccoli centri congressi perché le industrie hanno bisogno di di di di partecipare
Di far partire allora detti o i loro agenti di fare riunioni spessissimo riunioni di cui vivificare un pochino l'ambiente attratto altri investitori con la conseguenza di far crescere questo appiglio dire il costo delle a fare
Grazie
Ringrazio agli amici colleghi per le testimonianze che poi alla resa dei conti contano molto di più delle parole perché adesso tocca a me come presidente dell'Ance dire cercando di tradurre quelle che poi sono le nostre proposte le proposte a fronte dei problemi che sono emersi cercherò anche di essere nei limiti del possibile il più rapido possibile per non togliere spazio al dibattito dopo
Secondo medie circa dieci anni fa se ricordo bene abbiamo fatto un convegno che ebbe molto successo che si chiamava progetto città un convegno di di grande successo avevamo posto all'attenzione di tutti il problema della città dicendo che era questo il vero problema la politica urbana non tanto il prodotto immobiliare che fosse ma il vero problema era il problema della città
In realtà forse i motivi sono tanti eravamo stati un po'troppo anticipatore lo dimostra il fatto che di convegni di Mione il Progetto città si parla ancora oggi ma se ne parla un po'tanto ma la città coi suoi problemi rimane sostanzialmente sempre lì
Ci sono stati è vero dei tentativi alcuni anche con esito abbastanza positivi ma sono forse dei tentativi un po'troppo episodici troppo settoriali dal profonde anche troppo settoriale è un po'il fronte di tutti gli attori del processo di rifunzionalizzazione delle città e questo probabilmente
è uno anche dei grandi limiti di questo nostro grande compare
Le città ecco anche se l'amico Fuksas diceva che forse è improprio parlare di parola città però queste città ecco il problema di queste città che oggi vogliono essere un po'tutto e volendo essere un po'tutto o meglio tutte vogliono i soprattutto veramente difficile fare delle Politiche per la città fare delle politiche urbane
Basta pensare che tutte vogliono essere il luogo della produzione della ricchezza
E quindi tutte vogliono oggi sfila e vincere la sfida della competitività tra le diverse aree geografiche perché oggi quello il tema la competitività tra le diverse aree geografiche
Devono essere veramente attrattivo per gli investitori
Ma nello stesso tempo tutte indistintamente tutte le città vogliono anche essere belle raccogliere la sfida di quel
Sto altro dogma che ci portiamo indietro mito poiché lo raggiungessimo qualche volta della della qualità della vita
Ma sempre passando forse di qualità della vita ecco quindi queste contraddizioni che ci sono delle città come non sottolineare che alla fine la qualità della vita si misura realmente in gradi di libertà
E credo che uno dei principali gradi di libertà sia proprio il rapporto tra le persone mobili e le cose immobili e le cose immobili sono quelle proprio che noi i che noi facciano ma queste città vogliono essere anche testimonianza della storia della crescita dell'umanità ecco ma qui anche qui sempre parlando di non politico urbane ci si dimentica troppo spesso che da che mondo è mondo le città si sono costruite su se stesso
Questo invece in questo Paese lo ricordava prima l'amico Pavan sembra quasi impossibile tante tante contraddizioni che poi si sintetizzano secondo me i nuovi problemi principali poi vengo realmente alle proposte ma che secondo me è uno dei propri fondamentali e non solo dal punto di vista culturale ma veramente nella sintesi la totale mancanza o la pressoché totale mancanza di una committenza pubblica o privata che sia committenza pubblica e quella che definisce quelle politiche urbane
Ma talvolta è molto spesso è latitante anche la committenza privata una committenza assolutamente consapevole colta propositiva attento al risultato attenti ai suoi effetti nel tempo
Dichiaratamente come diceva prima l'amico Pavana orientata al mercato
Ebbene noi anche oggi con questa giornata con questo incontro dove qui si raccolgono quelli quelle nostre impresa che sono tante che fanno i promotori costruttori cioè quelle imprese
Che sono in grado come le hanno testimoniato gli amici qui prima di finanziare progettare e realizzare vendere un intervento ho e quindi che hanno queste capacità i loro intrinseche oppure sono capaci di governare questi fattori in maniera anche complessa tante distinte professionalità
Ecco il tema dell'incontro è proprio e proprio è proprio questo
Di poter testimoniare di questa consapevolezza la capacità sul versante privato di essere veramente committenti ci sono testimonianze ce ne sono nel paese è un problema
Di fare un punto fermo che di chiedere al pubblico di essere committenza e dall'altra parte da parte nostra di essere capaci di essere committenza
Perché committenza intesa come dicevo prima vuol dire allora poter riaffermare quel ruolo da protagonisti all'interno dello sviluppo del Paese il ruolo da protagonisti nello sviluppo dell'economia
Da qui sostanzialmente le proposte che vado a scandire rapidamente
Allora politiche urbane
Qui ogni città deve definire il proprio ruolo
E ruolo deve andare a definire attraverso un'analisi attenta che troppo spesso manca dell'opportunità dei bisogni delle potenzialità delle criticità
E a fronte di questa di questa analisi ci sono le scelte e c'è la definizione di una politica per la città dove l'amministrazione pubblica definisce anche le risorse che intende mettere in campo
Ecco una volta definito questo si chiede però lo ricordava sempre l'amico Pavana all'inizio si chiede oggi all'amministrazione pubblica di assumere un ulteriore ruolo io credo fondamentale credo che su questo versante ci sia qualche segnale da questo punto
Cioè oggi non basta un marketing del prodotto immobiliare oggi il vero marketing è il marketing territoriale il marketing della città
E questi sindaci di signori sindaci che anche qui abbiamo oggi presente in una rappresentanza autorevole
Credo che debbano eletti direttamente dal popolo dal popolo credo che debbano farsi carico di questo ruolo il problema è vendere la città
Vendere l'identità della città come marchio distintivo della città Quevedo che questo sia sostanziale sia fondamentale
Ricollegandomi a un discorso fatto prima dicevo città storia identità ecco io credo dicevo prima della di alcuni tabù di alcuni miti
Uno certamente da battere è il mito della conservazione tout-court cioè la memoria pietrificata della città questo è il Paese dove tutti molto spesso anche i protagonisti del processo edilizio intendano che niente si muova e che sostanzialmente lasciare segni imperitura i nella città
Questo è una cosa drammatica pensate
Il paradosso è questo la conservazione dei centri storici
è un obbligo io credo morale è importantissimo ma la domanda che viene spontanea e che molto spesso noi in questo palazzo ci facciamo ma io so non solo noi
E che forse questo obbligo morale di conservare il centro storico deve comportare la rinuncia a fare un opera un'opera nuova
Ecco io credo che questo sia un paradosso un paradosso in questo Paese la parola restaurare e la parola fare sono diventate dei termini antitetici
E questa è una cosa impossibile la conservazione in Italia è una si intromette per cui alla fine siccome noi navighiamo dell'indecisione i tempi biblici prima espressi ne sono testimonianza alla fine prevale sostanzialmente il nulla
Ma se è vero lo diceva prima Fuksas mi sembra una questione importantissima se è vero che ci sono i dati che l'ottanta per cento della popolazione vive fuori dai centri storici
Allora il problema è costruire la città contemporanea ma senza alcun complesso nei confronti della città antica se no secondo me avanti Nucci andiamo
Un ulteriore problema
Un ulteriore attenzione lo Stato ecco io credo che sia necessario che lo Stato persegua la sua azione di indirizzo e di coordinamento
In questa logica lo Stato deve fare urgentemente quella che noi invochiamo una riforma urbanistica nazionale in una logica sì federalista perché questo è indubbio nessuno vuole toccare le potestà
Delle regioni però attenzione questa questo potere esercitato di indirizzo di coordinamento deve anche evitare quello che noi operatori professionisti si trovano a gestire sostanzialmente quella attuale va a vela spaventoso di norme di nomi per cui un operatore si sposta da Novara Varese si deve portare dietro un glossario di mille cinquecento pagine perché ormai anche i termini più banali c'è questa volontà di renderli sempre più complessi anche nella loro di dizione grammaticale
Nello stesso tempo e questo è uno dei problemi che viviamo è uno dei problemi che la politica vive questa definizione federalismo autonomismo
Ecco nello stesso tempo però lo Stato non deve porre limiti artificiosi alla capacità e nomadi innovativa come ha fatto ultimamente delle regioni in temi per esempio di normativa urbanistica perché ultimamente ne abbiamo assistito spesso modo variegato sul territorio è stato impedito di fatto di agevolare per esempio e su questo noi ci batteremo fino in fondo gli interventi sull'edificato
Ecco questo questa questo poi produce lentezza
Produce tempi biblici lunghissimi anche negli interventi sull'edificato agevolando che cosa perché poi oggi la variabile principale del nostro mestiere la variabile tempo
Ma attraverso questo cosa si agevola si agevola una rendita di posizione del tutto parassitaria e questo credo che sia una cosa per degli operatori assolutamente non sostenibili
Ci si chiede spesso quando si va a visitare all'estero qualche edificio o comunque sia perché per esempio certe opere che vengono fatte all'estero non non possono essere le esatte in Italia ed è qui è un altro problema strettamente connesso al primo norme urbanistiche norme edilizie qui ci sono Vinitaly
Troppe norme e troppe norme dettate da anche qui da un conformismo assolutamente ostile all'innovazione
Questo va detto non c'è volontà di innovare c'è un conformismo totale
C'è la pretesa di tantissimi che non sono neanche attori del processo dottori in medicina agronomi di intervenire di dettare norme parallele e congiunte di esprimersi su tutto
Ecco io credo che qui vada veramente fatto un superamento è mai possibile che su un progetto edilizio sulla qualità di un progetto edilizio si esprimano dei medici non si esprimono neanche più gli architetti una cosa secondo me drammatica mi sono spesso chiesto voglio dire se alla base di di di tutto questo processo defatigante di questa situazione non ci sia il timore invece che l'eventuale successo delle innovazioni possa invece rappresentare la misura di confronto con ben altra incapacità e questo secondo me assolutamente drammatico
Problema delle aree altro tema ecco io credo che anche qui vada fatto un momentino di chiarezza
Perché è vero che è un sentire comune oggi a cui neanche noi andiamo contro quello di una politica urbana ispirata al contenimento dell'espansione
Ma qui anche qui va fatto un minimo di chiarezza all'interno di una serie di contraddizioni
Perché se da un lato si vuole creare
Per esempio come il dibattito di questi tempi per finalità sociale uno stock di alloggi destinati a allocazione a lungo termine a canoni concordati per le fasce più deboli della popolazione però a questo punto
Siccome i costi di costruzione si sono andati
A contenere ormai al di là di questo non si può sostanzialmente più andare il vero problema è di reperire delle aree a basso costo
E questo è il tema allora per esempio su questo tema come fare
Qui l'amministrazione pubblica a una chance da giocare io credo che all'interno delle città buona parte delle aree disponibili oggi siano di proprietà pubblica
Fino a ieri l'amministratore pubblico nel bene o nel male residuava rispetto alle previsioni del piano queste aree oggi queste aree se non altro per una questione di cassa possono e debbono essere rimessi in gioco
Però qui allora se si vuole dare una risposta a quelle esigenze per esempio a quelle che dicevo prima
Allora il problema l'assoluzione
Sostanzialmente un'altra e una maniera diversa di porsi di fronte al problema della dismissione del patrimonio pubblico
Da un lato io credo che vada detto chiaramente un basta alle dismissioni polverizza
Queste dismissioni polverizzate non hanno fatto alto che concretare consolidare il degrado delle città che poi sopportiamo Totti che poi sopportiamo tutti come cittadini e questo mi sembra insostenibile
E occorre dall'altra parte una riconversione complessiva incentrata su che cosa ed è qui la risposta anche alla possibilità di mettere sul mercato are a costi contenuti
Ma io credo che ci sia uno strumento che la legislazione prevede e quella della concessione del diritto di superficie da noi solo legate alla mitica centosessantasette all'edilizia
Popolare è uno strumento assolutamente gestibile
Che tra l'altro tra l'altro consente l'amministrazione pubblica un un ritorno molto importante perché da un lato la scena alterata la capacità Paul patrimoniale dell'ente pubblico
E dall'altra parte accresce accresce questa capacità patrimoniale al termine del periodo di concessione e credo che questa sia la strada da percorrere su queste aree ritorno a uno dei temi a me sostanzialmente più cari che cosa deve fare l'amministrazione pubblica
L'amministrazione pubblica dovrebbe soltanto predeterminare le potenziali le potenzialità volumetriche e una filiera destinazioni di una filiera di destinazioni d'uso compatibili e poi aprire una gara noi dobbiamo accettare come imprenditori dobbiamo accettare la competizione
Dobbiamo accettare la competizione dobbiamo essere in grado di sostenere la competizione dobbiamo sopportare le amministrazioni che aprano dei veri progetti Challenge delle vere gare
Tra i promotori dare che chiaramente non possono e non debbono essere concentrate solo sul canone di concessione perché se no si andrebbero a ripercorrere gli orrori del passato
Ma sull'acquisizione di infrastrutture che il privato si deve andare sostanzialmente a ad accollare
L'amministrazione deve dotarsi di prefissi analita tali da essere capace di esaminare dei veri progetti di fattibilità
Economico ambientale avari omaggio creare una check-list sulla base della quale alla fine giudicare i Progetti giudicare quanto i progetti sono anche capaci di soddisfare le esigenze pubbliche
E questo è il problema check-list cosa sono i temi perché anche qui forse va chiarito non non c'è niente io le dico in termini in termini generali ma il problema congruenza della proposta con la politica urbana
Se veramente di politica urbana si è in presenza capacità di sviluppare iniziative economiche che diano ricadute socio economico che siano realmente durato ore
Capacità di attrarre degli Investimenti capacità di migliorare la qualità ambientale queste sono questioni che si possono tradurre in una check-list e misurare sono tutti Effetti assolutamente assolutamente
Assolutamente misurabili
La dismissione poi secondo me una volta fatta la gara il vero contratto di dismissione avviene al termine del processo della gara al termine del processo di riconversione urbanistica di questa gara
In questa chiave lo dico in questa chiave di lettura e su questo argomento cioè il patrimonio pubblico possono essere supportate anche da noi le cosiddette società miste
Società miste con le amministrazioni comunali per esempio dove l'amministrazione comunale conferisce i beni immobili per perseguire chiaramente un obiettivo urbanistico queste sono le famose STU queste lo spazio delle delle famose studia le Società di trasformazione urbani
Ma però
Questo processo non può e non deve essere solo finalizzato alleare libere può benissimo essere un processo attivato anche là dove ci sono patrimoni esistenti fatiscenti con complessità particolare con tipologie forzatamente intensive
Ma è molto semplice basta pensare di mettere a disposizione aree limitrofe di andare a ricostruire di completare con funzione diverso e con valore aggiunto molto diverso dare di nuovo spazio a quella progettualità a quella capacità
Di essere veramente promotori costruttori che io credo noi siamo capace di fare
Sono state qui ricordate alcune norme una mi ha fatto veramente piacere sempre l'amico Fuksas diceva ma alla accidenti cambia questo problema della densità costruite in altezza i grattacieli queste rotte
Ecco devo rispondergli che la volontà ci sarebbe perché siamo consapevoli anche ad oggi il problema è che purtroppo anche qui
Io mi ricordo quei dieci anni fa io non ero presidente dell'Ance intervenni
Cioè forse dieci forse non era cinque sei anni fa adesso sbaglio poi presidente era il mio amico Valassi a una riunione con molti rappresentanti politici ebbi la fortuna di poter fare un domanda un importante rappresentante politico divisi senta io più che una domanda le proporrei una moratoria legislativo
Ecco ci fermiamo un uno due anni
Ecco e cerchiamo di sfoltire quello che abbiamo perché non se ne può più
Ecco allora volevo nel cercare di dare una risposta
All'amico architetto dire anche che noi abbiamo delle norme che sono
Magari non sbagliate riferita all'epoca in cui sono nati ma che sono assolutamente antistoriche
Valga uno per l'altro proprio per rispondere all'UE il decreto ministeriale del sessantotto quello più comunemente chiamato il decreto sugli standard ma che in effetti è quello che pone un limite alla densità edilizia alla possibilità di andare in altezza
Perché questo è è una una norma assolutamente antistoriche è una norma che aveva senso all'epoca per dare una risposta ad una crescita assolutamente disordinata assolutamente disordinata
Quella crescita che poi oggi porta al limite di fatiscenza un patrimonio disastrato è per Cuneo e ci troviamo a gestire nelle città un patrimonio oggi arrivata i cinquant'anni con grandissimi
è il problema
Questa è una norma da rimuovere da rimuovere con assoluta certezza
Altro tema le destinazioni d'uso
Ma qui i Comuni è sembrata una gara sbizzarrirsi per inventare le più incredibili differenziazione delle destinazioni d'uso
Credo che questa città Roma sia uno dei più grandi prototipi ma a Mila no non non è da poco ecco in alcune regioni in alcuni luoghi si è fatto ultimamente
E si è fatto ultimamente qualche cosa
Ma anche qui gli immobili devono essere visti come dell'incubatore di funzioni cioè queste differenziazioni che noi abbiamo sono anche qui assolutamente antistoriche
Io credo che vada fatta una scelta di campo fondamentale proprio per essere puntuali anche nelle proposte
Bisogna ricondurre a cinque grandi categorie le funzioni urbane
Il residenziale ricettivo e improduttivo e dentro al produttivo lo dice anche il codice civile ci style commerciale viene Ezio anale i servizi l'artigianale
Poi il marco industriale siamo in un Paese destrutturato dal punto di vista industriale abbiamo ancora queste mille differenziazioni sub produttivo industriale abc il Macro industriale le attrezzature di rilievo urbano e la destinazione agricola
Il mutamento di destinazione Duso a rilievo solo quando si passa da una categoria all'altro
Ma discende da questa logica anche il fatto che devono essere ripensati gli standard quelli famosi del decreto del sessantotto che devono essere in grado di soddisfare più destinazioni alternative
E che devono essere ricondotti oggi a quelli che sono standard vuol dire servizi vuol dire risposta ai bisogni dei cittadini
Quindi devono essere ricondotti a i bisogni più elementari quelli più importanti nelle città che voi quali sono
Trasporti Parcheggi servizi di supporto
Queste sono le questioni fondamentali
è stato evocato qui dagli amici
Mi accorgo di essere lunghissimo comunque è stato evocato qui dagli amici che hanno testimoniato dato testimonianza il fatto
Delle difficoltà che si hanno poi a ricollegare le proprietà che sono molto diffuse a portare a fattor comune io qui faccio anche qui una proposta
Che chiamo la proposta legata al comparto urbanistico ma una proposta molto molto semplice secondo me sono anzi sono due
Uno è chiaro che qui spesso l'enorme pandemia no Ray Miano
L'inerzia di alcuni proprietari che di fatto diciamo bloccano le iniziative con l'unico scopo di vere incrementata la propria rendita parassitaria Fondiaria
Io credo che per le città non per gli operatori questo sia assolutamente inaccettabile allora
Piani di lottizzazione ma facciamola finalmente la norma che la maggioranza dei consenzienti possa prevalere sulla minoranza dei dissenzienti e che questi sì lo dico possano essere espropriati a valore di mercato
Oggi c'è questa comunanza parla quella parola espropriato è una parola che noi identifichiamo con qualche cosa d'altro ma io credo che questo vada sostanzialmente fa un altro tema
Sviluppo sostenibile
Anche qui una parola mitica anche qui
Il problema molti se ne riempiono la bocca però il tema di fondo è che lo sviluppo sostenibile non è un percorso condiviso
Anche qui un mito
Va da sfatare lo sviluppo il mito che lo sviluppo sostenibile significhi doversi accontentare di un mondo che abbia meno di quanto abbiamo oggi ma perché ecco anche qui è una cosa secondo me assolutamente paradossali
Allora rapidamente in quale direzione muoversi perché voglio dire credo che sia patrimonio di tutti noi siamo anche cittadini voglio dire il concetto di ambiente allora
La tutela ambientale deve porsi nell'ottica dell'accettabilità e del consenso
La pianificazione ambientale deve finalmente e anche qui è un problema di professionalità deve finalmente utilizzare gli strumenti del managing ente e della negoziazione
Vanno introdotti proprio in questa logica congegni economico fiscali in grado di rendere accettabile i vincoli in una logica di compensazioni non è possibile che ci siano degli sfortunati tutta la vita a cui viene perennemente reiterato il vincolo altro discorso secondo me io mi auguro che sia recepito e che sia il tema della propria della prossima legislatura perché questo tema ambientale se no ce lo troviamo dietro ma nessuno è capace di di gestirlo
Io credo che vada introdotto vada riconosciuti dei bonus ambientali al privato inciso nella sua proprietà
Realizzando veramente così forme concrete di perequazione io credo che questo sia lo strumento per agevolare ed ottenere l'unico strumento per agevolare ed ottenere la qualità urbana credo che questo sia l'unico sistema per superare dei conflitti ambientali
Che cosa intendo per Ponza ambientali ma pensate alle periferie alle periferie con questa inondazione di piccoli manufatti di tipo industriale beh io credo che si possano migliorare
Si possono migliorare dal punto di vista estetico si possono abbattere i costi prima si possano anche consentire degli ampliamenti quello che le norme ecco in una logica di bonus ambientali
Faccio qualche cosa di meglio posso essere anche premiato è una negoziazione dapprima una negoziazione importante altrimenti di qualità delle città sicuramente non non ne parliamo
Vedo richiudere
Su due temi poi trovate nelle varie relazione ritrovate espresse bene
Problema finanziario le trasformazioni oggi l'avete visto libero c'erano anche dei conti le trasformazione nella città oggi richiedono impegni finanziari elevatissimo
Oggi per fare una casa di trenta alloggi di una media città solo l'area costa quattro tre quattro cinque miliardi
Quindi sostanzialmente siamo in presenza di impegni finanziari enormi
Allora i promotori devono veramente dotarsi di strumenti finanziari sempre più raffinati in grado di controllare e devono essere in grado di controllare forse non l'hanno mai fatto pienamente di controllare la propria dinamica finanziarie
Occorre correlazione tra investimento e forme di finanziamento creando rapporti nuovi con enti creditizi rapporti nuovi con gli investitori istituzionali
Il mondo della promozione costruzione ha bisogno sicuramente di un sistema creditizio finanziario dove prevalga una logica che secondo me ancora non riesce a ad emergere totalmente
Cioè la logica dell'attenzione ai flussi finanziari generati dall'operazione quei flussi finanziari che devono garantire il rientro delle somme prese a prestito
E questa è la logica a cui che noi chiediamo che nasce da potenzialità nuove nel sistema bancario è la logica che ci consente poi che consentano voi di fare il nostro il nostro ruolo
Altrimenti non ne veniamo fuori se la logica è ancora quella delle garanzie reali delle ipoteche di questo sistema di valutazione delle operazioni io credo che si possa fare realmente poco
Le ultime due cose fisco ecco lo ricordavano tutti coloro che mi hanno anticipato
E qui il problema fondamentale la leva fiscale il motore della riqualificazione delle città questa è la la la profonda verità quali sono gli obiettivi da perseguire
Neutralizzazione fiscale nelle fase intermedia di produzione rinviando il prelievo al momento del realizzo del bene
Questo è fondamentale equiparare il regime fiscale dei proventi immobiliare con quello dei redditi da capitale
Terzo attenuare l'incidenza delle imposte locali sull'attività produttiva
Presso non voglio entrare credo che le questioni per cui nascono le nostre proposte io vedo qui davanti il senatore Vedovato con cui abbiamo fatto un lungo percorso da cui è nata la riduzione dell'imposta di registro all'uno per cento sulle vendite da privati
Cosa estremamente rilevante adesso purtroppo il ministero delle finanze sembra disconoscere persino una legge del parlamento perché adesso siamo al paradosso
Ma il percorso è ancora è ancora lungo
Ma per esempio noi abbiamo una norma che prevede nel caso di acquisizione bonaria di cessione di esproprio da pareri per il da parte di un privato di un'area o la possibilità di avere un imposizione fiscale alternativa pari al venti per cento
Beh io credo che queste imposizioni sostitutiva del venti per cento vada introdotta e generalizzata tutte le cessioni di beni immobili comunque fatte da privati o da società e finalizzati alla realizzazione di questi comparti di questi piani di quel che si voglia credo che questo sia fondamentale per la prossima per la prossima legislatura sia una delle cose fondamentali
Ma come fondamentale è un altro paradosso poi qui ci sarebbe un lungo elenco le trovate nei documenti non voglio essere lungo il paradosso per esempio dell'ICI
Qui ogni tanto poi non ce lo diciamo poi ce lo dimentichiamo noi paghiamo l'ICI l'impresa e pagano l'ICI solo magazzino
E ma accidenti ma credo che siamo l'unico settore che deve fare una roba del genere controllare la voglio trasformare io vengo pare penalizzato per la mia voglia di fare
Ma si vuole capire che se mai si deve pane penalizzare chi detiene e cerca una rendita parassitaria non chi vuole fare ecco io credo che queste siano sostanzialmente delle cose fondamentali
Finisco
Lanciando quella che poi è
La nostra proposta la trovate articolata poi alcuni dibattiti televisivi di questi giorni Cicci rendono attuale questo questo tema noi comunque facciamo dei prodotti i prodotti sono rivolti a dei consumatori
Spesso questi consumatori non trovano soddisfazione io credo che da parte del sistema dell'associazione del sistema delle imprese si dovesse offrire un contributo alla garanzia un contributo alla garanzia di qualità
Da qui nasce noi stiamo ancora definendo gli aspetti io credo che sarà operativo a cavallo dell'estate e spero molto nel contributo di tutte le nostre associazioni locali nell'impegno delle associazioni locali e soprattutto nell'impegno delle delle imprese noi lanciamo un marchio di qualità
Che garantisca attraverso certificazioni la qualità del progetto
La qualità del prodotto in corso di esecuzione che voi trovate un'articolazione abbastanza computer delle questioni
E che a fronte a fronte di queste due certificazioni a quello a fronte di queste certificazioni
Sostanzialmente dirà anche in mano all'acquirente una storia di una sorta di garanzie assicurative che sono poi quelle che l'acquirente giustamente dovrebbe chiedere
Sul periodo manutentivo la garanzia ex articolo mille seicentosessantasette del Codice civile
La garanzia sui vizi decennali articolo mille seicentosessantanove del Codice civile qui è uno dei nodi su cui stiamo lavorando perché purtroppo anche il sistema assicurativo non fa passi in avanti
Nonostante noi si debba si possa certificare la qualità dei nostri prodotti a questo punto non non è solo un problema di costo di costo della polizza
è un problema di estensione della polizza le polizze ex articolo esatti Colom mille la che quelle sulla polizza decennale oggi coprono solo i grandi eventi casca la casa
Il problema invece di garantire anche tutto una serie di e venti minori e questo è il tema ma poi legato a questo e ho veramente finito cioè il problema di offrire quella che noi chiamiamo una carta casa cioè un qualche cosa per cui l'acquirente è garantito
Nei costi di gestione nella possibilità di avere una manutenzione perché la casa credo che anche noi dobbiamo capirlo diventa un servizio Holt e che è un prodotto e noi dobbiamo poterlo garantire offrire la possibilità di avere un servizio di gestione di manutenzione nel tempo
è credo questo non solo uno strumento di garanzia
Dimenticavo garantiremo anche i pagamenti in acconto cosa che molto spesso è uno dei temi fondamentali ma io credo che questo sia uno strumento anche di crescita di crescita imprenditoriale grazie
Siccome sono stato lunghissimo chiedo agli amici imprenditore di accomodarsi chiamerei alla tavola oggi come dicevo i problemi e le chiedo
Di rimanere perché abbiamo la parte centrale della nostra giornata
Chiedo a facendo canta Girone che grande imprenditore del settore per la promozione immobiliare di sedersi qui poiché il sindaco Paolo Costa
Che scusa in anticipo perché io sono stato lunghissimo lui deve andare perché ha sarei per averlo ringrazio moltissimo di essere venuto il sindaco di Lecce Adriana Poli Bortone che ringrazio molto
E poi
Siamo anche il senatore Vedovato che ho già chiamato prima lo ringrazio anche per la fattiva collaborazione che abbiamo avuto poi l'amico che vedevo prima Massimo Lo Cicero che molti di voi conoscono non so un economista è un attento osservatore dei nostri
E siccome
I miei amici milanesi sia l'onorevole Formigoni presidente della Regione Lombardia e l'assessore del Comune di Milano Maurizio Lupi sono rimasti bloccati oggi è una giornata impossibile ho visto che in sala c'è l'ex ministro l'amico Roberto Radice se si vuole unire a noi mi fa molto piacere
Vorrei cominciare
Mi scusi non gli altri ospiti proprio dal sindaco
Di Venezia a per chiede scusa
Paolo Costa volevo cominciare proprio dall'ultrà che so che poi se ne dovrà andare io all'Hui lasciando libero di rispondere perché credo che gli stimoli siano stati tanti ma vorrei soprattutto sapere cosa ne cosa pensa Luini scusate se vi accomodate cosa pensa Luini
Di questo grande problema dei livelli istituzionale di questo Paese e poi noi che abbiamo a che fare con prodotti legislativi e regolamentari che arrivano dallo Stato dalle Regioni dai Comuni poi
In quanto a comuni
Lui parte importante dell'ANCI per cui voglio dire e profondamente consapevole di questa situazione volevo anche sapere da questo punto su questo specifico versante qualche cosa grazie
Io chiedo scusa per aver ha chiesto di parlare per primo e anche ovviamente chiedo ancor maggior scusa soprattutto le persone che sono qui seduto autorevole a questo tavolo
Per il fatto che loro scapparmene via rapidamente
Perché ho tentato di infilarmi tra un po'di ciò per Vieri insomma
Anche perché devo andare a lanciare un bando per un promotore molto particolare insorgono può venire a costruire un grande centro sociale che non prima liberare e poi mette in gara per vuole ricostruire quindi o qualche piccolo problema di
Diciamo di
Sgombero di riordino di un'area su cui intervenire entro il nei prossimi giorni
Io faccio quattro osservazioni perché mi rendo conto la quinta sarà quella che mi ha chiesto Presidente sulla prima credo che vadano fatte nell'ordine che mi consente non so se devo dire che mi trovo e lo posso dire tranquillamente perché non è merito mio di fronte alla stazione onestamente io considerai abbastanza positivamente la mia città nel rapporto che stiamo discutendo cioè di fronte un fervore di iniziative
Che non so se contraddica un quadro generale ma che comunque spero aiuti conga completano il quadro così come io faccio quattro osservazioni la prima riprendo il l'introduzione di Fuksas
E in questi soprattutto in queste settimane in cui tutti vanno dicendo dicono si farà nei prossimi anni si è parlato molto i grandi costruttori più o meno a proposito e a sproposito ma su questo non entro
Sì me ne ha parlato l'altro versante io ritengo altrettanto fondamentale nei prossimi anni sarà altrettanto da fare quattro tanto decisivo Polesi farà nelle città
Per due motivi perché le città sono il luogo da trasformazione positiva le le città quelle più importanti ma non ma praticamente tutte
Ridiventa eravamo i luoghi la produzione sono il luogo del postindustriale sui luoghi in cui vanno ripensate come macchine da produzione
Ho notato che c'è ancora brindare imitati presentati qui non c'è ancora questa psicologia credo che su suggerisco soltanto di ripetere in questi termini perché significa quindi che andranno trasformate le aree a fini produttivi post-industriale che su una cosa diversa da quelli prima e ha bisogno quindi di norme di regole di Cosa che oggi non l'abbiamo
Secondo sull'attuale periferie lecita sui luoghi di grandi conflitti sino in cui occorre intervenire pesantemente la qualità della vita si
Si gioca sulla capacità di trasformare i periti di città allora
E altrettanto importante delle dieci quindici quattordici diciassette grammi per struttura di cui sta parlando in questi tempi anzi direi che è fondamentale per il nostro Paese per situazioni se questo è vero siamo ontano imponente ce ne siete esita sano cambiando dimissione
Completamente a dispetto attimo precedente e anche evidente che tu le norme vanno rifatte
Valori va ripensato il sistema di norme perché passiamo se volete la talmente da un'urbanistica pensata come il momento di contenere delle spinte che esistevano oggi va trasformata in una promozione attiva una capacità e studiamo di King
Di indurre trasformatori positive che altrimenti non ci sarebbero io nel nelle poche tante ho buone cose che ho fatto quando mi sono fatto di questo dal ministro mi sono astenuto da riformare da la da problema i suoi formalistica perché non ritenevo che fosse il momento opportuno
Perché opere avete sperimentato e altre cose fare esperimenti che sono quelli che hanno fatto i suoi no fatto quei piani qualificazione urbana con il impianti occuperò urbano con i contratti di quartiere con il Proust col Urban
Con urbani italiane si potranno fare già stati dei tentativi quelli sì gestiti se volete di fatto degli strumenti con quello imparato dove sono fatti più paesi contrattate in cui abbiamo dando valore di trasformazione valore di modificare il piano hai presente una faccenda abbiamo costruito credo con dei percorsi che potrebbero oggi per il ripresi e analizzati dei percorsi
Info al sistema delle norme
Secondo Terzo perso
Occorre è chiaro che in questo sequestri ho ragione io se il quadro di questo ordine occorre qualcuno quindi pump la TAC oppure un'enorme capacità di visione ora come sta di promozione e la capacità di un grandi capitali pretoriani
Vi devo dire che non mi interessa dove siano stiamo il pubblico sta nel privato stiamo in chi osserva da fuori siano gli imprenditori stanno i costruttori se in altri parla dello stesso però occorre che mettiamo in moto una quante sia che in questo momento non è facilmente disponibile e devo dire qualche caso mi penso di poter dire che in qualche caso li si può trovare benissimo anche in qualche amministrazione che capace di storni promozione così come io sono felicissimo di salti che il mondo delle costruzioni immagina di diventare protagonista di questa è una bellissima notizia
Attenzione però significa veramente capacità di promozione e di diverso in cui un'attività nella quale il fatto di eseguire diventano è situato senza motivo
L'unico che ha
Abbiamo collezionato
Ma cosa mi interessa dire
La voglio che ci
Una sola
Alle norme
Lodovica Peter
Gli oneri
Lo dico perché
Radicale
Buttiamo via come
Piccoli bambina
Dunque conservativo
Insostenibili
Risolti
Sono risolti bene
Ma invito
La ringrazio
C'è bisogno
Chiamare il centro
Con il mito del Che
Che sono di tutte le difficoltà e qui
Importantissima
A questo punto siccome
Mi tocca
Ci sono stati anche una serie di problemi di avere questo ruolo di Morbelli autore io volevo interrogare Francesco Caltagirone
Grandissimo imprenditore non solo imprenditore di questo settore anzi
E chiedermi e volevo tra l'altro lasciandogli la libertà evidentemente di intervenire su tutto ma mi chiedevo
Questo fatto che molti grande imprenditore del settore poi finiscano
Per trasferirsi ad altri settori ma non so se sia solo una questione di redditività probabilmente anche un problema di complessità di questo settore che rende veramente Stan quindi volevo capire se lui crede ancora in questo settore crede nella possibilità attraversa anche un ruolo ampio che Luís assolve se ci sia ancora spazio
E se ci sia mercato anche questo mi interesserebbe sapere da lui se è possibile
Ma
Prima di tutto sì
Faccio molte cose ma da generazioni ne facciamo questo fanno muro
Questa è la mia passione ed è nel nostro DNA io vi considero innanzitutto un costruttore anzi un promotore perché non siamo stati sempre promotori perché molti però molti promotori sono passati ad altri settori ma perché la situazione è molto dura perché chi fa il promotore file commerciale fa il finanziere
Gestisce un rapporto difficilissimo con le pubbliche autorità c'è stato un tiro al piccione per trent'anni sui promotori e diciamo c'è una politica c'è stata una politica antico costruttore che solo adesso comincia
Ma
Uscire fuori
Quindi io credo che e una durissima scuola che consente di fare il resto in effetti l'osservazione alla rovescia molti in passato da anche dei tempi della bonomia di Gambassi Berlusconi stesso
Hanno un'origine di questo genere perché è un perché forma moltissimo veri e noi abbiamo sempre combattuto contro un
Pubblica amministrazione una cultura generale dove abbiamo perso una battaglia culturale trent'anni fa tutti noi e siano stati in per un certo periodo addirittura demonizzati le prove generali di tutto voi quello che è successo nel Paese uno l'aggressione alle centrali alle infrastrutture e nata sull'edilizia privata cioè si sono allenati su di noi
E
Il risultato di tutto questo dato che quando si fanno le battaglie si fanno le battaglie non misurandosi con la realtà ma facendo solo delle battaglie ideologiche alla fine prima o poi i conti si diranno
E queste battaglie non avevano fondamento scientifico ma solo un fondamento ideologico alla lunga cos'è successo le nostre città sono delle città meno vivibili delle altre città europee non si sono rinnovate
La grande battaglia che c'è stato a Roma contro l'edilizia legale ha generato l'edilizia illegale perché se la città cresceva di cinquanta mila abitanti l'anno rilasciamo licenze del venticinque mila
Gli altri non andavano abitare sotto i ponti ma si costruivano loro casetta abusivamente
Quindi diciamo una cosa la città abusiva è frutto del vincolo Isma'
Perché tutto sommato la società non ha accettato una legislazione che limitasse la crescente oggi la limitazione della crescita non è più una limitazione della crescita in senso numerico delle città ma in senso qualitativo e anche qui c'abbiamo abbiamo la il Paese
Entrando nell'euro con l'Europa cool mercato con la grande riscoperta del mercato
Ha scelto di essere competitivo sicuramente noi siamo i meno contagiati dalla competizione perché le case non si portano infatti il nostro le nostre normative sono rimaste vecchie mentre noi siamo arrivati al punto di venderci le banche non riusciamo a fare file norme per fare sviluppare recita
Città che indubbiamente hanno un problema di traffico eccezionale lei prima parlava di vincoli va be'noi abbiamo i centri storici che sono un un qualcosa al mio punto
Di vedere di sacro che noi non dobbiamo toccare perché sono un'eredità
Unica del del passato
Però abbiamo un semicentro tenga presente che il
C i centri storici difficilmente sono abitati da più del dieci quindici per cento della popolazione di una grande città tutto il resto e invece un semicentro fatto male
Dice vediamo recita diceva insospettita sono costruite male è una responsabilità dei costruttori no è una responsabilità delle norme
Se a noi dicevano che la palazzina dovrà essere che c'era una sala insinua norma per esempio a Roma che il fronte di un fabbricato essere venticinque metri più otto metri in ritiro di quattro metri ma con una norma di questo genere lega se si fanno blu ho tutta una serie di normative nel passato che hanno o non hanno consentito di costruire liberamente qual è il nostro problema oggi il nostro problema è la normativa oggi un progetto che chiede per la realizzazione pratica richiede due anni
Richiede sei sette otto dieci anni per le autorizzazioni oggi una convenzione urbanistica a Roma nei casi felici in cui arriva in porto ha una durata media da sedici a vent'anni
Il Progetto dopo vent'anni vecchio non riusciamo più a fare progetti competitivi perché i progetti nel i quartieri che stiamo costruendo adesso li abbiamo progettato vent'anni fa
Con idee di vent'anni fa
L'altro discorso importante e il tipo di concorrenza che il promotore ha avuto avuto una concorrenza dello stato che a un certo punto era di moda negli anni sessanta settanta ottanta di parlare di rendita e c'era una rendita fondiaria
Sulle aree
Non ha cercato di distruggere la rendita fondiaria ma di trasferirlo ad altri cioè quando noi facciamo dei programmi di edilizia economica e popolare noi abbattiamo il costo dell'area in favore del consumatore finale
Ma se invece di essere abbattuto
A favore del consumatore finale è una rendita chi riceve l'aria a basso costo perché attraverso una serie di sistemi e gli stratagemmi la casa voi non la vende a prezzo convenzionato ma la vende a un prezzo superiore non abbiamo fatto altro che alterare il mercato e la povera gente che non può comprare la casa a prezzi di mercato rimane lo stesso senza casa infatti se andiamo a fare i conti di quanta edilizia pubblica è stata fatta a Roma ci facciamo un conto negli ultimi vent'anni ci accorgiamo che a Roma devono essere tutti poveri perché il settanta per cento della dell'edilizia che si è fatta era edilizia economica e popolare
Evidentemente non è così quelli di Rizzi hanno una sfamato quel tipo di esigenza ha semplicemente trasferito la rendita facendola transitare attraverso le mani dei politici che assegnavano Boy queste aree ecco il vero problema del nostro settore il nostro proprio il nostro problema è una deregulation
E a vere
Una regolamentazione data dal cittadino dal mercato quando c'è una destinazione d'uso che in una certa zona è richiesta sono i cittadini che la vogliono
E la concezione dirigistica che dice che pretende di far rivivere i cittadini quando degli architetti fanno un piano il voglio non nelle non a linee generali disegnare un piano regolatore come giusto per le grandi infrastrutture ma vogliono entrare nei dettagli
Sanno di segnando la vita dei cittadini i cittadini non vogliono questo questo è un Paese libero i cittadini dei suoi debbono scegliere
Via ognuno quello che vuole e l'imprenditore che intuisce vanto libri dove si adeguerà Sempre alle richieste dei cittadini perché dove c'è il mercato andrà se i cittadini chiedono le case di un certo tipo fa la lega su un certo tipo se chiedono i supermercati farà i supermercati quindi in il quadro normativo ci dev'essere ma deve essere ampio
Perché tra l'altro con la lentezza con cui si approvano i progetti diventa sempre
Del torniamo a quello che
Dicevamo prima ecco mi pare di avere risposto alle sue domande e sia sulla via passione per l'edilizia sia sul perché volevo solo chiederle un ulteriore cosa il rapporto tra il l'operatore imprenditoriale l'operatore immobiliare e quindi il promotore e il progetto il progettista
Secondo secondo lei molti sostengono che sia un bel rapporto degenerato nel senso che alla fine i progettisti fanno i procacciatori da fare gli imprenditori chiudono gli occhi sulla qualità del prato
Lei cosa cosa ne pensa
Ma qui è il concetto di Progetto io dico sempre una cosa che in sé
Io disegnarsi una macchina il limite sia attorno delle persone nel momento che disegna un'auto
Tutti mi direbbero fai questo che ha meglio fai questo che è meglio fai questo che è meglio alla fine io avrei disegnato ma Royce
Poi naturalmente dato che non voglio produrrò insomma voglio pur produrre un'utilitaria Werder venderla in e cinque milioni di esemplari debbo arrivare a un secondo tipo di progettazione
Cioè non uno progettazione dettata dalla
Dalla ricerca del meglio ma dal mercato e qui torniamo sul concetto cui dicevo prima in un Paese libero sono i consumatori che decidono quello che vogliono e il l'industria
Che può anche migliorare il prodotto ma leggermente noi noi non dobbiamo imporre i prodotti al mercato
Non si è mai compie con la competizione dobbiamo in Puglia dobbiamo offrire e non imporre dei miglioramenti
Ma è il consumatore che mi dice che casa vuole quindi un bravo architetto Boni risolvere i problemi estetici miliardi mi risolve dei problemi artistici mi ritroverei problemi funzionali c'ha un da un approccio scientifico a quel problema
Ma il progetto lo fa il mercato
E di questo io sono assolutamente come e tutte le volte che noi andiamo col contro questa forma di progettazione
Andiamo a sbagliare perché finora abbiamo dovuto fare a meno di questo tipo di progettazione perché non avevamo dedicato perché la selezione del nostro settore non l'ha fatta il mercato
Invece il mercato lo fa quando c'è abbondanza d'offerta
Se c'è abbondanza d'offerta un imprenditore prevale sull'altro perché fa un prodotto migliore ma se c'è scarsità di offerta si rende tutto non abbiamo mai pensato non è il passato
Di avere successo perché superavamo un concorrente con un'offerta migliore la difficoltà ed avere l'autorizzazione lo sanno tutti e la famoso discorso dalla città che aveva bisogno di trenta mila
Vagni
Di licenze gliene davano venti mila la politica della scarsità tra l'altro ha creato tutta una serie di distorsioni per esempio le locazioni dovunque in tutto il mondo uno si tiene buono l'inquilino e spera che non se ne vada
In Italia è un problema mandare via un inquilino ma perché perché c'è scarsità di offerta se ci fosse abbondanza di offerta all'inquilino sceglierebbe la casa più moderna quella con l'aria condizionata evidente noi abbiamo Ravi fatto
La merce tra l'altro creando al mercato un grosso problema i prezzi che sono saliti quindi e è la concorrenza completamente al noi dobbiamo ritrovare il mercato e dobbiamo soprattutto di trovare de ridare libertà al consumatore
La la ringrazio proprio perché la sua definizione di mercato
Credo che sia molto importante perché fa l'imprenditore no perché intraprende
Volevo adesso porre una domanda al sindaco di Lecce Adriana Poli Bortone già ministro ma volevo chiederle soprattutto questo
Oggi i casi presentati tranne forse Caliari se vogliamo definirlo come realtà del Meridione erano tutti i casi del dell'Italia del del centro nord
Io volevo capire invece a un primo cittadino di una città del sud
Come come si rapporta a questi interventi di promozione immobiliare quali sono quali sono i temi quali sono i problemi sappiamo che molto spesso sono temi legati a queste parole abusivismo illegalità e problemi di questo tipo volevo capire se però accanto a questo ci sono soprattutto in una regione come la sua che è una regione del sud credo una delle più ricche invece dei casi significativi
Impositivo perché io credo che qualche volta vadano anche no le chiedo specificatamente casi masse dalla suo punto di vista lei avverte comunque una una crescente
Grazie io vorrei fare un'osservazione rispetto a quello che diceva torta effettivo poco fa ma abbiamo avuto una una esperienza nella nostra città
Generalmente si pensa alla Mezzogiorno d'Italia in particolare le piccole città del Mezzogiorno d'Italia come città che necessariamente per essere collocate di nel Mezzogiorno debbono essere sette indietro
Rispetto al alla burocrazia aveva accelerazione alla velocizzazione delle
Delle procedure tombe un po'per mia deformazione io
Sono una filologa essenzialmente poi quel fatto anche il sindaco una serie di altre cose di parlamentari eccetera
Ma per mia impostazione mentale ha incominciato partendo dalla organizzazione da strutture interna dell'amministrazione per tentare di dare delle risposte in termini più veloci
Così come chiede il mercato eccome chiede anche la politica se vuole fare politica utile sul territorio
Siamo partiti da lì qui abbiamo fatto un front office per l'urbanistica ma devo dire che siamo in grado di dare delle risposte pressoché in tempo reale non abbiamo arretrato
Ecco abbiamo trovato notevolissimo arretrato oggi non abbiamo arretrati
Abbiamo proceduto con lo sportello unico per le imprese
Che è stato impresa mi si scusi il bisticcio non da poco in una piccola città che non aveva culturalmente l'idea di accedere ad una innovazione normativa del genere l'abbiamo fatto
Abbiamo trovato lo scorso anno e Michele Di Natale tutti volevamo andare in vacanza non stare con le nostre famiglie e invece c'è un privato
Il quale aveva la possibilità di investire dal Po di danaro sul nostro territorio braccia aperte naturalmente
Con un articolo diciotto trecentottanta appartamenti diede inizio edilizia sovvenzionata edilizia agevolata una fetta di di quell'edilizia che poteva ritornare utile alla città per metterla sul mercato qual era il problema che probabilmente l'amministrazione comunale non avrebbe potuto dare in tempo la risposta
Cioè entro il trentuno di dicembre niente Bernini sazio NARS Misseri fatto tutto quel che doveva fare ventisette di dicembre abbiamo concluso l'iter e abbiamo chiuso di la nostra parte ma siamo inattesa che qualcuno metta la prima pietra ma siamo qui
Il il terreno c'è tutte le procedure che dovevamo fare sono state fatte tutto con una velocità supersonica e le devo dire anche con una difficoltà gli affrontare pregiudizi di carattere ideologico di carattere culturale pregiudizi perché ancora ci sono i pregiudizi perché quando si vede un'amministrazione che particolarmente sollecita nei riguardi di un privato il meno che si possa pensare in una zona così il Mezzogiorno d'Italia e che si sia amici dell'imprenditore che dunque gli si debba venire incontro è sicuro che l'avrò visto tre volte quest'imprenditore mi faceva piacere soltanto sapere
Che avesse del danaro da spalmare nella regione perché non l'articolo diciotto particolarmente sostanzioso forze dell'ordine quindi edilizia che potevo correre anche per un presidio di carattere sociale sul nostro territorio noi abbiamo fatto tutto quel che dovevamo fare comunque siamo in attesa fiduciosa del della prima pietra maneggevole diremmo speriamo di farlo semmai non lo faremo in campagna elettorale perché non si leghi alla campagna elettorale ma il quattordici di maggio mi auguro che questa prima pietre
Sia in qualche modo messa
Poi ci siamo attrezzati anche qui culturalmente in qualche modo ne siamo una città chiesta star destinataria per fortuna ultima città poi invece siamo arrivati una graduatoria guarda l'architetto Fontana assente
Carlo quando parla di Piano Urban
Ma siamo arrivati invece la situazione veramente migliore e mi dispiace per Costa che sia è lì che è andato via perché qualche soldino in più l'abbiamo preso per essere stati un tantino più bravi di Venezia
E quindi abbiamo avuto anche qualche sovvenzione in più rispetto a quello che ci compete era sì siamo partiti da questa fortuna avere avuto un piano urbano nella nostra città e quindi la possibilità di intervenire con fondi comunitari che è stato un fatto importante non solo per aver avuto i fondi ma per aver imposto annalista essi i tempi voluti dall'Unione Europea è un fatto importante
Perché noi sappiamo che abbiamo un comitato di sorveglianza sappiamo che perdiamo i denari se non facciamo certe cose incerti i tempi e quindi abbiamo imposto hanno gli stessi delle procedure che sono state procedure utilissime
Quasi pedagogiche nei nostri riguardi quasi didattiche proprio per fare in modo che noi a nostre spese abbiamo imparato che dovevamo fare in fretta per non perder assolutamente nulla e probabilmente per guadagnare qualcosa
E qui abbiamo ragionato sul modello di città che è importantissimo che tipo di città mai vogliamo che cosa è vocata alla nostra città la nostra città da parte quindi una città vocata avventurismo che sia un turismo congressuale
Un turismo culturale ma è anche una città universitaria
Che abbiamo provato stiamo provando con lanci a mettere in Rete
Con le città universitarie che hanno almeno i particolari esigenze anche di edilizia legge quattrocentotrentuno qualche cosa che è rimasto un po'scritto lì così semmai gestita un po'da qualche sindacato poi tutto si è fermato alla ma l'edilizia residenziale da offrire agli studenti e anche quello un bell'impegno notevole e ci siamo posto anche il problema individuata la vocazione che cosa facciamo oltre il piano urbana bene partecipiamo ad un altro progetto comunitario progetto finestra siamo ottenuto
Un finanziamento insieme con la città di Perugia probabilmente speriamo di ottenere il finanziamento successivo per la realizzazione e non solo per la progettazione ma l'abbiamo fatto
Per essere organici nell'intervento urbano è calato nel centro storico quindi la rivalutazione anche in termini soprattutto in termini produttivi di vivibilità complessiva non solo di qualità della vita ma di vivibilità complessiva
Del centro storico allarghiamo il nostro centro storico da una parte col progetto finestra
Dall'altra parte diciotto mila abitanti e quindi è un'altra larga fascia attraverso o un'altra possibilità che c'è un'offerta dalla programmazione
Territoriale dal porre quindi noi nel porno nell'asse città noi presentiamo dei progetti che son tutti quanti progetti coerenti con questo tipo di sviluppo di città
Cosa abbiamo fatto abbiamo dimenticato le periferie assolutamente periferie siamo intervenuti con danaro dell'amministrazione comunale nostro bilancio i nostri investimenti nostro sviluppo
L'abbiamo abbiamo inteso farlo con quello che riuscivamo a fare con le nostre entrate ma nello stesso tempo abbiamo anche ottenuto uno piano di riqualificazione urbana
In una zona particolarmente degradata e che fa da cerniera fra la città antica e la città nuova zona ci che e lungo l'asse dello sviluppo universitario e quindi abbiamo fissando la nostra attenzione su due esigenze essenziali una residenze per gli universitari appunto come abbiamo detto in precedenza
E con altre residenze per gli anziani perché la nostra popolazione anziana è aumentata notevolmente
E perché riteniamo che ciascuno possa anche voler vivere nella propria casa perché queste un'esigenza che ormai abbiamo registrata in termini sociologici anche
E quindi dovevamo venire incontro a questo tipo di esigenza qui interviene il privato
Ma siamo pronti Massimo pronti con i nostri progetti ci auguriamo che adesso ci siano i privati i quali vogliano intervenire per abbattere qualche cosa ricostruire per modificare quelle tessuto quella maglia urbana di quella zona in particolare
Che noi abbiamo individuato nella nostra città
E poi
Chiudo perché so che sarebbe troppo lungo Smith elemento però voglio fare una piccola osservazione la faccio con orgoglio se mi consentite perché sono sindaco di questa piccola città del sud
Che in tema di federalismo con un federalismo che se volessimo mettere un aggettivo potremmo dire un federalismo affrettato
Ecco con un federalismo affrettato si ritrova o si ritroverà a dovere combattere con se stessa e con la così il dovere l'obbligo in qualche modo di aumentare le tasse ai cittadini e la volontà farlo bene noi fino a questo momento non abbiamo aumentato una sola dirà
Di tasse ai nostri cittadini non abbiamo aumentato dello zero virgola zero uno all'IRPEF per esempio siamo rimasti fermi lì non solo ma io ho qui tale deliberazione non parla di cose futuribili ma di cose
Già fatte io ho letto le vostre le vostre Schede e vedevo che davanti un indicazione anche sul tema della tassazione almeno per quello che riguarda la tassazione che che nell'ambito della quale si può muovere l'ente locale e quindi noi ci siamo mossi notevolmente sull'ICI
E qui abbiamo fatto una serie di interventi noi abbiamo ridotto chi mai avrebbe detta che una piccola città del sud invece di aumentare le tasse se mai lo zero virgola cinque
Le gliele avrebbe ridotte da mai abbiamo ridotto
Altre virgola cinque per mille l'aliquota dell'ICI
Ma per tantissime situazioni veramente tante
Per abitazioni che sono destinate agli anziani per abitazioni che sono testate portatori di handicap per abitazioni che vengono Locate all'amministrazione comunale per l'edilizia sociale quindi per l'emergenza
Per abitazioni locate a studenti universitari per le famiglie monoreddito per famiglie con reddito fino a trenta milioni certo il tutto quanto ora vengono eventualmente per vostra curiosità io posso anche lasciare e abbiamo ne siamo anche in misura piccola però significativa perché tante volte vale il gesto come si suol dire bene allora questo gesto che abbiamo anche fatto
Nei riguardi delle imprese che chiedevate qui in una nella vostra scheda la detassazione ai fini ICI ma anche in materia di Tosatto di San di tasso di ecotassa manterrà Tarzo siamo intervenuti
Che laddove si fanno dei lavori per tutto quanto il periodo in cui vengono fatti quei lavori non facciamo pagare la Tarsu
L'abbiamo fatto
è una piccola cosa non sarà una grandissima cosa però è una città di novantasei mila abitanti quindi facciamo in proporzione
Quello che si riesce a fare ed altrettante abbiamo fatto per le aree che noi abbiamo individuato in tre fasce diverse per cui abbiamo distinto le aree non ancora convenzionate abbiamo distinto gareggia convenzionate e le aree vincolate differenziando naturalmente la tassazione
Le dirò come ultima chicca che abbiamo anche posto un quesito all'Anci perché volevamo venire incontro ad un'esigenza che
Io qui l'assessore lavori pubblici con Vale discutevamo ancora di questo perché non abbiamo avuto una risposta che sia una risposta soddisfacente dall'Anci
Noi abbiamo chiesto all'Anci come possiamo venire incontro appunto alle imprese
Alle imprese
Bene ancora lanci non ci ha dato una risposta soddisfacente ci ha detto
Che probabilmente ancora così come la normativa e una è un compito è una funzione che non può essere svolta dall'ente locale ma che deve essere rivista a livello nazionale
Non siamo soddisfatti della risposta andremo andremo avanti nostro bilancio sarà approvato il giorno due di aprile se potremo fare qualche cosa anche sul versante delle imprese
Perché
Votiamo venire incontro appunto anche a coloro che offrono possibilità di lavoro e non solo di lavoro temporaneo ma di sviluppo complessivo per il nostro territorio lo faremo compiacere grazie
La ringrazio la ringrazio molto per la testimonianza credo che poi i problemi del sud legate alla progettuale dell'ICI progettualità delle città diventeranno ancora più impellenti perché nel momento dell'allargamento della comunità europea e i Paesi dell'est lo Stato o le Regioni si dovranno credo che lei concordi con me porre i problemi di come alimentare dei flussi finanziari queste uno
Credo per il bene o il federalismo solidale io sono una di quelli che sperano che nel due mila sei finiscano per il Mezzogiorno agli sgravi fiscali lo dico ad alta voce racconta di essere ulteriormente il popolare ma lo dico perché ci pensa che ci spera
La ringrazio
Senatore Vedovato
Io vorrei da lei possibile lei poi ha un'esperienza anche nel settore anche se in quelli che oggi pretenderebbero in parte di essere nostri concorrenti ma comunque le volevo soprattutto chiedere
Dispute c'è anche queste difficoltà che abbiamo avuto insieme nel cercare di portare avanti di norme comunque agevolative che viviamo ancora di tipo fiscale secondo lei a che cosa sono addebitabili ma una cultura non non cultura dopo mille invariabili la le immutabilità del gettito c'è volevo volevo chiederle questo può e lasciando anche a lei ovviamente libertà i temi sono stati tanti di esprimersi su cosa meglio crede sì ma io comincerei così insomma
Ma a me pare che anche dal dibattito molto interessante di questo convegno che mi pare colga anche una fase di trasformazione di nuova consapevolezza su questi temi da parte di tutti
Gli attori che sono interessati
Ecco sì come dire il secondo me ne viene fuori una osservazione che può sembrare banale insomma che mi consente al gruppo di rispondere specificatamente la sua domanda e cioè che so ai problemi complessi non esistono soluzioni semplicistiche questo bisogna dormire che noi lo abbiamo ben presente tutti sì lo abbiamo ben presente eccetera ha solo lampadine l'abbiamo ben presenti insomma perché queste effettivamente un tema molto complesso con molti attori con molti esigenti con grandi interessi in una fase anche di grande trasformazione istituzionale
Quindi io se dovessi come dire riassumere con un qualche slogan insomma le esigenze più importanti di fondo che ci consente di affrontare organicamente questi temi
Direi sostanzialmente tre cose ci vuole maggiore qualità ci vuole maggiore professionalità e ci vuole maggiore apertura al nuovo
Cioè
è importante che ciascuno svolga il proprio ruolo non cercando di scavalcare gli altri insomma con una fase che forse in questo momento
Può anche essere indotte sono ad una certa propaganda anche se mi pare che nessuno adesso lo abbia fatto per la verità di questo mi fa grande piacere sa
Perché questi sono i problemi che noi abbiamo di fronte insomma
In fondo se noi siamo qui a riflettere su questo tema è perché dal nostro Paese entrato in una fase nuova complessivamente dal punto di vista istituzionale e sociale
E anche perché io credo abbiamo cominciato a sperimentare alcuni sui rischi tutti di programmazione negoziata che pur con tante difficoltà tanti problemi ci hanno fatto riflettere sono sul modo sulla loro opportunità sulle loro difficoltà e anche sulle potenzialità piani qui nessuno questa mattina per esempio ha parlato
Dell'istituto del project financing che pure riguarda un aspetto come dire più prevalente sulle opere pubbliche ma che tuttavia si interseca con questo tema che per la prima volta si affaccia nella nostra sistema istituzionale insomma che un problema su quanto lo ammette varrebbe la pena discutere
Ma che apre anche qui sono una fase di sperimentazione insomma per questo io credo ritornando a quello che dicevo prima che noi da qui dobbiamo partire perché per esempio questo tema
Non solo come dire della riqualificazione ma proprio anche se vogliamo dire così della ricostruzione intere pezzi della città
è un tema che richiama fortemente questo tema della qualità in fondo insomma in passato
Molti interventi non avessimo questa qualità ed era anche molto difficile intervenire in situazioni come dire di una certa delicatezza perché vi era anche qualche volta con qualche ragione diciamo sono qualche prevenzione in questa abitazione quindi una qualità maggiore anche dal punto di vista a partire dal Progetto a partire quindi dal progetto come anche un elemento di controllo dei costi delle procedure credo che vada assolutamente tenuto presente
Questo richiamo un tema di grande professionalità anche per quanto riguarda l'organizzazione del pubblico delle pubbliche amministrazioni so
Noi siamo per esempio di fronte in questi giorni
Anche di questo non abbiamo ancora parlato ma varrà la pena affrontare questo tema ad una proposta di decreto legislativo che il riordino a tutta la materia dell'edilizia in cui come dire certo c'è un aspetto di riordino come dire semplicemente puntuale delle norme ma vi sono anche aspetti di semplificazione che secondo me possono essere ulteriormente accentuati e che pongono il tema per le pubblica amministrazione di a vere all'interno e di dotarsi anche il professionalità di collaborazione che consentano poi di svolgere un ruolo in questa direzione ruolo non solo di controllo preventivo ma soprattutto insomma tutto il giorno successivo
Ecco questo dico perché questo tema richiama secondo me necessariamente anche l'altra fase che non sta attraversando il che sta attraversando il nostro Paese c'è una fase di grande trasformazione istituzionale
Il fatto che il cominciata con l'elezione diretta dei sindaci
Che è continuata con l'elezione diretta del Presidente le regioni che si è avviata anche in molti settori con le riforme Bassanini sul quale so che abbiamo naturalmente opinioni diverse ma insomma a me pare che vada tutto sostanzialmente in questa direzione
Ora
Questo che cosa richiede in sostanza richiede una grande autorevolezza istituzionale da stante dei responsabili delle istituzioni e mi pare che per esempio i sindaci che abbiamo qui questa mattina sono la dimostrazione di questa autorevolezza istituzionale ma non lo dico come dire solo in termini personali
Quando mai si era visto un passato i ministri che andavano a fare i sindaci oggi si vedono i ministri che sono andati a fare sindaci si era visto prima io non ricordo voglio dire non sono anzianissimo con una certa esperienza della politica non mi pare di solito il cursus honorum si pensava sempre a salire verso il centro ecco credo che questo consenta anche di a vere da parte degli operatori un rapporto più trasparente mi permetto di dire come dire più corretto con la politica insomma cosa che anche questa non sempre c'è stato in passato per un sistema istituzionale che comportava in qualche modo insomma
Dei rapporti di collaborazione di vigilanza Convertini vogliamo chiamare insomma li conosciamo quindi credo insomma che vadano solo richiamati come un retaggio del passato che certamente viene superato insomma
Per questo credo anche che per esempio gli aspetti fiscali sono uno degli aspetti più rilevanti che rimangono al centro perché certo lì c'è importante ma diciamo la verità è un aspetto come dire
Che comunque non non sarà determinanti in termini strategici io credo mentre altri possono avere questo rilievo
Cioè a me pare in sostanza questi insomma che noi ci stiamo avviando verso una fase nella quale sia pure con le turbolenze istituzionali politiche elettorali insomma che saranno necessarie in parti anche inevitabile
Il destino dei territori sarà sempre di più nelle mani delle istituzioni che il governo sul posto il territorio in fondo l'urbanistica e ormai quasi totalmente salvo qualche aspetto insomma nelle mani delle Regioni il trasporto pubblico locale nelle mani delle Regioni la gran parte addirittura al
Ma ce li ha ricordati credo quindi che dal punto di vista centrale è necessario semplificare certo ancora le norme
E utilizzare questa leva fiscale al meglio qui ci sono naturalmente dei problemi che sono problemi di gettito che sono i problemi però anche di costruire delle proposte organiche riferite ai settori
Perché in fondo per risponde alla domanda che non mi sfugge che mi faceva il presidente abbiamo trovato delle difficoltà ad introdurre una norma io credo molto rilevante della quale
Se verrà applicata come non l'abbiamo pensata non si è ancora conto fino in fondo secondo me il significato positivo di promozione rispetto anche agli obiettivi che questo convegno ha segnalato
In questo quadro mi si permetta un inciso ecco anche qui naturalmente c'è un problema insomma che deriva dal fatto che fa questa norma è stata introdotta in una
Così la fase di dibattito parlamentare insomma e anche con grande difficoltà e non è stata una norma come dire che sia uscita da una proposta organica fa complessiva che vedesse sarà la sua elaborazione in un confronto con gli operatori con l'amministrazione finanziaria con i responsabili in cui ci troviamo poi comuni colpiti
E cioè con una interpretazione burocratica della norma che se potessi diventare quella definitiva la svuoterebbe sostanzialmente di significato e della prospettiva che noi volevamo dare calato su queste ed è già stato
Un ulteriore intervento parlamentare una risoluzione alla Camera che da un preciso indirizzo mi auguro che questo sia sufficienti a superare questo aspetto credo quindi somma che questi aspetti
Di carattere fiscale vadano come dire inquadrati in questi termini perché mi permetto anche di dire io ho letto le vostre
Sono proposte tutte molto interessanti faccio io una domanda siamo sicuri che sono una proposta organica dal punto di vista fiscale o non è il caso di a partire da questo fare ulteriori affinamenti e vedere come a fruttare naturalmente sono dopo le scadenze elettorali insomma con il Governo che ci sarà un ragionamento che non sia più quello del passato delle singole agevolazioni come dire che in termini di capacità di contrattazione si riuscivano ad ottenere ma un discorso di utilizzo della leva fiscale in termini strategici per l'intero settore come in questo caso io credo che questa sia la strada anche per superare le difficoltà tantissimi anni e non solo nei dibattiti parlamentare al ottenere questi risultati ma anche come dire a inquadrarle in un discorso più generale che certamente può consentire una sinergia interventi per cui appunto un problema complesso si risolve affrontando tutti corni del dilemma grazie
La ringrazio
Tempo in realtà poi anche noi ha ragione ci riduciamo a fare singole proposte perché così come l'urbanistica così le politiche fiscali sembra quasi impossibile in questo Paese pensare di prendere problema per le corna
Quindi è chiaro che qui non possiamo dimenticarci dei problemi che rappresenta l'IRAP le nostre aziende come tutte le aziende hanno degli utili virtuali perché poi hanno a che fare con l'Iraq e il nostro settore con l'IRAP provincia che appare doppiamente perché l'IRAP va a colpire sia più mano d'opera ammaliare chiesto più esposizioni di carattere finanziario lei ha perfettamente ragione
Speriamo che checché si aprano
Stagioni di di ampio respiro anche di confronto tra i protagonisti tra la politica e gli imprenditori che quindi si possano affrontare credo che elevata del bene del Paese per cui su invito è quantomai legittimo
I due ultimi interventi visto che si è parlato di di fisco finanza faremo una domanda all'amico Massimo Lo Cicero e poi lascerei in fondo un altro no
Ex ministro e mi mi scuserà
Al massimo Cicero cosa mettere
Cosa pensa del nostro mondo della capacità visto che i problemi come dicevo sono complessissimo anche dal punto di vista del montaggio finanziario quindi cosa ne pensa prima domanda
Secondo problema se questo nostro appello a una professionalità diversa competenze più ampie sia sul versante le belle impresa
Ma sia anche sul versante dell'amministrazione è un appello che in termini di tempo ragionevoli potrà trovare riscontri
Grazie della domanda grazie dell'invito delle convegno che è molto interessante come dire un attimo qua l'onorevole Vedovato perché stanno si coglie come dire questa tensione costruttiva
Tentativo di uscire da una condizione di strangolamento di asfissia perché cogenerazione ti l'architetto Fuksas vivere e lì poi parlano e non è affatto divertente questi è evidente che tutti quanti Anna Dio non manifestiamo Nunzio distrazioni
Per però io credo che per capire dove andrà non bisogna tanto Pertile dalle convergenze di come dire il clima immobile figurano i due è veramente molto piacevole ed è un'eccezione
Nell'Italia di oggi riuscirà a discutere pacatamente di quel secolo breve due Vivaldi odio unitario di Bruxelles non c'è un'Italia di gente che discutere pacatamente Materazzi
Per manager attivo evidente forse è una patologia nel moderno lato ha detto questo vediamo però io credo che bisogna anche senza l'Alpitour
Partire dalle dissonanze e io che osserva in genere con molta attenzione il mondo sono assolutamente perplesso da una circostanza satira come tutti i genitori ho letto i giornali
C'è sarà tira un'intervista di un grande immobiliarista italiano del dottor pulite capo della Pirelli real riscritta
Che
è un grandissimo investitore di un mercato italiano e che dice che il mercato immobiliare italiano l'affare del secolo testualmente lui usa un'immagine molto forte dei complimenti per la retorica vi immaginate l'orologio noi siamo alle sette quindi possiamo ancora salire fino alle dodici
Il resto dell'Europa sale dodici può solo scendere
Allora chi pensava furie pazzo o quasi a latina stiamo parlando di un'altra questione allora qualcosa ancora non funziona secondo me dice che il mercato immobiliare e il top dove nel momento apprezza Zagarrio ad alle dodici il pasto dove mettere i soldi perché si faranno i soldi nel mercato di mobile era però siccome nessuno è pazzo soprattutto quelli che amministrano i soldi degli altri come quelle di ambizione società quotata in Borsa non sono pazzi
Già io ho cercato di capire dov'è la differenza è la differenza sta secondo vecchi una circostanza che noi abbiamo trascurato oggi o la tentazione che rimanda proprio alle questioni che gentilmente rivelano il presidente De Albertis mi ha chiesto
E la finanza come lui dice i mercati finanziari sono abituati a riconoscere il valore delle cose e se puri dice che oggi è bene scommettere sull'immobiliare io devo pensare da analista finanziario perché lui pensa questo perché la ragione
Io credo che lui abbia ragione proprio perché siamo arrivati al punto di collasso di cui siamo ragionando
Il mercato italiano è veramente ingessato e se veramente tutti con molta pacatezza dicono che bisogna smontare il gesso e rimettere in circolazione il valore ha ragione puri e il momento di comprare però qua vengono l'ultimo libro di un'altra cosa l'economia un'immagine che usiamo sempre per gli studenti venne manuali
Vengono vive come un fiume che fiscale il letto dopodiché una volta che si è scavato il lettore diamo funziona va avanti più veloce in quel letto spesso l'indovino in questo è un fenomeno di parte dependance Ceglie il presente e il futuro dipendono da come si è svolto il passato non tutte le cose sono così l'economia e così e e all'impressione che oggi noi però stiamo in un fiume che si è scavato su un'opposizione
Che non possiamo trascurare essendoci speriamo dove è stata pesa questo pozione cambiava anche perché Pirelli oggi dice devono scommettere sull'acquisto degli immobili
L'opposizione è stata assunta in questo Paese
All'indomani della seconda guerra mondiale quando si è scelto di affidare Allo stato
Il governo della sviluppo urbano il Governo della offerte edilizia e l'Ina Casa non l'ho inventata io e nemmeno i comunisti o inventano il senatore Fanfani
Cioè il problema e che in questo Paese è stato scelto di affidare il governo di una cosa importantissima l'espansione urbana e l'espansione dell'edilizia al monopolio dello Stato
Mica solo questo si è scelto di affidare al monopolio dello Stato
Anche le assicurazioni sono state affidate al nuovo polo rossa anche le banche anche il mercato finanziario è stato fondamentalmente diretto da destra
Il mercato dei capitali in Italia è stato diretto con lo Stato
Il mercato dei beni è stato associato agli imprenditori si potevano costituire automobili scarpette da tennis o cioccolatini ma ogni volta che si dovevano negoziare capitali il capo era lo Stato questa è una soluzione si può immaginare che il mercato dei capitali non debba essere affidato alle autonome scelte degli imprenditori alle donne scelte individuali
E questo evidentemente una soluzione che però mancava il letto di un fiume dove il fiume Gambina
E infatti dovrà camminato questo Paese ha camminato in quella costruzione che stamattina giustamente l'architetto Fuksas riteneva ripugnante
è vero che il mondo ci ha grandi città e l'Italia non c'ha grandi città perché questo è il primo punto
Osservando un'altra controdeduzione molto importante ovvero che l'Adriatica la linea adriatica funziona meglio della linea tirrenica perché come ci diceva
L'onorevole Poli Bortone c'ha la città più piccole perché ogni volta che noi saliamo di dimensione c'è ci mettiamo arriviamo in un contenitore più grosso
Se il conduttore di quel Conde quindi quel contenitore non è capace di dirigerlo allora il pericolo è quello che Velardi e infatti li vizia e deragliata
E il Tirreno funzionava il giorno e l'Adriatico che c'è una città più grosse che richiedeva no un da diciamo una qualcosa in più qualcosa in più che il governo dello Stato non riesce ad assicurare ma perché il governo dello Stato non riesce ad assicurare il governo delle città e quindi da questo poi gli economisti traggono Fago il convincimento che è meglio
Attivare processi più decentrati appunto progetti di mercato come diceva l'ingegner Caltagirone
Il problema è che le città solo quello che gli economisti chiamano un bene pubblico sono una cosa complicata dentro la città ci sono cose che si comprano e vendono l'edilizia privata decidono infrastruttura così possono far pagare ci sono spazi comuni che non si possono far pagare i vari eppure ci devono stare ci sono ambienti piacevoli e conservati ma naturalizzati nei che passeggiare nel parco del Valentino e divertente proprio perché il parco del Valentino è stato ricostruito Antonino se fosse la foresta sarebbe se caldissimo passeggiare in un'altra veste
E ci sono poi invece enormi beni culturali che anche questi sono cose complicate che di tutte queste cose non le infrastrutture gli spazi comuni la natura l'ambiente i valori culturali il mercato non riconosce immediatamente il valore per la recita hanno valore scusate il bisticcio proprio perché c'è tutta questa roba dentro
Quando una cosa così quando cioè il valore nasce dalla condivisione in onda la competizione tra i consumatori di economisti dicono che quelle è un bene pubblico iraniane aggiungono che è anche un bene statale e su questo gli economisti non sono d'accordo
Cioè dello Stato e l'unico che è in grado di dirigere il funzionamento dei beni pubblici questo non è vero
Lo Stato non è l'unico in grado di dirigere funzione dei beni pubblici tant'è vero che nel mondo anglosassone i beni pubblici sono prodotti da associazioni private
E ha in mano e non è un caso che le università del mondo anglosassone siano migliori delle università del mondo italiano dove il monopolio della strada è molto più forte
Quindi diciamo è evidente che i beni pubblici non possono essere affidati sono alla mano dello Stato
Che cosa è successo nella produzione oggi di beni di questo genere in Italia
Lo Stato non solo ha fissato l'offerta dei beni in termini quantitativi come diceva Caltagirone e le periferie sono brutte perché le ha costruite l'ossatura s'era costruito con l'edilizia economica e popolare
Ma lo stato avvisato anche i prezzi d'uso dei beni la scarsità non nasce solo da una circostanza di quantità nasce anche dalla circostanza di prezzo
Siccome lo Stato dice che il prezzo d'uso dei beni immobili te lo dici vino per decreto vado a corto di offerta perché nessuno li rimette sul mercato se non possono esercitare il mio diritto di proprietario i contratti Dossi medici
Il diritto di proprietà esiste perché porta con sé il dovere di estrarre valore dalla proprietà
Se tu mi impedisce di estrarre valore dalla proprietà prima mi sei togliendo il diritto di proprietà ed è un esproprio surrettizio perché nomadi nemmeno quest'questo Mafai attraverso una norma che mi impedisce di esercitare l'altra faccia del diritto cioè ha il dovere di valorizzare la proprietà è questo e nella contraddizione aveva dell'Italia ma perché l'Italia ha potuto fare tutto questo perché appunto si chiamava INA-Casa veniva dall'Istituto nazionale di assicurazioni veniva dall'idea che in questo Paese nella previdenza nelle banche nel mercato immobiliare cioè tutto il mercato dei capitali dovessero essere viva
Ora perché allora Pirelli investe su quello
E Tirelli invece su quello per la per tornare alle città per lo stesso motivo per cui il dottor Tatò investe sugli acquedotti sui telefoni perché nel momento in cui tutto questo ritorno al mercato quindi vivaddio nel mondo tutto questo ritorno al mercato
Oggi gran da fare proprio entrare come si dice in gergo tecnico su Compart sette che si sono dei valorizzati da questa condizione perché prima o poi
La ripresa delle libertà delle regole darà valore a quegli asset oggi conviene comprare gli acquedotti perché domani converrà gestirli
Oggi conviene giocare a Telefonica perché si sta espandendo la tecnologia delle comunicazioni
E e invece oggi probabilmente conviene comprare Eurostar cioè il sentimento di Trenitalia che fa servizi di qualità ma dubito che troveremo qualcuno che compra i treni che dovrebbero andare tra Potenza Matera e e Vallo della Lucania
C'è un pezzo del problema che deve comunque restare dello Stato quindi è evidente che qui non più immaginavo con un mondo tutto privatizzato
Solo che se si real sortiscono i diritti di proprietà allora c'è spazio per non produrre nuova ricchezza ma intercettare il salto di ricchezza per Intesa Pirelli completi mobili della zia colazione o quelli delle banche
Come è stato cedendo in effetti in Italia
Dove sta avvenendo questa transazione immobiliare su banche assicurazioni i gettoni che torna dal mercato che avevano troppo capitali investiti in immobili e che adesso devono cedere quell'immobile devono ritrovare valori da quegli immobili
Ma questo non vuol dire che miglioreranno le città deve rispondere appunto alla domanda di De Albertis perché le città possono migliorare soltanto se noi accettiamo di uscire da questo meccanismo nel quale diciamo c'è uno che ha il diritto di dire come si fa
E gli altri possono soltanto come dire e cercare di essere con relativi con questo signore che ha un diritto in più
Un grande avvocato che peraltro lavora per lo Stato e di cui quindi non dico il nome mi ha detto a proposito del project financing cioè cosa avevo bisogno perché non si può fare il project financing in Italia
Sette ci donandogli
Chiede che sia il diritto amministrativo e spinti esce il diritto amministrativo l'unico sponsor è lo Stato infatti dove funziona funzionava Napoleone fu già una volta cosiddetta teoria illuminato cioè ci vuole un dittatore illuminato io apprendevano con entusiasmo le cose che diceva la signora a bordo Poli Bortone perché lei in pratica è un sindaco illuminato esibiva Dionisio dei sindaci nominati ma io non posso affidare il sistema a una condizione soggettiva cioè alla circostanza che per mia fortuna il dittatore illuminato
Io devo trovare un sistema come quello anglosassone
Dove e quando parliamo di affari lo Stato conta come mi cioè si sieda al tavolo e sentiva aver seria gli dico guarda una pizzeria lascia Velvet il prezzo di vessare a te lo sogni il prezzo a dimezzare e un altro
E quindi vediamo appunto e concludo dell'esproprio del valore che hai sollevato un attimo fa
Al nella beato introduzione ai procede Alberti se c'era questa questione diceva De Albertis come si fa a ridare ordine al mercato delle città se non ci siamo diciamo appunto a convincere i Rio ottusi quelli che non vogliono uscire dal processo
E quella palma un problema per un economista di fallimento del mercato
Nel senso che il riottoso non ci sta sfruttando il mercato sta sfruttando lo stato chi gli ha dato il potere a quello di restare là costato niente lettura ed avere il settantacinque per cento dei diritti ottanta o quanti ne siano quindi sta sfruttando la cattiva legiferazione del dittatore che non sempre illuminato
E stava utilizzando la posizione di rendita esattamente quella di essere in qualche modo l'ultimo ostacolo che tu devi comprare
Supponiamo che tu possa comprare al prezzo che lui pretende leghista in quel caso diciamo negando il principio dell'esproprio
Perché il principio dell'esproprio e che io ho diritto di togliere ed il principio dell'esproprio Landi Trotti Paesi capitalistici non il Mezzogiorno
Il principio dell'esproprio eh il riconoscimento che la proprietà quando non sanno valorizzare il bene e un limite all'espansione dalla ricchezza privata quel se il principio dell'esproprio
Se no non sarebbe né i codici dell'Occidente sarebbe dei codici orientali età allora se la proprietà non è in grado di valori Zani il bene è proprio quel signore dobbiamo espropriare il signore che non sa valorizzare il bene e quindi espropriare quel signore sono regalargli una rendita che cosa invece secondo me bisognerebbe fare ho l'impressione che sarebbe questa la sensazione più semplice diciamo la strada ad esempio da seguire sul mercato
E quella che se ci sono altri grandi proprietari che solo hanno raggiunto come dire un'omogeneità ragionevole diciamo di dimensioni la dimensione conta comincerà a costruire e costruiscono vigeva l'avvocato Fuksas in altezza a un certo punto il suo amore si duole che la cubatura ritiro del Signore non vale più niente travolte ride
L'unica non ha saputo difendere il suo valore deve verde non demorde Rosato a dargli i soldi per recuperare quel valore la dimensione però punto ed è questa l'ultima cosa che vorrei dire veramente perché mi ha colpito appunto in questo discorso vostro promotori costruttori le dicono gli economisti le dimensioni del mercato fanno le dimensioni delle imprese questo che vuol dire perché io poi sono andato a pescare abbia memoria Pirelli il dottor puri
Perché la filiera completa è fatta di promotori costruttori e immobiliaristi evidentemente cioè questi sono dei tre i tre stretto della filiera dei beni immobili
Questi tre aste sono separati in Italia nella misura in cui esiste una dimensione economica ragionevole per ognuno di questi tipi d'impresa
Pirelli facendo toponimo Biarritz l'immobiliarista e su un target di mercato molto particolare come abbiamo visto gioco smobilizzo dei grandi patrimoni immobiliari Pirelli trova la sua dimensione economica d'impresa cioè nasce un'impresa di cui il mercato riconosce il valore le azioni Pirelli Chiusolo riconosciuto dal mercato
Da dove nasce invece come dire questo permanente ambiguo rapporto come è stato ben descritto tra promotori e costruttori
Dal fatto che siccome nello Stato dominava il processo
Dove la cosa funzionava funzionava in termini di integrazione come ha spiegato bene in realtà girevole
Tra promotore costruttore in un intorno limitato cioè e come hanno spiegato anche gli altri imprenditori che hanno parlato va in un intorno limitato accerchiato dallo Stato il promotore costruttore realizza quella che un economista chiara un'integrazione verticale
Invece dove io ho posto spaccare dire i promotori vanno da una parte e i costruttori dall'altra se il mercato diventa talmente grande che c'è spazio per un'integrazione orizzontale che fa nascere grandi imprese di promozione come accade in America
E che fa nascere grandi imprese di costruzione ora qual è un po'il delirio delle leggi e per questo dico attenzione perché il passato come condizione il futuro
Il delirio delle leggi italiane come la Merloni perché per certi versi è innovativo e meno male che innovativa però per certi versi è delirante il delirio delle leggi italiane perché uno pensa di mettere l'America in un paese dove invece ancora il mercato è molto Conte nudo non potrà spaccare il promotore dal costruttore seno no un mercato vero della promozione se l'unico come dice il mio amico avvocato dello Stato che può scrivere l'elenco delle opere cioè il vero sponsor e chi scrive il piano triennale dell'edilizia grazie
Caro caro Massimo solo di fronte alla tua come al solito arguta
Vettura vede i fatti beh due cosa volevo dire sicuramente concordo sul fatto che il rapporto Stato cittadini nonostante imprenditore sia in questo Paese un rapporto delirante noi cittadini noi che facciamo questo mestiere
Poi siamo i più paradossalmente soggetti a questo ruolo dello Stato dittatore basti pensare che tutte le norme che caratterizzano il nostro settore sono tante finiscono con sanzioni penali quando lo Stato
Da sanzioni penale vuol dire che pensa che i suoi cittadini siano dei vissuti ecco e questo è un discorso quanto poi al fatto che noi abbiamo rivendicato siamo tanti sento piccoli un ruolo come promotori costruttori è perché io credo che siamo consapevoli del fatto che in questo Paese ma ne è consapevole anche Carlo Puri perché Carlo Puri oggi fa da una parte l'intermediazione immobiliare perché Luis vende il patrimonio a terzi e dall'altra parte si butta sulla gestione per cui sostanzialmente io credo invece che ci sia lo spazio ancora per fare questo mestiere
Perché queste nostre città sostanzialmente consolidate sono tante hanno ancora lo spazio per degli interventi a misura
Delle nostre delle nostre possibilità e credo che noi siamo ancora capaci di governare sostanzialmente questo processo dalla alla Z se non ne fosse consapevole sarei un po'cretino ad avere alimentato siccome io i miei amici mi hanno chiamata a fare il Presidente ad aver limitato delle delle inutile speranza nella complessità sempre nella complessità
Ti ringrazio
Dopo l'errore di dire aggiunge nella scala delle città italiane degli interventi oggi così durante le dure condizioni di a quella scade il promotore costruttore ha un senso se invece si tribali ombrelli allo bestiale allora in viale Europa il colore l'autoveicolo quindi se il senso della del sì ecco appunto ne approfitto per passare la palla dicendo che si oggi poi c'è un pochino di confusione anche perché quando il legislatore ha introdotto anche qui in maniera un pochino da forse da ritoccare il ruolo del promotore cioè progetta innanzi esecutore di opere pubbliche o di interesse pubblico
Anche cui cioè c'è oggi un pochino di confusione quello un ruolo di cui attenzione anche qui noi rivendichiamo una particolarità perché la competenza costruttiva tecnologica che noi deteniamo è quella che dà un valore ad tutto alla sicuramente alla proposta quindi quando noi rivendichiamo un ruolo all'interno di queste proposte non lo facciamo aprioristicamente lo voglio dire perché ci dobbiamo essere ma perché credo che all'interno di queste proposte la componente tecnologica conoscitive no altro che noi abbiamo possa essere Possa contemperare sì con la capacità finanziare la capacità del montaggio di un'operazione
Un ex ministro
Cosa dice in proposito
Chiaramente questa mattina sono state d'tantissime cose
E molto interessante
Anzitutto dovrei fare un accordo allora togliermi dalle mani i guantoni dall'albo visto che il clima è stato molto sereno molto parca
Ci dice cercherò perché fosse per me tanti un po'difficile ma sono i temi che inizia su questo
E dico subito Vedovato senza dubbio tu hai ragione quando dice che per i problemi Complessi non esistono delle soluzioni semplicistiche
Però
Vedete io ho lasciato il ministero nel novantacinque
E ho continuato seguire con grande passione con grande attenzione questi problemi soprattutto in Commissione perché chi di voi sa settore sa che i veri problemi sono nel Commissione in Commissione ma io ho visto passare in Commissione sei ministri
In questo poco benefico
Per cui praticamente ognuno non faceva tempo sì e no avvenire rally a raccontare e a fare un'analisi dei mari del problema col famoso elenco della spesa come dicevo io me era sempre lo stesso
E poi quando si doveva cominciare ad affrontare
Le soluzioni questi spazi perché di Vedovato
Per i problemi complessi non esistono soluzioni semplicistiche e severo ma per i problemi esistono le soluzioni allora bisogna sforzarsi di queste soluzioni
Cominciava applica perché se non le applichiamo continueremo aveva dei problemi
Qui vorrei ingrossa sintesi perché tardi non vorrei annoiarvi più di tanto concentrarmi su due aspetti che su uno stock stati toccati maniera molto varia stamattina cercare di concentrare allora parliamo innanzitutto degli aspetti fiscali
Che sono senza dubbio tra le leggi motrici dell'economia e le cose più importanti
Qualche cosa è stato fatto e sapete voi giustamente come ANCE mandate un pochettino orgogliosi io ho sempre detto e un po'sostenuto che era una un una leva fiscale utilizzata ma in maniera solo parziale
E perciò anche questa che poteva degenerare in errore allora il grosso problema dell'edilizia è credo nel suo sommerso
Il grosso problema di questo settore e avere una quantità di sommerso enorme allora dove il punto fiscale più importante prima di tutto da riempire io credo che sia proprio lui
E allora più che quel sistema un pochettino lo definito del gioco dell'oca
Delle agevolazioni che se andiamo a fare un'analisi profonda è stato utilizzato più dal mondo pubblico che non detto Riva
Perché i privati nel momento in cui hanno da pagare Nicola se l'Iva è alta sfuggono problema egli
Noi avevamo applicato servono ricorderete univa basso c'era stato detto che non si poteva fare racconto la UE eccetera eccetera niente di questo vero perché la UE chiaramente ha dato dei paletti da percorrere e i nostri cugini francesi gli hanno immediatamente cotti andiamo in Francia la TWA il cinque punto cinque per cento
Allora io dico prima soluzioni fiscali importantissime aggredire il mondo del sommerso di aggredirlo attraverso gli aspetti fiscali Tacul prima di tutto a mio giudizio importante fondamentale
Di portare la prima univa al cinque per cento
E con queste io ma io sono convinto che non sia una riduzione di gettito fiscale perché tutti noi sappiamo che a fronte di un certo tipo di di lavori del famoso concetto un po'morale se abbiamo da pagare a una cifra giusta e onesta io faccio cento milioni nel mio appartamento di sistemazione
Se devo pagare cinque milioni quelli di Padova per avere i documenti in regola però averle laico la coscienza anche così apposto se invece ne devo pagare di più a quel punto lì in alternativa con quei soldi di rado fare un bel viaggio faccio compro il motorino del figlio faccio tante altre cose e casco nella trappola Filippone
Chi mi mette in condizione di risparmiare presso e qui poi si ha una distorsione del mercato per cui le imprese sane patiscono tutto questo abbiamo quel quel proliferare di imprese non sane di occupazione fatta di manovalanza in nero e città città terze non mi dilungo oltre perché è un suo credo che è un tema che ben conoscete su cui non posso che sentirvi d'accordo in una decisione futura
Di di questo di questo aspetto
Gli aspetti fiscali poi hanno una loro importanza poi se ne sono tutta una serie che voi avete proposta avete elencato due non voglio fare la battuta questo piatto meno io tutti a tutte così a perché chi di voi ha seguito la linea d'azione che non avevamo inizi nato nel novantacinque al ministero sa speravamo proprio favorevoli a utilizzare poi la leva fiscale in tutto un'altra serie di aspetti che sono fondamentali e importanti
Per per l'abitazione i problemi è stato fatto accenno prima rosso in segnalato il problema delle città del transito collegate col problema del pacchetto senza dubbio c'è anche il problema delle automobili e dei posti
Ecco allora un altro punto d'intervento nella costruzione e nella dotazione di posteggi usare la leva fiscale proprio per produrre questo allora qui mi viene proprio qualche giorno fa se ne parlava Milano
Capire come se si fanno delle leggi giuste intelligenti si hanno dei risultati positivi si si fanno delle leggi sbagliate poi si rischia di avere dei problemi enormi che poi si patiscono emendamento da pensare alla tutti
Forse oggi come oggi c'è da dire che quando è stato una delle leggi forse più sbagliate
Che più ha penalizzato il settore perché a un certo punto per inseguire una fase ideologia di di economico di semplicistico di di far scattare un certo tipo di meccanismi si ha però l'arrivo Riboli buttato sulle spalle un'infinità di problemi che noi tutti oggi partiamo per cui non fare Igarashi
Non realizzare
Certe dimensioni intorno alla casa per cui noi abbiamo assistito veramente a una costruzione delle nostre abitazioni delle nostre città
Che è pessimo
E qui vorrei introdurre prima di finire con gli aspetti normativi e essere d'accordo a più riprese avete accennato all'eccesso di vincoli e di conseguenza e necessario semplificare enormemente in materia
Vorrei introdurre un concetto che in parte è stato detto ma che forse penso che vada enormemente sottolineato e forse debba far parte della vera politica che noi due con cui noi dobbiamo guardare il problema delle città il problema del modo di vivere de e delle abitazioni
Che ha un aspetto che non solo di tipo estetico ma si riflette poi sul modo e dà qualità della vita
Noi finora abbiamo costruito scusatemi ma delle bruttissime città si è costruito enormemente male
Non non solo le periferie sono lì a dimostrare questo fatto
E per cui di conseguenza dobbiamo puoi portare creare delle normative che non creino o ricrei no queste situazioni io sinceramente vi dico che quando sento parlare di costruire in altezza
Qualche brivido di non lo sento
Perché non vorrei vedere trasformate poi le nostre città in tante metropoli americane dove poi ci domandiamo in tutte queste cose che crescono in altezza come viviamo
E in che maniera poi creiamo intorno un modo un modo un modo di Philip e allora io vorrei introdurre un altro concetto
Problemi di traffico sono Enza dubbio di mobilità urbana sono i primi da aggredire
Problemi estetici di qualità della vita e allora a questo punto in tour del Rey un concetto che è legato al verde prese io raffrontandoli girando il mondo e appena posso lo faccio volentieri quando torna a casa ho sempre una sensazione che vedo in giro città molto verde recentemente sono stato per esempio Kuala Lumpur riconosce Kuala Lumpur sì c'è i i i grattacieli due
Ma in compenso c'è tanto di quel verde hanno hanno ottenuto e hanno valorizzato determinate cose poi per non dire che a un certo punto quando ho avuto paura che la città esplodesse
Sono andati a prendersi a quaranta chilometri di distanza verso l'avevo porto un terreno hanno fatto in tre quattro anni
La città cablata la città dei servizi proprio per salvaguardare la qualità della vita de della capitale
Quando arriviamo a questi a spetti noi dobbiamo tener conto lo citavano sentivo prima ero proprio sottolineato dal sindaco Poli Bortone che la popolazione tende anche invecchiata talora noi da un lato abbiamo persone anziane e dall'altro lato invece abbiamo il problema dei bambini dei nostri ragazzi così
Siamo sinceri se ci mettiamo una mano sulla coscienza che le nostre città oggi come oggi sono fatte
Per dare una qualità della vita a queste persone che io sinceramente dico di no anche si vive in una città per certi aspetti nella Brianza Monza che è una città che qualche qualità Labeone citate anche per certi aspetti è stata poi rovinata
Non si è pensato pur avendo il Parco più bello d'Europa cintato da un anno ma incerto l'atto della città non si è lasciato e non si è fatto del verde nell'interno della città
E quando sempre lui rifacendomi a esperienze delle però vedo in mezzo al verde le possibilità poi di realizzare sport di muoversi e pensando ai ragazzi
Penso proprio a questo tipo di soluzioni verso le quali noi noi noi dobbiamo andare gli aspetti normativi gli aspetti fiscali io penso che se intelligentemente
Uto dosati
Possono proprio aiutare ha da affrontare nel futuro perciò una politica che sia fatta presso la trasformazione Anna come voi volete fare ma che possa io mi auguravo spinto camminare anche e percorrere su questo tipo di obiettivi
Obiettivi da da
Chiudo naturalmente dicendo che gli aspetti normativi che sono legati soprattutto all'eccesso di vincoli fanno affrontati voi ne avete citati DiVersi
Io personalmente e ho notato però nel mondo della sinistra anche se oggi si sta aprendo sentito discorsi interessanti violetto anche qualche libro molto interessante
Per esempio urbanistica consensuale non so se conoscete il professor Urbani
è un piccolo librettino me molto interessante perché sta da un certo tipo di soluzione dimostra come queste problematiche effettivamente oggi anche nel mondo della sinistra si stanno cominciando a discutersi sta uscendo da quel zinco lirismo da quel dirigismo che l'aveva dominata l'aveva dominata sino ad oggi
Però da un da discorsi di tipo culturale bisogna passare poi a decisioni e determinazione allora qui viene un sospetto guardo te Presidente che oltre che essere presidente dell'Ance sei anche milanese
I freni che sono stati posti alla legislazione
Milanese sugli standard esso venne destinazione d'uso penso che tu la conosci bene di quella legislazione di e che la parte
Del governo per tre volte è stata con formalismi anche frenata respinta rimandati indietro adesso finalmente è stata accettata
Ho far nascere un pochettino il sospetto che comunque a delle affermazioni di principio poi non seguano
Noi terrorizzato che il concerto magistrato che tu ben conosci di Sondrio che sta indagando sulle applicazioni della DDA
Pretendendo e chiedendo addirittura in giro per i comuni che gli vengono mandate tutta la documentazione su come si sono sviluppate le dice
Questo vuol dire parlando molto persone che quel concetto di liberalizzare non so se poi così perfettamente d'accordo io personalmente avrei corale cioè di andare sino in fondo di arrivare una volta create delle norme dei regolamenti molto chiare e molto corretti uscire dal sistema non solo della diamoci addirittura il sistema delle licenze edilizie entrare nel coraggio dell'autocertificazione
Mettiamo diamo delle regole
Queste regole devono essere asseverate naturalmente di un po'da un professionista io vi do la libertà di nuovi ma nello stesso tempo cominciamo a fare i controlli seriamente perché questo è un Paese dove si fanno tantissime regole si pongono vincoli contro il pool poi nessuno va a controllare male e all'ora poiché Cirri ci ritroviamo con l'abusivismo dilagante ci ritroviamo con le situazioni completamente negative
Anche se anch'io devo proprio sottolineato quello che diceva tutto traduzione prima sono del convincimento che l'abusivismo sia troppe volte proprio il frutto di un eccesso di di vincoli Smoke e allora proprio la strada a mio giudizio importante quella della massima libertà
Nei principi ma grande serietà anche nei controlli grazie
Ringrazio ringrazio l'onorevole radice devo semplicemente volevo semplicemente di lì che il paragone con Kuala Lumpur ti conosco anch'io forse non il più adeguati perché va be e Kuala Lumpur nasce sulla foresta le nostre città nascono sostanzialmente in un altro contesto devo dire che tra l'altro a Kuala Lumpur in quanta grattacieli
Senti mi con amicizia ce n'è un mare sconfinata non solo una particolarità che insieme grattacieli c'è sempre una casetta un tempio una villetta queste questa roba ma al di là delle delle battute volevo dirti probabilmente quando tu parlavi di marginalità di certi provvedimenti fiscali forse ti riferivi al problema della trentasei quarantuno trentasei per cento agli agli effetti credo che questo sia un provvedimento che comunque lo dicono i dati statistici è servito a rilanciare il settore questo è indubitabile che poi questo non sia il provvedimento cardine per la ripresa del nostro mondo ma soprattutto per il lancio delle città lo condividiamo tutti questo però giusto per per dire cosa ne pensi a amo in questa casa anche perché se no il mio amico il predecessore vico Valassi che aleggia sempre qui viene giù e mi tira per la ma non solo per quello
L'ora e tarda io ringrazio
Prima di tutto tutti coloro che hanno avuto la pazienza ad aspettarci fino alle tredici e trenta e ne hanno sentite tante fino fin troppo e poi ringrazio in particolare degli ospiti illustri che hanno onorato anche perché io personalmente sono molto contento perché debbo dire che si è parlato in in un momento del paese un po'difficile con assoluta pacatezza dicendo delle cose diciamo molto intelligenti e poi tanto ognuno dal proprio punto di osservazione un quadro che mi sembra soprattutto serva agli operatori di monito ma anche per definire che c'è ancora molto da fare è un ruolo per noi c'è grazie mille